서울서부지방법원 2025타경52354. 은평구 신사동 청안(나) 4층 402호, 다세대주택입니다. 소유자는 조성제·조용곤으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 김성남의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.01, 확정일자는 2022.04.07, 점유개시는 2022.04.20, 주민등록일자는 2022.04.21이며 보증금은 319,500,000원입니다. 임차권등기는 2024.04.29에 이뤄졌고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김성남의 전입·확정일자·임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 유찰로 배당재원이 줄어드는 경우 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 리포트에서는 그 확약이 적용되는 김성남 임차권의 인수만 실질 0원으로 반영하며, 이런 확약을 다른 임차권에 일반화해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 286-2 청안(나) 4층402호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로3길 45-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 6층 건물 중 4층 402호 · 현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1 |
| 면적 | 비교 대상 면적 46.16㎡ |
| 소유자 | 조성제 지분 2분의 1 · 조용곤 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
임차인 분석
실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성남 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.21 확정 2022.04.07 | 319,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 반영 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
청안(나)은 총 12세대, 사용승인일은 2021.01.29입니다. 면적이 맞는 실거래 표본은 7건입니다. 전체 평균은 366,428,571원이지만, 과거 480,000,000원 거래까지 포함되어 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 340,000,000원, 최신 거래 320,000,000원, 최근 대비 이전 가격 추세 -9.8%를 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 45.48㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2024.05 | 48.36㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2024.02 | 45.48㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2023.12 | 45.48㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2022.08 | 48.36㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2022.08 | 48.36㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2022.06 | 48.36㎡ | 6 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 340,000,000원 |
현재 최저매각가 351,000,000원은 전체 실거래 평균과 비교하면 95.8%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 103.2%로 오히려 최근 시세보다 높고, 최신 거래 320,000,000원도 최저가보다 낮습니다. 여기에 최근 가격 추세가 -9.8%이므로, 현재 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,714,000원 |
| 1. 임차인 김성남 보증금(우선변제) | 319,500,000원 | 319,500,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,500,000원 | 25,786,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 351,000,000원 가정에서는 김성남 보증금 319,500,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 25,786,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 293,714,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 시나리오 — 확약 전·후를 분리해서 보기
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 351,000,000원 | 25,786,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 280,800,000원 | 0원 | 43,431,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 224,640,000원 | 0원 | 98,804,960원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대주택)이며, 6층 건물 중 4층 402호입니다. 이용상태는 현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 소재 덕산중교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분이며 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 승강기설비·상하수도·위생설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 청안(나)은 총 12세대이며 비교 가능한 실거래는 7건입니다. 최근 가격 추세가 -9.8%라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 효력·적용 범위가 실제 매각조건에 반영되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 김성남 임차권등기가 2024.04.29 등기되어 있으므로, 낙찰 이후 확약에 따른 말소 절차를 원본 서류와 함께 점검하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 366,428,571원보다 최근 12개월 평균 340,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 103.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 구간보다 -9.8%인 데이터가 있으므로 과거 최고가 480,000,000원이나 전체 평균만으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이며 실거래 표본은 7건입니다. 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 제한사항이 기재되어 있으므로 입찰 전 관할기관 기준을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 확약이 풀지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 319,500,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 김성남 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 평가됩니다. 권리 쪽의 큰 부담은 확약이 해소하는 구조입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격은 아닙니다. 최저가 351,000,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 103.2%이고 최신 거래는 320,000,000원, 가격 추세는 -9.8%입니다. 전체 평균 대비 95.8%라는 숫자보다 최근 거래 흐름이 더 중요합니다. 확약으로 권리는 정리되지만, 현 회차 가격은 최근 시세 이상. 이 물건의 핵심은 ‘인수 공포’가 아니라 확약 효력 확인과 최근 시세에 맞는 응찰가 판단입니다.
