서울서부지방법원 2026타경50001. 은평구 신사동 행복주택 2층 204호, 전용 29.71㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 정희수는 2021.02.01 확정일자를 받고, 2021.02.26 점유를 시작한 뒤 2021.03.02 전입했습니다. 말소기준인 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
하지만 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 정희수의 보증금에 관해 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차의 배당표상 미배당액 4,160,000원은 룰상 계산액으로만 남고, 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금 권리를 넘겨받은 주체이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 38-34 행복주택 2층 204호 · 증산로19길 25-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.71㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 규모 / 사용승인 | 14세대 / 2018.03.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
2018년 신한은행 근저당권은 2019.04.25 이미 말소됐고, 2021년 국세 압류도 2022.03.23 해제·말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 권리의 기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류이며, 그 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
문제는 기준권리보다 앞선 정희수의 임차권입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 가압류보다 앞서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있고, 2023.05.11 보증금 240,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 보증금을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했으므로 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 확인된 임차인은 정희수 1명이며, 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정희수 | 204호 전부 주거·임차권등기 | 240,000,000원 | 확정 2021.02.01 점유 2021.02.26 전입 2021.03.02 임차권등기 2023.05.11 | 원래 있음 확약상 포기 | 있음 배당요구 | 주택도시보증공사 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 권리가 풀려도 가격은 높다
행복주택은 14세대 규모이며, 전용 29.71㎡ 대상 면적과 비교할 수 있는 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.08 전용 29.71㎡ 3층의 209,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 이 한 건의 209,000,000원입니다. 2025.07 전용 29.98㎡ 1층 거래는 198,000,000원이었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.71㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2025.07 | 29.98㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.71㎡ | 1건 | 209,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래보다 5.6% 높아 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 신건 최저가이자 실질취득액인 240,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 31,000,000원 높고, 최근 시세의 114.8%입니다. 전체 평균 203,500,000원과 비교하면 최저가는 117.9%에 이릅니다. 거래 표본이 2건뿐인 점을 감안해도 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차보증금 · 정희수 | 240,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 4,160,000원이지만, 제출된 대항력 포기·말소 확약서가 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 240,000,000원 | 4,160,000원 | 0원* | 240,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 192,000,000원 | 51,488,000원 | 0원* | 192,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 153,600,000원 | 89,350,400원 | 0원* | 153,600,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신사초등학교 북측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 204호입니다. 급·배수설비, 화재감지기, 도시가스 개별난방, CCTV 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 자루형 주거용 건부지이며, 북측 약 11~12미터와 동측 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대주택이고 비교 가능한 거래가 2건뿐입니다. 확인된 거래가는 198,000,000원과 209,000,000원으로, 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 오차를 보수적으로 봐야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만의 행사, 미변제 시 임차권등기 말소 조건이 이 사건과 204호 전부에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 말소 절차 확인. 배당 이후 임차권등기의 말소 신청 주체, 필요 서류와 처리 시점을 매각물건명세서 및 법원 기록으로 재확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 240,000,000원은 최신 거래 209,000,000원의 114.8%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기 이후 실제 점유와 인도 상태를 현장에서 다시 확인하고, 명도 또는 인도 협의 가능성을 점검하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류와 체납 관리비, 당해세 등 배당표에 영향을 줄 수 있는 항목을 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역의 대상자·대상 용도·지정기간이 본 입찰자와 다세대주택 취득에 적용되는지 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부 발행일 2026.08.21 이후의 변동 여부를 포함해 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 원래 대항력 있는 보증금 240,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수위험이 있는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액과 관계없이 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 매수인의 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 현재 회차가 싸지는 않습니다. 신건 실질취득 240,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 209,000,000원의 114.8%입니다. 비교 거래가 2건뿐인 14세대 다세대주택이라는 환금성 한계까지 고려하면 결론은 명확합니다. 확약 확인을 전제로 권리는 해소, 신건 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 인수액이 아니라 최근 시세 이하의 응찰가를 확보할 수 있느냐입니다.
