248,000,000원
서울서부지방법원 2025타경52352. 상수역 남동측 인근의 다세대주택 ‘아름다운공간’ 5층 501호입니다. 이 사건은 최저매각가만 보면 248,000,000원으로 최근 12개월 평균 316,750,000원의 78.3%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 을구 5번 안기백 주택임차권입니다. 보증금 310,000,000원, 전입 2022.02.11, 확정일자 2022.01.17이고 경매의 말소기준인 2025.12.11 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 매각가 가정에서는 243,728,000원을 배당받고 남은 66,272,000원이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 실제 가격 비교의 기준은 248,000,000원이 아닙니다. 현재 회차에서 확인되는 매수인의 부담은 248,000,000원 + 66,272,000원 = 314,272,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 316,750,000원보다 불과 2,478,000원 낮은 수준입니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교해도 차이가 크지 않고, 최근 거래 추세는 -0.2%입니다. 여기에 현황조사·매각물건명세서에 나타난 박혜미의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 인수 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상수동 354-6 아름다운공간 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.94㎡ · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 이원열 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 248,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 338,084,222원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 3.10억 임차권이 가격을 다시 끌어올린다
현재 말소기준은 2025.12.11 강제경매개시결정입니다. 2017년 하나은행 근저당은 2017.09.05 이미 말소됐고, 정정호의 290,000,000원 주택임차권도 2020.03.26 말소됐습니다. 반면 안기백의 310,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안기백 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.02.11 2022.01.17 | 310,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 66,272,000원 인수 |
| 박혜미 현황조사·매각물건명세서 | 2025.09.01 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 2.48억이 아니라 3.14억으로 봐야 한다
아름다운공간은 20세대, 2017.07.18 사용승인된 다세대주택입니다. 전용면적이 비슷한 실거래 7건의 전체 평균은 317,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 4건 평균은 316,750,000원, 최신 거래는 2026.02의 320,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -0.2%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 27.69㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 29.58㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2025.09 | 27.61㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 27.69㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 27.61㎡ | 5 | 334,000,000원 |
| 2022.05 | 26.94㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 27.61㎡ | 5 | 318,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 316,750,000원 |
최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 78.3%입니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자라 실제 매수비용 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차의 확인된 실질취득 314,272,000원은 최근 12개월 평균의 약 99.2%입니다. 사실상 최근 시세에 거의 붙어 있으므로, “1회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 안기백 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 248,000,000원 | 66,272,000원 | 314,272,000원 |
| 2회 유찰 시 | 198,400,000원 | 115,177,600원 | 313,577,600원 |
| 3회 유찰 시 | 158,720,000원 | 154,302,080원 | 313,022,080원 |
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 안기백 보증금 | 310,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 338,084,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 안기백은 보증금 310,000,000원 중 243,728,000원을 배당받고, 부족분 66,272,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구액 338,084,222원은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 상수역 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·일부 근린생활시설·래미안밤섬아파트단지와 서강초등학교 등이 혼재한 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 상수역, 남측 토정로와 북측 독막로 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층으로 2017.07.18 사용승인됐으며, 승강기·도시가스 개별난방·CCTV·1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 6,001,000원/㎡, 토지면적은 489.0㎡입니다. 동측 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 거래. 확인된 실거래는 7건이고 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 316,750,000원, 최신 거래는 320,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 확인 부담은 248,000,000원이 아니라 314,272,000원입니다.
- 안기백 임차권 인수 확인. 보증금 310,000,000원 중 현재 배당 가정의 미회수액 66,272,000원이 매수인에게 넘어갑니다.
- 박혜미 임대차 확인. 2025.09.01 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능 여부와 실제 보증금을 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 안기백 미배당 인수액이 늘어 알려진 실질취득은 313,577,600원·313,022,080원 수준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 배당·점유 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.48억 경매”가 아니라 “최소 3.14억 부담”으로 봐야 한다
이 물건의 숫자상 최저매각가는 248,000,000원이지만, 권리분석을 거치면 성격이 달라집니다. 안기백의 대항력 있는 310,000,000원 임차보증금 때문에 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 314,272,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 316,750,000원의 약 99.2%로, 경매 할인이라고 부를 만한 폭이 거의 없습니다.
더 중요한 것은 그 314,272,000원조차 최종 상한이 아니라는 점입니다. 박혜미가 2025.09.01 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인별 대항력과 미배당 인수액을 먼저 확정해야 하는 임차권 인수형 경매입니다.
