서울서부지방법원 2025타경52410. 마포구 성산동 성산월드타운대림 109동 6층 601호 아파트입니다. 권리분석의 중심은 2005.06.14 설정된 주식회사제일은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정 2건과 마포구 압류는 매각으로 소멸합니다. 별도로 보증금 530,000,000원의 임차인 최형준이 확인되지만, 전입일이 말소기준보다 16년 이상 늦어 대항력은 없습니다.
따라서 이 사건은 임차보증금 숫자 자체가 크다는 이유만으로 인수형으로 보면 안 됩니다. 최형준은 2026.01.06 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없다는 점은 분명하므로, 배당으로 전액 회수하지 못하는 금액이 발생하더라도 그 잔액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 데이터상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 601 성산월드타운대림아파트 109동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.689㎡ · 철근콘크리트구조 박공지붕 23층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 박광수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 1,090,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 99,458,623원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2005.06.14 접수된 을구 1번 주식회사제일은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 108,000,000원이었고, 2013.09.02 변경등기에서 채권최고액 60,000,000원이 기재되어 있습니다. 2007.03.28 설정된 별도의 78,000,000원 근저당은 2013.09.02 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 메리츠화재해상보험 주식회사와 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정, 마포구 압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최형준 | 530,000,000원 | 2021.08.26 | 미상 | 2026.01.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최형준의 전입신고는 2021.08.26로 말소기준권리 2005.06.14보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.01.06 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 행사 가능 여부는 미상입니다. 그러나 대항력이 없는 임차인이므로 배당 후 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 93.4%
성산월드타운대림의 동일 면적권 최근 12건 실거래는 2026년 2월부터 7월까지 1,000,000,000원~1,270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 1,167,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 1,260,000,000원입니다. 현재 최저가 1,090,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.55㎡ | 10 | 1,260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.55㎡ | 20 | 1,265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.55㎡ | 7 | 1,230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.55㎡ | 4 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 84.55㎡ | 12 | 1,270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 4 | 1,153,000,000원 |
| 2026.05 | 84.69㎡ | 2 | 1,145,000,000원 |
| 2026.05 | 84.69㎡ | 6 | 1,140,000,000원 |
| 2026.04 | 84.55㎡ | 7 | 1,070,000,000원 |
| 2026.03 | 84.55㎡ | 4 | 1,155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.69㎡ | 10 | 1,130,000,000원 |
| 2026.02 | 84.69㎡ | 11 | 1,190,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,167,333,333원 |
현재 신건 최저가 10.90억은 최근 평균 11.673억보다 약 77,333,333원 낮고, 최신 거래 12.60억보다도 낮습니다. 다만 최근 실거래 최저인 10.00억보다는 높기 때문에 모든 거래 대비 절대적으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 동일 면적에서도 층과 거래 시점에 따라 10.00억부터 12.70억까지 편차가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제일은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 99,458,623원 | 99,458,623원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 99,458,623원 | 99,458,623원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 769,782,754원 |
현재 회차 기준 채권 합계 306,917,246원은 전액 배당되고 부족액은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인 최형준은 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위·배당액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,090,000,000원 | 0원 | 769,782,754원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 872,000,000원 | 0원 | 553,962,754원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 697,600,000원 | 0원 | 381,306,754원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 872,000,000원, 2회 유찰 697,600,000원 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성원초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 23층 건물의 6층 601호이며 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 성산월드타운대림은 795세대, 사용승인일은 2004.08.24입니다.
- 토지. 완경사의 2필지 일단 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,869,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 최형준의 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 회수액은 매각물건명세서·배당요구서류 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준권리 2005.06.14와 전입일 2021.08.26의 선후관계를 원본 등기와 주민등록 조사자료에서 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 평균 11.673억보다 신건 최저가 10.90억이 낮지만, 실거래 최저 10.00억도 존재하므로 층·향·수리상태를 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 성산동 601과 중동 394 모두 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인되므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 관리비·점유. 실제 점유 상태, 체납 관리비 및 인도 협의 가능성을 현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 큰 보증금보다 중요한 것은 ‘대항력’
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 530,000,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 것은 그 임차인의 전입 시점입니다. 말소기준 근저당은 2005.06.14, 전입은 2021.08.26이므로 최형준은 대항력이 없습니다. 배당요구를 했고 확정일자는 미상이어서 배당관계는 추가 확인이 필요하지만, 낙찰자 입장에서는 보증금 승계 0원이 핵심입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 실질취득은 낙찰가와 동일한 1,090,000,000원이고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 1,167,333,333원의 93.4%입니다. 최신 거래 1,260,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 최저 1,000,000,000원이 존재하는 만큼 큰 폭의 저가 매수라고 단정하기보다 권리는 안정적이고, 가격은 최근 평균보다 낮은 신건으로 보는 것이 적절합니다.
