280,800,000원
서울서부지방법원 2025타경52354. 서울 은평구 신사동 ‘청안(나)’ 4층 402호, 전용 46.16㎡급 다세대입니다. 소유자는 조성제·조용곤 각 2분의 1 지분 공유이고, 2021년 수협은행 신탁등기가 설정됐다가 2022년 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 김성남이 주택 전부에 대해 임대차계약을 체결하고 2022.04.20 점유, 2022.04.21 전입, 2022.04.07 확정일자를 갖춘 뒤 2024.04.29 임차권등기를 마쳤습니다.
따라서 이 사건은 등기 순서만 보면 단순한 ‘깨끗한 물건’이 아닙니다. 임차인의 전입과 점유가 2025.12.11 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저매각가 280,800,000원으로 단순 배당 계산을 하면 집행비용 4,731,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 276,068,800원이 배당되고, 보증금 중 43,431,200원이 남습니다.
그런데 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 김성남 임차인에 관한 잔존 인수위험을 해소하므로, 본 분석에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 286-2 청안(나) 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.16㎡급 · 현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1 · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 조성제 2분의 1 · 조용곤 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 280,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
임차인은 김성남 1명입니다. 주택 전부를 사용하고, 2022.04.21 전입, 2022.04.07 확정일자, 2022.04.20 점유 개시로 확인되며 배당요구도 했습니다. 이 전입은 말소기준으로 선언된 2025.12.11 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 임차권등기 역시 2024.04.29 설정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성남 | 주택전부 | 319,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
청안(나)은 총 12세대, 2021.01.29 준공된 다세대입니다. 비교 거래는 전용 45.48㎡·48.36㎡로 대상 전용 46.16㎡와 면적이 유사합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 45.48㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2024.05 | 48.36㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2024.02 | 45.48㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2023.12 | 45.48㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2022.08 | 48.36㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2022.08 | 48.36㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2022.06 | 48.36㎡ | 6 | 480,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 340,000,000원 |
전체 7건 평균은 366,428,571원이지만 과거의 380,000,000원·390,000,000원·480,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 2건 평균은 340,000,000원, 최신 거래는 2025.03의 320,000,000원입니다.
현재 최저가 280,800,000원은 최근 12개월 평균의 82.6%로, 평균보다 59,200,000원 낮습니다. 최신 거래 320,000,000원보다도 39,200,000원 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -9.8%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체평균 366,428,571원만 보고 할인폭을 과대평가하기보다 최근 340,000,000원·최신 320,000,000원·하락 추세 -9.8%를 함께 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,731,200원 |
| 1. 임차인 김성남 보증금 | 319,500,000원 | 276,068,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김성남 임차보증금 미배당분은 43,431,200원입니다. 다만 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 본 분석상 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시 구조 — 가격은 내려가도 룰상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 280,800,000원 | 43,431,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 224,640,000원 | 98,804,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 179,712,000원 | 143,103,968원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약이 존재하기 때문에 그 룰상 인수액을 실질 0원으로 조정해 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분이며 차량 출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 이용상태. 현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 402호이며 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 다세대로 거래 표본이 많지 않고, 최근 시세 추세도 -9.8%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 임차권등기 말소 조건. 낙찰 후 실제 말소가 가능한 절차와 조건을 매각물건명세서 및 관련 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 366,428,571원보다 최근12개월 평균 340,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.8%이므로 현재 82.6% 할인율만으로 가격 안정성을 단정하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이므로 아파트처럼 거래량이 충분하지 않을 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 목적과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 선순위 권리가 ‘확약’ 하나로 달라지는 사건
이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 김성남의 선순위 대항력 임차권입니다. 보증금 319,500,000원이 현재 매각가 280,800,000원을 넘기 때문에 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 실제 배당표에서도 43,431,200원이 부족합니다.
하지만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 해당 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 실질 인수 0원·실질취득 280,800,000원으로 볼 수 있습니다.
가격은 최근12개월 평균 340,000,000원의 82.6%, 최신 거래 320,000,000원보다도 낮아 현재 회차에서 할인 여지가 있습니다. 다만 최근 추세가 -9.8%로 하락하고 있고 총 12세대의 소규모 다세대라는 환금성 특성도 있습니다. 따라서 이 사건은 “확약을 원문으로 확인한 뒤, 최근 하락 시세까지 반영해 가격을 판단해야 하는 물건”으로 정리됩니다.
