제주지방법원 2025타경8997. 서귀포시 서귀동 휴마루유니크 제7층 제802호 오피스텔입니다. 소유자는 김현진이며, 말소기준권리는 2015.12.30. 주식회사제주은행 근저당권, 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이후 2025.10.29. 임의경매개시결정과 2026.07.28. 국의 압류가 등기됐지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 점유·임대관계에서는 확인할 부분이 남습니다. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부확인이 곤란했고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 확인된 임차인은 없지만, 현장 점유관계까지 단정해 안전하다고 볼 수는 없습니다. 가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 105,000,000원은 확인된 최근 실거래 90,000,000원과 최근 12개월 평균 90,000,000원의 116.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8997 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 323-3 휴마루유니크 제7층 제802호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 서문로 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 매각물건명세서 비고상 공동주택으로 이용 중 |
| 비교 대상 면적 | 33.14㎡ |
| 소유자 | 김현진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 159,014,159원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.30. 주식회사제주은행 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2015.11.16. 설정된 주식회사제주은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.12.30. 채권최고액 216,000,000원의 주식회사제주은행 근저당권입니다. 2025.10.29. 경매개시결정과 2026.07.28. 국의 압류는 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 기준의 116.7%
휴마루유니크는 51세대이며, 비교 대상 면적은 33.14㎡입니다. 확인된 실거래는 2024.04 전용 30.9㎡·7층·90,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 90,000,000원, 최신 거래도 90,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 30.9㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가와 매수인 실질취득액은 모두 105,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액이 최저가보다 늘어나는 구조는 아닙니다. 하지만 이 105,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 116.7%이고, 최신 실거래 90,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인 여부가 아니라 실질취득액과 최근 거래를 비교하면 신건 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 216,000,000원 | 102,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
105,000,000원 매각 가정에서 주식회사제주은행의 예상배당은 102,730,000원, 미배당은 113,270,000원입니다. 미배당이 발생하더라도 말소기준 근저당의 미회수액을 매수인이 인수하는 구조가 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 서홍동 소재 서귀서초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상7층 건물의 제7층 제802호입니다.
- 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐비설비, 소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다. 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 휴마루유니크는 51세대이고 확인된 실거래는 1건입니다. 최근 가격 판단은 단일 거래에 의존하므로 환금성과 적정 응찰가를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 실질취득액 105,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 116.7%입니다. 신건이라는 이유만으로 할인 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원입니다. 현 회차와 가격 구조가 크게 달라집니다.
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 내부확인이 곤란했습니다. 실제 점유자와 이용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수를 구분. 제주은행 미배당이 113,270,000원 발생하는 배당 구조지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보 이력 확인. 말소기준 근저당에는 휴마루유니크 제6층 제702호와 제708호의 공동담보 이력이 있으며, 각각 공동담보 일부소멸·소멸 부기가 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2015.12.30. 제주은행 근저당이고, 그 뒤 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 실질취득 105,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 실거래 90,000,000원의 116.7%라는 점은 별개의 문제입니다. 게다가 임대관계 미상과 내부 미확인이라는 점유 리스크가 남아 있습니다. 권리 소멸은 양호하지만, 현 회차 가격은 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다.
