제주지방법원 2025타경9107. 제주시 삼도이동 센터포인트 9층 906호로, 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사더퍼스트입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2025.08.21입니다. 이날 동아글라스주식회사의 279,950,000원 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 2025.11.17 황야건설주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 권리입니다. 2024.01.29 한국동서발전주식회사 명의로 전세금 240,000,000원, 건물 전부를 범위로 하는 전세권이 설정됐습니다. 존속기간은 2026.01.28까지이고, 이 전세권은 매각물건명세서에서 명시적으로 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 따라서 낙찰가 297,000,000원을 취득원가처럼 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9107 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 9층 906호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 중앙로 142 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사더퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 황야건설주식회사 |
| 청구액 | 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2.4억 전세권이 말소기준보다 앞선다
2023.12.26 설정된 한라신용협동조합 근저당권 168,000,000원은 2024.01.29 이미 말소됐습니다. 같은 날 한국동서발전주식회사의 전세권 240,000,000원이 설정됐고, 이후 2025.08.21 가압류가 말소기준이 됐습니다. 즉 전세권은 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서도 이 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨을 명시하고 있어, 알려진 인수금액만 240,000,000원입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 있고, 보증금은 모른다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지성 | 9층 906호 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
최지성의 전입일은 2024.02.05로 말소기준일 2025.08.21보다 앞서며, 조사 결과도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 매각가만으로 임차인 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 2.4억 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 전세권 인수 | 알려진 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 240,000,000원 | 537,000,000원 | 242,908,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 240,000,000원 | 477,600,000원 | 301,476,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 240,000,000원 | 430,080,000원 | 348,331,120원 |
실질취득 최소액은 각 회차 매각가에 매수인이 인수하는 전세권 240,000,000원을 더한 값입니다. 최지성의 보증금은 미상이라 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 2. 전세권 · 한국동서발전주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 동아글라스주식회사 | 279,950,000원 | 52,042,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 황야건설주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 534,950,000원, 채권자 예상배당은 292,042,000원, 미배당은 242,908,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 최저가가 아니라 최소 5.37억을 기준으로 봐야 한다
이 물건에서 확인 가능한 현재 매각가격은 감정가와 같은 297,000,000원입니다. 그러나 권리관계를 반영하면 신건 실질취득은 최소 537,000,000원입니다. 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 상태이므로, 감정가 297,000,000원이 싸다거나 시장 대비 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 용도. 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중이며, 소재지는 제주시 중앙로 142 센터포인트입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 토지면적 614.8㎡, 평지·부정형이며 중로한면에 접합니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,346,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·일반상업지역·고도지구·방화지구에 포함되고, 시가지경관지구(중심)에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최선순위 전세권 원본 확인. 한국동서발전주식회사 전세권 240,000,000원이 매수인 인수라는 매각물건명세서 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최지성 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 금액 확인 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 전세권자와 점유자의 관계 확인. 한국동서발전주식회사 전세권과 최지성의 점유가 동일 계약에서 나온 것인지 별개의 권리인지 확인해야 중복 또는 추가 인수 위험을 판정할 수 있습니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 신건은 최소 537,000,000원, 1회 유찰 시 최소 477,600,000원, 2회 유찰 시 최소 430,080,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 배당표와 인수문구 충돌 확인. 배당 시뮬레이션에서는 전세권 배당이 잡혀 있지만 매각물건명세서는 인수라고 명시합니다. 실제 매각조건을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘2.97억 신건’이 아니라 ‘최소 5.37억 취득’으로 봐야 한다
이 사건의 위험은 후순위 가압류나 경매개시결정이 아닙니다. 그것들은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 그보다 앞선 한국동서발전주식회사 전세권 240,000,000원입니다. 매각물건명세서가 이를 매수인 인수로 명시하므로, 신건 최저가 297,000,000원에 낙찰받을 경우 알려진 실질취득액은 최소 537,000,000원입니다.
여기에 2024.02.05 전입한 최지성은 대항력이 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 한국동서발전주식회사 전세권과 같은 임대차 관계인지 별개의 권리인지도 확인이 필요합니다. 따라서 현재 단계에서는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없고, 인수관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 권리 난도가 낮은 신건이 아니라, 선순위 전세권과 미확인 대항력 임차인을 함께 풀어야 하는 물건입니다.