88,800,000원
서울서부지방법원 2026타경50004. 마포구 신공덕동 ‘신공덕동더네스트오피스텔’ 17층 1706호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)으로 방/주방1, 욕실/화장실1 구조입니다. 등기부상 현재 소유자는 김인규이며 2018년 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 근저당은 없고, 2025년 이후 여러 건의 가압류와 압류가 이어진 뒤 신한카드주식회사의 강제경매가 개시됐습니다.
등기상 후순위 가압류·압류 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 채권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 민가경의 전입일은 2016.08.04, 말소기준권리인 희망새마을금고 가압류는 2025.04.22입니다. 보증금은 126,000,000원, 배당요구는 2026.02.12에 했지만 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 인정되지 않은 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 14-5 신공덕동더네스트오피스텔 17층 1706호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 방/주방1 · 욕실/화장실1 · 18층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 김인규 (2018.01.30. 소유권이전, 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 88,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 13,012,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2025.04.22 희망새마을금고 가압류 51,000,000원입니다. 이후 한국씨티은행·흥국생명보험·신한카드·하나은행의 가압류와 강제경매개시결정, 속초시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 민가경의 전입일은 그보다 약 9년 앞선 2016.08.04이므로 후순위 등기권리 소멸만 보고 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민가경 | 2016.08.04 | 126,000,000원 | 2026.02.12 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 위험 |
② 가격 구조 — 감정가 80%가 아니라 실질취득 113.5%
현재 최저가 88,800,000원은 감정가 111,000,000원의 80%입니다. 숫자 하나만 보면 할인폭이 커 보이지만, 대항력 임차인의 보증금 구조를 반영하면 판단 기준은 약 126,000,000원입니다. 이는 감정가의 약 113.5%입니다.
동일 물건의 실거래 비교 자료는 제시되지 않아 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 ‘최저가가 감정가보다 얼마나 낮은가’가 아니라 대항력 보증금을 반영한 실질취득액을 중심으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,998,400원 |
| 인수 · 임차인 민가경 보증금 | 126,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 희망새마을금고 | 51,000,000원 | 51,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국씨티은행 | 46,889,270원 | 35,801,600원 |
| 4. 가압류 · 흥국생명보험주식회사 | 9,889,703원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,358,017원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나은행 | 23,897,362원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 145,034,352원, 예상배당은 86,801,600원, 미배당은 58,232,752원입니다. 임차인 보증금은 배당표상 0원으로 계산돼 있으며, 이 임차인 문제가 매수인 측 핵심 승계 리스크입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선·6호선 환승역인 공덕역 북동측 인근이며, 업무시설·오피스텔·근린생활시설과 신공덕래미안1차~3차 아파트단지, 공덕초등학교, 마포공덕시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 공덕역과 만리재로 노선버스 정류장을 이용할 수 있어 교통 이용사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 방/주방1, 욕실/화장실1 형태로 이용되고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 남동측으로 폭 25M~30M 만리재로에 접합니다. 공시지가는 16,810,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물의 17층이며, 난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·CCTV·기계식 주차장시설 등이 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 88,800,000원은 감정가의 80%지만 실질취득 기준은 약 126,000,000원입니다.
- 임차인 원본 확인. 민가경의 전입일 2016.08.04, 보증금 126,000,000원, 배당요구 2026.02.12 및 확정일자·우선변제 여부를 매각기일 전에 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 71,040,000원, 3회 유찰 시 56,832,000원으로 낮아져도 실질취득이 같은 폭으로 낮아지지 않는 구조입니다.
- 점유·명도. 감정평가상 전세 임대 중인 것으로 탐문됐으므로 낙찰 후 점유관계와 보증금 반환 문제를 명도와 함께 검토해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 58,232,752원이며, 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,880만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 후순위 가압류와 압류는 대부분 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 등기상 채권 수가 아니라 2016.08.04 전입한 대항력 임차인 민가경과 126,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가 88,800,000원만 보고 감정가 대비 20% 할인이라고 평가하면 핵심 위험을 놓칩니다.
대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 부담이 커져, 실질취득액은 약 126,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다. 이는 감정가 111,000,000원보다 높은 수준입니다. 실거래 비교 자료가 없어 시세 우열을 단정할 수 없으므로, 이 사건은 최저가가 아니라 임차인 승계와 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 경매입니다.
