제주지방법원 2025타경8969. 제주시 구좌읍 세화리 블루엘세화빌라 6층 603호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사대림쿰이엔티이고, 2019.10.14 매매를 원인으로 2019.12.11 소유권을 이전받으면서 등기된 거래가액은 222,000,000원입니다. 같은 날 중앙농업협동조합이 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준보다 앞선 경남은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 지코스트컴퍼니주식회사 등의 27,000,000원 근저당권 역시 2020.06.09 말소됐습니다. 현재 남아 있는 중앙농업협동조합 근저당권과 그 이후 경매개시결정·서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8969 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1429-1 블루엘세화빌라 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화2길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 | 57.5301㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래지붕 6층 건물 · 제6층 제603호 · 사용승인일 2019.03.25 |
| 소유자 | 주식회사대림쿰이엔티 |
| 소유권 취득 | 2019.10.14 매매 · 2019.12.11 접수 · 거래가액 222,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 123,961,855원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2019.12.11 중앙농업협동조합 근저당권 150,000,000원입니다. 2025.10.24 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.12.12 서울신용보증재단의 가압류 15,390,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에도 매수인 승계액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 13.9% 높다
블루엘세화빌라는 8세대, 사용승인일 2019.03.25인 소규모 공동주택입니다. 확인되는 실거래는 총 5건이며 전체 평균은 180,200,000원입니다. 그러나 과거 198,000,000원·205,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에서는 최근 가격을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 61.6㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.01 | 61.6㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.01 | 61.6㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2022.01 | 61.6㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2021.07 | 61.6㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 180,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
최신 거래는 2024.01, 165,000,000원이고 최근 12개월 평균도 165,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 188,000,000원으로 최근 평균의 113.9%입니다. 전체 평균 180,200,000원과 비교해도 104.3% 수준입니다.
더 중요한 것은 방향입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -13.3%로 집계돼 있습니다. 즉 최근 가격대가 과거보다 낮아진 상황에서 감정가 188,000,000원을 그대로 기준으로 응찰하면 최근 실거래보다 높은 가격을 지불하게 됩니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,390,000원 | 15,390,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,178,000원 |
신건 188,000,000원 가정에서는 집행비용 3,432,000원을 제외하고 중앙농업협동조합 150,000,000원과 서울신용보증재단 15,390,000원이 배당되며, 소유자 잔여는 19,178,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 배당 부족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 188,000,000원 | 165,390,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 17,895,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 120,320,000원 | 117,835,520원 | 47,554,480원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 150,400,000원, 2회 유찰 시 120,320,000원으로 내려갑니다. 배당 부족은 각각 17,895,600원, 47,554,480원으로 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 특히 1회 유찰 가격 150,400,000원은 현재 신건 188,000,000원과 가격 구조가 크게 달라지는 구간이므로 현재 회차와는 별도로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세화초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래지붕 6층 건물로 외벽은 인조석붙임·스톤코트·징크판넬 등, 창호는 샷시창 등이며 기본위생·급배수·보일러 난방·승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 토지면적 750.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 389,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 확인되는 실거래는 총 5건, 최근 12개월 집계는 2건이며 최신 거래월은 2024.01입니다. 가격 판단 시 거래 표본 수와 시점을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 180,200,000원보다 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -13.3%입니다. 신건 최저가 188,000,000원을 과거 고가 거래만으로 정당화하기 어렵습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.12.11 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부로 최종 대조하세요.
- 유찰 시 가격 재산정. 1회 유찰 시 150,400,000원, 2회 유찰 시 120,320,000원입니다. 현재 신건과는 가격 경쟁력이 크게 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 승강기·난방·급배수설비가 확인됩니다. 내부 상태와 실제 이용상태는 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 말소기준은 2019.12.11 중앙농업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 188,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 165,000,000원보다 높고, 최근 시세 대비 113.9%입니다. 거래 추세도 -13.3%여서 지금 가격을 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다.
또한 블루엘세화빌라는 8세대이고 확인되는 실거래가 총 5건, 최근 12개월 집계가 2건에 그쳐 가격 판단 시 표본과 환금성을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 현재 신건보다 유찰 이후의 가격 변화가 투자 판단의 핵심입니다.
