서울서부지방법원 2025타경52347. 서울 마포구 서교동 동양노블레스 2층 204호, 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 최현섭이고, 2017.03.30 소유권을 취득했으며 거래가액은 300,000,000원이었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.09.14 주희석의 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 ‘권리가 깨끗하다’고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 신자현의 주민등록일자는 2020.10.28, 점유개시일자는 2020.10.17로 말소기준권리인 2022.09.14보다 앞섭니다. 임차보증금은 330,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 현재 예상배당표에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 473-14 동양노블레스 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 2층 204호 · 2013.11.04 사용승인 |
| 소유자 | 최현섭 · 2017.03.30 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 301,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 신자현 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력이 핵심
말소기준은 2022.09.14 주희석 근저당권입니다. 이후 비엔케이캐피탈·안은선· 메리츠캐피탈의 가압류, 은평구·마포구·국·국민건강보험공단의 압류, 2025.12.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 신자현은 2020.10.28 전입, 2020.10.17 점유개시로 말소기준보다 선행하는 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신자현 | 부동산 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.10.28 | 없음 예상배당표 기준 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐도 표본 신뢰도는 낮다
최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.05 거래가 430,000,000원입니다. 다만 해당 거래의 전용면적은 47.5㎡이고 이 물건의 대상면적은 38.63㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 430,000,000원을 이 호수의 직접적인 적정가치로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.5㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 430,000,000원 |
실질취득 기준 330,000,000원은 최근 12개월 평균 430,000,000원의 약 76.7%입니다. 수치만 보면 최근 거래보다 낮지만, 거래 표본이 1건이고 면적이 불일치하므로 가격 메리트를 강하게 가점하기 어렵습니다. 특히 이 사건에서는 권리인수와 우선매수권 변수가 가격 차이보다 먼저 검토돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,022,400원 |
| 인수 · 임차인 신자현 보증금 | 330,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주희석 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 19,750,013원 | 19,750,013원 |
| 4. 가압류 · 안은선 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 22,258,206원 | 22,258,206원 |
| 6. 경매신청채권 · 신자현 | 330,000,000원 | 38,569,381원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 총 채권액 588,008,219원 중 채권자 배당액은 296,577,600원, 미배당은 291,430,619원입니다. 임차보증금은 예상배당 0원으로 계산됐고 매수인 인수액은 330,000,000원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰돼도 실질취득 기준은 임차보증금 중심
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 301,600,000원 | 330,000,000원 | 291,430,619원 |
| 2회 유찰 시 | 241,280,000원 | 330,000,000원 | 350,906,139원 |
| 3회 유찰 시 | 193,024,000원 | 330,000,000원 | 398,486,555원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 망원역 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 남서측 인근 월드컵로에 망원역과 노선버스 정류장이 있어 교통 이용사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 5층 건물 중 2층 204호이며, 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보기, CCTV, 1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,896,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 표본. 최근 거래는 1건뿐이고 해당 거래 전용면적 47.5㎡가 대상 38.63㎡와 일치하지 않아 직접 비교 신뢰도는 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 최저매각가 301,600,000원이 아니라 대항력 임차보증금 330,000,000원을 중심으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 신자현의 전입·점유·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 우선매수신고 확인. 매각물건명세서 비고의 정지윤 명의 전세사기피해자 결정 및 2026.08.27 우선매수신고가 실제 매각절차에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 은평구·마포구·국의 압류가 있어 당해세가 있으면 배당순위와 실제 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 비교시세 보수적으로. 최근 거래 430,000,000원은 1건이고 전용면적이 달라 직접적인 동일물건 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 신자현에 관한 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·전입자료 등 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 3.016억”보다 “대항력 3.3억”을 먼저 보라
이 사건의 승부처는 20% 유찰된 최저매각가가 아닙니다. 신자현의 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 330,000,000원에 대해 매각물건명세서가 미배당 잔액 인수를 명시하고 있다는 점이 핵심입니다. 따라서 가격 판단은 실질취득 기준 약 330,000,000원을 중심으로 해야 합니다. 최근 거래 430,000,000원과 비교하면 수치상 여유가 있지만, 비교 표본은 1건이고 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수신고 기재와 세금 압류, 관계인 가능성까지 겹쳐 있어, 단순 저가형이 아니라 권리와 절차 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
