서울서부지방법원 2025타경52352. 상수역 남동측 인근에 위치한 전용 26.94㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 살아 있는 담보권은 없지만, 그것이 곧 인수 0원을 뜻하지는 않습니다. 2017년 하나은행 근저당은 이미 2017.09.05. 말소됐고, 이 사건의 말소기준은 2025.12.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 권리와 점유입니다. 안기백은 2022.02.11. 전입·점유했고 2022.01.17. 확정일자를 받은 뒤 보증금 310,000,000원의 주택임차권을 2024.02.16. 등기했습니다. 배당요구도 했지만 신건 매각가에서는 집행비용 5,140,000원을 제외한 304,860,000원만 배당돼, 부족분 5,140,000원을 매수인이 인수합니다. 여기에 2025.09.01. 전입한 박혜미의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 인수 가능성도 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상수동 354-6 아름다운공간 5층 501호 · 도로명주소 서울특별시 마포구 토정로 127-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.94㎡ · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 중 5층 · 2017.07.18. 사용승인 · 총 20세대 |
| 소유자 | 이원열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 338,084,222원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차권이 핵심
2017년 하나은행 근저당 3,360,000,000원과 2020년 정정호의 임차보증금 290,000,000원 주택임차권은 각각 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 반면 안기백의 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜미 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.09.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 안기백 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.02.11 / 2022.01.17 | 310,000,000원 | 있음 | 있음 | 5,140,000원* |
* 310,000,000원에 매각되고 집행비용 5,140,000원이 반영되는 현재 배당 추정 기준입니다. 박혜미의 보증금·확정일자·배당요구 여부에 따른 별도 인수액은 확정되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세와 사실상 붙어 있다
가격 판단은 과거 거래까지 포함한 전체 평균 317,000,000원보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 316,750,000원, 최신 거래는 2026.02. 320,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -0.2%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 27.69㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 29.58㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2025.09 | 27.61㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 27.69㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 27.61㎡ | 5 | 334,000,000원 |
| 2022.05 | 26.94㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 27.61㎡ | 5 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 316,750,000원 |
최저가 310,000,000원만 비교하면 최근 평균의 97.9%지만, 안기백의 부족분까지 더한 알려진 실질취득액은 315,140,000원입니다. 최근 평균과의 간격이 매우 작고 박혜미 관련 인수액은 아직 포함되지 않았으므로, 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 310,000,000원 | 5,140,000원 | 315,140,000원+ |
| 1회 유찰 시 · 80% | 248,000,000원 | 66,272,000원 | 314,272,000원+ |
| 2회 유찰 시 · 64% | 198,400,000원 | 115,177,600원 | 313,577,600원+ |
⑤ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 안기백 보증금 | 310,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 338,084,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용을 반영하면 안기백의 보증금 중 5,140,000원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 338,084,222원은 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 상수역 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·일부 근린생활시설·래미안밤섬아파트와 서강초등학교가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 상수역과 토정로·독막로 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2017.07.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층으로, 1층 주차장·승강기·개별난방·CCTV 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 완만한 경사의 사다리형 토지로 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며, 집합건축물대장의 위반건축물 표기는 본건 호와 무관합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안기백 잔액 확인. 매각가별 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산하고, 보증금 310,000,000원의 변제·양도 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 박혜미 임대차 확인. 보증금·확정일자·계약기간·배당요구 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 인수액을 더한 금액으로 최근 12개월 평균 316,750,000원 및 최신 거래 320,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.2%이므로 전체 평균 317,000,000원만을 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 명도 관계 확인. 현 임차인의 점유 상태와 임차권등기권자의 인도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘총 인수’를 먼저 보라
이 물건은 감정가와 최저가가 310,000,000원인 신건이지만, 알려진 실질취득액부터 315,140,000원입니다. 최근 12개월 평균 316,750,000원과 거의 차이가 없고, 최근 가격 추세는 -0.2%입니다. 더구나 박혜미의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 총 인수액은 아직 닫히지 않았습니다.
유찰돼 최저가가 248,000,000원이나 198,400,000원으로 내려가도 안기백의 미배당 인수액이 늘어나 알려진 실질취득액은 각각 314,272,000원과 313,577,600원에 머뭅니다. 낮아지는 것은 입찰가이지 총 취득 부담이 아닙니다. 박혜미 관련 권리와 금액이 확인되기 전까지는 가격보다 권리 확인을 우선해야 하는 물건입니다.
