서울서부지방법원 2026타경50018. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 506호입니다. 사건상 용도는 ‘기타’이고, 감정요항표에는 공부상 교육연구 및 복지시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 명칭만 보고 일반 아파트로 전제하면 안 됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물이고 본건은 5층에 위치합니다.
등기상 현재 확인되는 말소기준권리는 2023.02.17 관악농업협동조합의 근저당권 472,800,000원입니다. 이 권리는 이후 명칭이 서울서남부농업협동조합으로 변경됐고, 2026.06.11 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 말소기준 이후의 근저당·전세권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 갑구 9번 가등기는 전혀 다른 층위의 문제입니다. 2015.06.11 접수된 주식회사예지인 명의의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준보다 앞서며, 권리판정에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 별도 경고도 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”로 잡혀 있습니다. 본등기 가능성, 담보가등기인지 여부와 실제 말소 조건을 확인하지 않은 상태에서 ‘금액상 인수 0원’을 곧바로 ‘권리상 인수 없음’으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50018 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 506호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 교육연구 및 복지시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제5층 제506호 |
| 소유자 | 조홍선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 1,000,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 391,399,014원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준 이후에는 2024.02.08 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 근저당권 45,000,000원과 전세권 3,000,000원, 2025.10.31 경기수산업협동조합의 가압류 550,229,386원, 2026.01.12 광주은행 55,318,624원·국민은행 47,834,523원의 가압류, 2026.06.24 은평세무서장의 압류가 이어집니다. 이 권리들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역은 0명입니다. 다만 감정요항표에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있어, 점유·사용관계 자체는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 확인된 임차인 보증금 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 10억, 그러나 시세 근거 없이 싸다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,000,000,000원으로 신건입니다. 확인 가능한 실거래 표본이 없어 최근 12개월 평균·최신 거래와 직접 비교할 수 없으므로, 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,400,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 472,800,000원 | 472,800,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 을구 17번 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 466,800,000원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 55,318,624원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,174,182,533원 중 예상 채권자 배당은 987,600,000원, 미배당은 186,582,533원입니다. 집행비용 12,400,000원을 합치면 매각대금 1,000,000,000원이 모두 배분되어 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2026.06.24 은평세무서장 압류의 금액도 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 은평구청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중·소 규모 공동주택과 근린공원 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 녹번역이 소재하며, 교통편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 토지도 교육연구시설 및 복지시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 5층 506호이며, 외벽은 석재 마감 등, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동 남측으로 폭 약 4~5M 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡이며 토지면적은 2,555.0㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 9번의 원인·권리자·본등기 가능성·말소 조건을 등기 원본과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 담보가등기 여부 확인. 별도 경고가 “담보가등기 — 종류 확인 필요”로 표시되어 있으므로 법적 성격을 확정하기 전 인수위험을 제거된 것으로 보지 마세요.
- 용도 확인. 공부상 교육연구 및 복지시설이므로 일반 주택과 같은 사용·전용·환금성을 전제로 응찰하지 마세요.
- 가격 상한 보류. 감정가와 최저가는 10억이지만 확인 가능한 실거래 비교 근거가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 재확인하세요.
- 세금·배당 확인. 2026.06.24 은평세무서장 압류가 존재하고 당해세가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 말소기준 이후 권리. 2024년 근저당·전세권과 2025~2026년 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 선순위 가등기가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가가 모두 10억이고, 배당 시나리오의 매수인 금액 인수는 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대로 신중해야 합니다. 2015.06.11 가등기가 2023.02.17 말소기준 근저당보다 선순위이고, 매수인 인수로 판정되어 있기 때문입니다.
게다가 이용상태도 일반 공동주택이 아닌 교육연구 및 복지시설이고, 임대관계는 미상이며, 현재 가격을 검증할 실거래 비교 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “10억이 싼가”가 아니라 “가등기를 안전하게 해소할 수 있는가”입니다. 선순위 가등기의 법적 성격과 말소 가능성을 확인하기 전에는 권리 보류·가격 판단 보류가 맞습니다.
