서울서부지방법원 2025타경52347. 마포구 서교동 동양노블레스 2층 204호, 전용 38.63㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 377,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.09.14 주희석의 근저당권 36,000,000원이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 후순위 등기보다 말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입이 훨씬 중요합니다. 신자현의 주민등록일자는 2020.10.28로 말소기준인 2022.09.14보다 빠르고, 임차보증금은 330,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 이 임차인에게 대항력 有·우선변제권 無를 적용해 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리가 지워진다”는 사실만으로 안전형으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 473-14 동양노블레스 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.63㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 등 · 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2013.11.04 |
| 소유자 | 최현섭 · 2017.01.17 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신자현 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2022.09.14 을구 7번 주희석 근저당권 36,000,000원입니다. 2023년 이후의 비엔케이캐피탈·안은선·메리츠캐피탈 가압류와 은평구·마포구·국·국민건강보험공단의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 신자현은 2020.10.28 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신자현 부동산 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.28 임차권등기 2024.11.14 | 330,000,000원 | 2024.11.14 | 대항력 有 우선변제 無 계산 승계 330,000,000원 |
또한 신자현은 임차권자이면서 현재 강제경매의 채권자로 등기되어 있고, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다. 실제 임대차관계와 보증금 지급내역, 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 단순히 “등기상 임차인이 있으니 무조건 330,000,000원 인수” 또는 반대로 “관계인이니 인수 없음”으로 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 87.7%가 아니라 707,000,000원을 봐야 한다
확인된 최근 거래는 2026.05의 430,000,000원 한 건입니다. 최저매각가 377,000,000원만 놓으면 이 거래의 87.7%라서 언뜻 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 330,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 707,000,000원으로 올라갑니다. 참고 거래 430,000,000원의 164.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.5㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.5㎡ | 1건 | 430,000,000원 |
특히 대항력 임차인의 인수 문제는 유찰 뒤에도 단순히 최저가만 내려가는 문제로 보면 안 됩니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 실제 배당액과 미배당 인수액을 다시 계산해 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 경매 최저가가 아니라 낙찰가 + 최종적으로 남는 임차보증금 인수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 인수 · 임차인 신자현 보증금 | 330,000,000원 | 0원 매수인 인수 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주희석 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 19,750,013원 | 19,750,013원 |
| 4. 가압류 · 안은선 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 22,258,206원 | 22,258,206원 |
| 6. 경매개시결정 · 신자현 | 330,000,000원 | 112,913,781원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 588,008,219원 중 예상 배당은 370,922,000원, 미배당은 217,086,219원입니다. 임차인 신자현 보증금 330,000,000원은 현재 시뮬레이션에서 배당 0원·매수인 인수 330,000,000원으로 처리됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철6호선 망원역 북동측 인근이며, 단독주택과 다세대주택이 소재하는 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인근 월드컵로에 망원역과 노선버스 정류장이 있어 이용사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 204호이며 2013.11.04 사용승인됐습니다. 승강기·도시가스 개별난방·CCTV·1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 430.7㎡, 공시지가 6,896,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 규모. 동양노블레스는 12세대이며, 확인된 최근 실거래는 1건입니다. 비교 표본이 적고 대상 전용면적과도 일치하지 않아 가격 검증에는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 최저가 377,000,000원에 인수 330,000,000원을 더한 707,000,000원을 기준으로 경제성을 봐야 합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 전입 2020.10.28, 확정일자 2020.09.23·2022.08.16, 배당요구 2024.11.14와 현재 배당 시뮬레이션의 우선변제권 없음 판정을 반드시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 신자현은 임차권자이면서 강제경매 채권자입니다. 실제 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 확인해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검토해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당과 미배당액을 판단할 수 있습니다.
- 실거래 비교 주의. 확인된 430,000,000원 거래는 전용 47.5㎡이고 경매 대상은 38.63㎡입니다. 동일면적 시세로 단정하지 말고 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 유찰 후에도 인수 재계산. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차인의 실제 미배당 인수액을 다시 계산해 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.77억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 신건 최저가가 377,000,000원이고 2026.05 확인된 거래가 430,000,000원이어서, 최저가만 보면 87.7% 수준입니다. 하지만 그 숫자만 보면 핵심 권리를 놓칩니다. 신자현의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 330,000,000원이며, 현재 배당 시뮬레이션은 이 보증금을 전액 매수인 인수로 처리합니다. 그래서 현 회차의 실질취득은 707,000,000원입니다.
확인된 실거래가 대상보다 큰 47.5㎡라는 한계가 있지만, 참고 거래 430,000,000원과 비교해도 실질취득은 164.4%에 달합니다. 여기에 임차권등기의 확정일자와 배당 시뮬레이션상 우선변제권 판정이 맞물려 있고, 국세·지방세 압류 및 관계인 가능성도 확인해야 합니다. 말소되는 후순위 권리보다 선순위 임차보증금이 훨씬 중요한 사건이며, 현재 자료 기준으로는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
