서울서부지방법원 2026타경50001. 은평구 신사동 행복주택 2층 204호, 전용 29.71㎡ 다세대주택입니다. 권리관계의 핵심은 정희수의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 1월 30일, 확정일자는 2021년 2월 1일, 점유개시는 2021년 2월 26일, 주민등록일은 2021년 3월 2일이며 보증금은 240,000,000원입니다. 이 임차권은 2023년 9월 8일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 정희수)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산상 부족분이 존재하더라도 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 38-34 행복주택 2층 204호 · 도로명 서울특별시 은평구 증산로19길 25-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.71㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 2층 204호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 그러나 확약이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2018년 신한은행 근저당권은 2019.04.25. 이미 말소됐고, 2021년 국세 압류도 2022.03.23. 해제로 말소됐습니다. 반면 정희수의 전입·점유와 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 통상적인 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정희수 | 204호 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 아래
행복주택은 총 14세대, 2018년 3월 9일 준공된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 전용 29.71㎡·29.98㎡에서 총 2건이며, 최근 거래는 2026년 8월 전용 29.71㎡ 3층 209,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 209,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.71㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2025.07 | 29.98㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
| 최근 12개월 | 29.71㎡ | 1건 | 209,000,000원 |
현재 최저매각가 192,000,000원은 최근 12개월 평균 209,000,000원의 91.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 5.6%로 나타납니다. 확약에 따라 실질 인수액을 0원으로 반영하면 실질취득 기준 역시 192,000,000원이므로, 현재 회차 가격은 확인된 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 정희수 보증금 | 240,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 51,488,000원입니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 정희수 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신사초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 204호이며 위생·급배수·화재감지기·도시가스 개별난방·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 11~12미터, 동측 약 3~4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,741,000원/㎡, 지목은 대, 토지는 평지·자루형입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 대항력 포기와 임차권등기 말소 약정이 현재 매수인에게 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 임차권 말소. 등기부상 정희수 주택임차권이 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족분. 확약이 없다면 현재 회차 배당표상 51,488,000원의 미배당 보증금이 남는 구조임을 기억해야 합니다.
- 시세 표본. 확인 거래가 총 2건, 최근 12개월은 1건이므로 내부 상태와 층 차이를 별도로 점검하세요.
- 토지거래 규제. 감정평가에 기재된 토지거래계약 허가구역 지정 내용을 관할 기관 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력보다 확약, 최저가보다 실질취득”
표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 192,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당표에서도 51,488,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약이 있어 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 192,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 209,000,000원의 91.9%입니다. 감정가 240,000,000원에서는 한 차례 유찰돼 가격이 내려왔고, 확인된 최근 실거래보다 낮은 구간에 들어왔습니다. 다만 거래 표본이 많지 않고 권리안전성이 확약서의 실제 이행에 의존하므로, 이 물건의 최종 확인 포인트는 확약서 원문과 임차권 말소 절차입니다.
