서울서부지방법원 2026타경50027. 서울 용산구 동빙고동 1-57, 장문로6길 83에 있는 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 연와조 평옥개 2층 건물로 사용승인일은 1973.04.09입니다. 토지는 대 123.0㎡, 제2종일반주거지역이며 소유자는 전순자입니다.
권리 구조의 기준점은 2019.03.11 보광동새마을금고 근저당권 84,000,000원입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당과 중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 2012년 가압류와 2021년 압류도 등기부상 이미 정리됐습니다. 말소기준 이후 설정된 보광동새마을금고의 24,000,000원 근저당과 2026.02.02 거현산업 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 동빙고동 1-57 · 서울특별시 용산구 장문로6길 83 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 / 토지 | 연와조 평옥개 2층 · 사용승인일 1973.04.09 · 토지 123.0㎡ |
| 소유자 | 전순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,442,426,500원 / 3,442,426,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 거현산업 주식회사 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.03.11 보광동새마을금고 근저당권입니다. 2019.10.25 같은 금융기관의 후순위 근저당과 2026.02.02 강제경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 34.42억, 시세 할인 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,442,426,500원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 3,442,426,500원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래가 자료가 없어, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 확인할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 시나리오상 1회 유찰 시 2,753,941,200원, 2회 유찰 시 2,203,152,960원으로 내려가지만, 그 자체가 곧 시세 대비 저가라는 의미는 아닙니다. 실제 응찰가 판단에는 인근의 동일·유사 용도 거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,442,426,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 36,824,265원 |
| 1. 근저당 · 보광동새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 보광동새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 거현산업 주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,277,602,235원 |
예상배당 기준 채권총액 128,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 3,277,602,235원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용산구 보광동 오산중학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택, 주한외국대사관, 주상용건물, 학교와 각종 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 평옥개 2층, 사용승인일 1973.04.09. 외벽은 벽돌쌓기 등 마감, 창호는 알루미늄샤시 및 하이샤시이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 123.0㎡, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 10,060,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중로2류 저촉, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강변 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있고, 외국인 등 대상 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 보증금·확정일자 존재 여부를 현황조사·주민등록 관련 서류와 함께 대조하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상, 소유관계 및 이용상태를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 3,442,426,500원이나 유찰 후 가격만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 유사 연립·다세대 및 토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2019.03.11 근저당, 후순위 2019.10.25 근저당, 2026.02.02 경매개시결정의 현재 상태를 매각 직전 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역, 중로2류 저촉, 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한의 현재 적용 여부와 취득·활용 계획에 미치는 영향을 원문으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.03.11 보광동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 배당채권 128,000,000원도 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 구조입니다.
하지만 감정가 3,442,426,500원이 곧 적정가격이라는 의미는 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 물건도 연립·다세대와 토지를 함께 매각하는 비정형 자산이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 단순, 가격 판단은 보류, 현장·점유·제시외 건물 확인이 필수”입니다.
