서울서부지방법원 2026타경50018. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 제5층 제506호입니다. 공부상 용도는 교육연구 및 복지시설이고, 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 5층에 있습니다. 이번 회차 최저매각가는 감정가 1,000,000,000원에서 한 차례 내려간 800,000,000원입니다.
이 물건은 후순위 근저당·가압류·압류만 보면 구조가 단순합니다. 말소기준권리는 2023.02.17 설정된 관악농업협동조합 근저당권 472,800,000원이고, 그 뒤의 오케이대부캐피탈삼성 근저당 45,000,000원, 전세권 3,000,000원, 경기수산업협동조합·광주은행·국민은행의 가압류와 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 그보다 앞선 2015.06.11 갑구 9번 가등기입니다. 등기상 주식회사예지인이 가등기권자이고, 소유권이전청구권 가등기로 기재돼 있으며 말소기준권리 이전 권리로 분류돼 있습니다. 별도 메모에도 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 적혀 있어, 가등기의 실질과 경매로 인한 소멸 여부를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50018 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 506호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 교육연구 및 복지시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제5층 제506호 |
| 소유자 | 조홍선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 800,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 391,399,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 2024.02.08 설정된 전세권은 주식회사오케이대부캐피탈삼성 명의이고 전세금은 3,000,000원이며, 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 실거래 비교 없이 감정가 대비 80%
현재 최저매각가는 800,000,000원으로 감정가 1,000,000,000원의 80%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 800,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,400,000원 |
| 2. 근저당 · 관악농업협동조합 | 472,800,000원 | 472,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 5. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 268,800,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 55,318,624원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,834,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,174,182,533원, 채권자 예상배당은 789,600,000원, 미배당액은 384,582,533원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 선순위 가등기 문제는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북서측 인근으로, 중·소 규모 공동주택과 근린공원이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 녹번역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구 및 복지시설로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동 남측으로 폭 약 4~5M 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 2,555㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2015.06.11 갑구 9번 가등기의 성격, 원인, 피담보채권 여부와 본등기 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 가등기의 매수인 인수 여부와 말소 여부를 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하기 어렵습니다.
- 임대관계 확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현황 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 교육연구 및 복지시설이므로 실제 이용과 허용 용도를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 선순위 가등기
이 물건은 감정가 1,000,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 800,000,000원까지 내려왔습니다. 후순위 근저당·전세권·가압류·압류는 말소기준 이후라 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 금전 인수도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 여기에 있지 않습니다. 2015.06.11 가등기가 2023.02.17 말소기준보다 앞서 존재하고, 그 종류도 추가 확인이 필요한 상태입니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 800,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 가격 검토보다 선순위 가등기의 실질과 인수 여부 확인이 먼저인 물건입니다.
