대구지방법원 2025타경10835. 구미시 산동읍 신당리 1393, 통칭 ‘아이프라자Ⅰ’ 1동 6층 605호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이고 감정평가 현황은 공실입니다. 현 소유자는 곽승숙이며, 2020.05.22. 거래가액 236,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 구미강동새마을금고에 채권최고액 1,066,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 56,807,000원으로 감정가 338,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설이고, 내부가 미마감 상태로 조사돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 실제 응찰 판단에서는 동일 상권·동일 건물의 최근 상가 거래가격과 임대수익 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10835 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1393 1동 6층 605호 · 도로명 경상북도 구미시 산동읍 신당2로 57 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설·의원) · 현황 공실 · 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 곽승숙 (2020.05.22. 소유권이전 · 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 56,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고 / 832,287,830원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.22. 구미강동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,066,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 공동담보 구조는 확인
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않으며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 2020.05.22. 구미강동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 합자회사한진산업·유한회사군장종합주류 근저당권, 경북 신용보증재단·하나카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 16.81%라는 숫자만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저가는 56,807,000원, 감정가는 338,000,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 16.81%까지 내려온 상태지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 감정가 할인율이 아니라 근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익성이어야 합니다. 특히 공부상 의원 용도, 현황 공실, 미마감 내부라는 이용 상태는 주거용 물건과 다른 환금성·추가비용 변수를 만듭니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 56,807,000원 | 16.81% | 1,199,435,988원 |
| 6회 유찰 시 | 39,764,900원 | 11.76% | 1,216,171,330원 |
| 7회 유찰 시 | 27,835,430원 | 8.24% | 1,227,886,070원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,422,526원 |
| 1. 근저당 · 구미강동새마을금고 | 1,066,000,000원 | 55,384,474원 |
| 2. 근저당 · 합자회사한진산업 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유한회사군장종합주류 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 56,250,010원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,570,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,807,000원 가정 시 집행비용 1,422,526원을 제외한 55,384,474원이 선순위 구미강동새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 배당되지 않는 추정입니다. 총 채권 미배당은 1,199,435,988원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시립산동도서관 남서측 인근의 ‘아이프라자Ⅰ’로, 주변에는 대규모 아파트단지·각종 근린생활시설·상업나지·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(의원)이며 현황은 공실입니다. 내벽은 몰탈 위 페인트칠, 바닥은 미마감 콘크리트 노출 상태로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 30미터, 북측 약 18미터, 동측 약 15미터 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 가각정리 장방형 상업용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지(구미확장단지)에 해당하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 2,245,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 본건 자체는 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 공실 근린시설이고 내부 일부가 미마감 상태여서 실제 사용·임대까지 추가 비용과 공실기간이 발생할 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 확인. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가격과 임대조건을 대조하세요.
- 공실·마감 상태 확인. 현황 공실이고 바닥이 콘크리트 노출 상태로 조사됐습니다. 실제 영업 가능한 수준까지 필요한 공사범위와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 구미강동새마을금고 등 근저당권이 602호·603호·604호와 공동담보로 연결돼 있으므로 관련 물건의 경매·배당 진행상황도 함께 확인하세요.
- 임대관계 현장 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 현재 확인된 임차인은 없습니다. 입찰 직전 실제 점유상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용 가능성을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리분석만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 소멸하는 구조라 복잡한 임차보증금 승계 위험은 없습니다. 하지만 투자판단의 난도는 다른 곳에 있습니다. 근린생활시설·공실·미마감·5회 유찰이라는 조건입니다. 최저가 56,807,000원은 감정가의 16.81%에 불과하지만, 그것이 실제 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건은 감정가 할인율보다 실제 상가 시세·임대수익·추가 마감비를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
