제주지방법원 2025타경8942. 제주시 오라이동 정실위더스빌더샵(28차) 제나동 1층 104호로, 용도는 다세대이며 매각물건명세서상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 전소희이고, 2022.12.17 상속을 원인으로 2025.10.27 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 말소기준권리는 2017.02.17 설정된 주식회사제주은행 근저당권 266,400,000원입니다.
권리분석의 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.02.17 말소기준 근저당 이후 남아 있는 2020.03.31 주식회사제주은행 근저당권과 경매개시결정, 국세 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라이동 734 정실위더스빌더샵(28차) 제나동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 · 대상면적 84.3㎡ |
| 소유자 | 전소희 (2022.12.17 상속, 2025.10.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 436,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 167,744,959원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인으로 인한 추가 취득비용은 잡히지 않습니다. 말소기준은 2017.02.17 주식회사제주은행 근저당권이고, 2020.03.31 설정된 주식회사제주은행 근저당권 1,116,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2026.04.30 부산진세무서장, 2026.05.13 삼성세무서장, 2026.06.01 제주세무서장 관련 국세 압류도 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 340,000,000원, 신건은 128.2%
정실위더스빌더샵(28차)은 25세대, 2017.01.09 사용승인된 물건으로, 대상면적 84.3㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 이 중 가장 최근 거래는 2026.03, 3층, 340,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 340,000,000원입니다. 반면 과거 거래는 2021.07, 4층, 433,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.3㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2021.07 | 84.3㎡ | 4 | 433,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.3㎡ | 1건 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.3㎡ | 2건 | 386,500,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 386,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 340,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 전체 평균에는 2021.07의 433,000,000원 거래가 함께 들어 있기 때문입니다. 실제 데이터가 보여주는 최근 추세는 -21.5%이고, 현재 최저가 436,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 128.2%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 436,000,000원이며, 가격 비교 기준을 낮은 최저가가 아닌 실질취득 436,000,000원으로 잡아도 결론은 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 4번) | 266,400,000원 | 266,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 6번) | 1,116,000,000원 | 162,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,382,400,000원 중 예상배당은 429,240,000원이고, 미배당액은 953,160,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼야 최근 시세와의 간격이 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 436,000,000원 | 429,240,000원 | 953,160,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 348,800,000원 | 343,116,800원 | 1,039,283,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 279,040,000원 | 274,333,440원 | 1,108,066,560원 | 0원 |
현재 회차는 436,000,000원으로 최근 실거래 340,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 348,800,000원, 2회 유찰 시는 279,040,000원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 이 물건은 권리 인수보다 회차별 가격 변화가 더 중요한 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 이용상태. 용도는 다세대이며 매각물건명세서상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.
- 규모. 정실위더스빌더샵(28차)은 25세대이며 사용승인일은 2017.01.09입니다.
- 대상면적. 실거래 비교에 사용된 대상면적은 84.3㎡이고 면적 일치 자료입니다.
- 토지. 토지면적 2,733.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 616,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구에 포함되며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 건축계획심의대상구역 저촉, 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 동일 84.3㎡ 확인 실거래가 2건으로 표본이 많지 않고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -21.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 386,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 340,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 436,000,000원은 최근 시세 대비 128.2%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매수’로 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -21.5%이므로 과거 433,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 국세 압류 확인. 부산진세무서장·삼성세무서장·제주세무서장 관련 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 회차별 가격 확인. 현재 436,000,000원, 1회 유찰 시 348,800,000원, 2회 유찰 시 279,040,000원 시나리오를 최근 실거래 340,000,000원과 비교하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 최저가이자 실질취득액 436,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 340,000,000원의 128.2%입니다. 최근 거래 추세도 -21.5%이고, 확인된 최근 거래 표본도 1건에 그칩니다. 따라서 현재 회차의 핵심 결론은 “권리 인수는 낮지만 가격은 보수적으로 봐야 한다”입니다. 신건이라는 이유나 감정가 자체를 근거로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.