서울서부지방법원 2026타경50004. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소재지는 신공덕동더네스트오피스텔 17층 1706호이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 111,000,000원입니다. 등기상 근저당은 없지만, 이것만 보고 권리가 단순하다고 판단하면 안 됩니다. 현재 임차인 민가경의 전입일이 최초 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
등기부상 현재 소유자는 김인규로, 2018.01.12 매매를 원인으로 2018.01.30 소유권이전등기를 했고 거래가액은 140,000,000원입니다. 그런데 민가경의 전입은 그보다 앞선 2016.08.04입니다. 이후 최초로 현재까지 남아 있는 금전채권 등기는 2025.04.22 희망새마을금고 가압류 51,000,000원이고, 이것이 이번 분석의 말소기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50004 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 14-5 신공덕동더네스트오피스텔 17층 1706호 · 서울특별시 마포구 만리재로 41 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 방/주방1, 욕실/화장실1 · 18층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 김인규 · 2018.01.12 매매 · 2018.01.30 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 13,012,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 8년 이상 빠르다
과거 김은숙 명의 전세권 100,000,000원이 2012.08.21 설정됐지만 2014.08.13 해지로 이미 말소됐습니다. 2015.04.24 국민건강보험공단 압류 역시 2016.07.15 해제로 말소됐습니다. 현재 판단의 중심은 이 과거 권리들이 아니라 2016.08.04 전입한 민가경입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 민가경 | 2016.08.04 | 126,000,000원 | 2026.02.12 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 민가경 본인이 임차인으로 조사됐습니다. 전입일 2016.08.04는 말소기준 2025.04.22보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구는 2026.02.12에 했지만 우선변제권은 없는 것으로 분석되어 보증금의 미회수분이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.26억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금과의 차이 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 111,000,000원 | 15,000,000원 | 약 126,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 88,800,000원 | 37,200,000원 | 약 126,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 71,040,000원 | 54,960,000원 | 약 126,000,000원 |
현재 감정가 111,000,000원과 비교하면 보증금 기준 실질취득 126,000,000원은 감정가의 113.5%입니다. 즉 1회, 2회 유찰로 표면적인 최저가는 크게 내려가지만, 이 임차관계가 그대로라면 경제적 부담은 약 1.26억 아래로 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 임차인 민가경 보증금 | 126,000,000원 | 0원 |
| 희망새마을금고 가압류 | 51,000,000원 | 51,000,000원 |
| 주식회사 한국씨티은행 가압류 | 46,889,270원 | 46,889,270원 |
| 흥국생명보험주식회사 가압류 | 9,889,703원 | 9,889,703원 |
| 신한카드 주식회사 가압류 | 13,358,017원 | 867,027원 |
| 주식회사 하나은행 가압류 | 23,897,362원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 145,034,352원 중 108,646,000원이 배당되고, 미배당은 36,388,352원입니다. 민가경은 현금 배당 0원으로 계산되며, 선순위 대항력 때문에 미회수 보증금은 매수인 부담 판단에 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공덕역 북동측 인근으로 업무시설·오피스텔·근린생활시설, 신공덕래미안1차~3차 아파트단지, 공덕초등학교, 마포공덕시장 등이 혼재한 일반상업지역 및 제3종일반주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 남서측 인근에 지하철 5호선·6호선 환승역인 공덕역이 있습니다. 남동측 만리재길에는 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 25M~30M 만리재로 포장도로에 접하고, 남서측으로 폭 약 2M 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 방/주방1, 욕실/화장실1 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보기, CCTV, 기계식 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 16,810,000원/㎡, 토지면적은 518.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 판단. 현재 회차의 경제적 기준은 111,000,000원이 아니라 선순위 보증금을 반영한 약 126,000,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 88,800,000원·71,040,000원으로 최저가가 낮아져도 선순위 임차보증금 때문에 실질취득은 약 126,000,000원으로 유지됩니다.
- 임차인 원본 확인. 민가경의 전입일 2016.08.04, 보증금 126,000,000원, 배당요구일 2026.02.12 및 우선변제권 유무를 매각물건명세서·현황조사서와 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없으므로, 입찰 전 신공덕동더네스트오피스텔 17층 1706호와 유사한 주거용 오피스텔 거래가격을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 2026.04.14 속초시 압류가 존재하므로 실제 배당과 체납액을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이므로 실제 사용·전입·세무·대출 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 표면만 보면 감정가와 최저가가 111,000,000원인 신건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격표 아래에 있는 민가경의 선순위 대항력입니다. 전입일 2016.08.04는 말소기준 2025.04.22보다 훨씬 빠르고, 보증금 126,000,000원은 현재 낙찰가보다 큽니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수되는 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 약 126,000,000원으로 고정됩니다.
확인 가능한 실거래 표본이 없는 만큼 126,000,000원이 시장에서 싼 가격인지는 아직 판단할 수 없습니다. 그래서 이 물건은 “최저가가 얼마까지 내려가느냐”보다 “실질취득 1.26억이 실제 시세보다 충분히 낮으냐”가 입찰 여부를 결정합니다. 권리상 인수 구조가 명확하고 가격 착시가 큰 사건이므로, 최저가 숫자만으로 접근하기보다는 선순위 임차보증금을 포함한 총부담을 먼저 검증해야 합니다.
