제주지방법원 2025타경8897. 제주 드림타워 복합 리조트 동측 인근 에코미르 제11층 1202호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 생활숙박시설로 확인됩니다. 현장 표시는 ‘레지던스 에코미르’입니다. 등기부상 물건은 집합건물이며, 지하 1층·지상 14층 건물 안의 제11층 1202호입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2015년 설정된 한라신용협동조합 근저당은 같은 해 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2018.01.04. 설정된 제주감귤농업협동조합 근저당 72,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김가은의 전입일은 2022.06.20.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 928 에코미르 제11층 제1202호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 원노형4길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 / 생활숙박시설 · 현장표시 ‘레지던스 에코미르’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 14층 중 제11층 1202호 · 사용승인 2015.12.15. |
| 소유자 | 한옥이 (2015.12.31. 소유권이전 · 거래가액 81,084,482원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주감귤농업협동조합 / 63,750,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
2015.12.22. 한라신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 4,680,000,000원의 공동담보 근저당은 2015.12.29. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2018.01.04. 제주감귤농업협동조합 근저당 72,000,000원입니다. 2025.10.02. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가은 제11층 제1202호 | 2022.06.20. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 시세가 아닌 감정가 100%의 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 87,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 최근 시세 대비 할인 여부를 확정하기 어렵습니다. 따라서 감정가보다 낮다는 이유나 전체 평균만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 주변 생활숙박시설의 실제 거래와 운영·관리 조건을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,034,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐으며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 87,000,000원 | 72,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 4,052,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 17,722,240원 | 0원 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주 드림타워 복합 리조트 동측 인근으로, 주변에 숙박시설·공동주택·근린생활시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며 현장 표시는 ‘레지던스 에코미르’입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 기본위생·급배수·소방·승강기·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 24미터, 서측 약 10미터의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 세로장방형 상업용 토지이며 공시지가는 4,669,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 용도는 대지로 표시되고 감정 이용상태는 생활숙박시설입니다. 매각 대상과 이용현황을 원본 서류에서 대조하세요.
- 임차조건 확인. 김가은은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 이용방식, 인도 시기 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 87,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 유사 생활숙박시설의 실제 거래와 비교해 응찰가를 정하세요.
- 운영·관리 확인. 생활숙박시설의 실제 운영방식, 기계식 주차설비, 관리비와 체납 여부를 확인하세요.
- 배당표 유의. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최신 자료와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건의 말소기준은 2018.01.04. 제주감귤농업협동조합 근저당이고, 임차인 김가은은 2022.06.20. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 분석상 매수인 인수액도 0원이므로 등기와 임차관계만 보면 구조는 단순합니다.
그러나 감정가와 최저가가 모두 87,000,000원인 신건이고, 시세 대비 할인 여부를 확정할 거래 기준도 없습니다. 더욱이 감정 이용상태는 생활숙박시설입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 실제 이용조건은 확인 후 판단입니다. 대항력 없는 임차인의 세부 계약과 생활숙박시설의 거래·운영 조건까지 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
