서울서부지방법원 2026타경50032. 은평구 불광동 명지타운 6층 602호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이은채이고, 현 경매의 신청채권자는 권태희입니다. 권리분석의 기준점은 2023.12.08 설정된 주식회사에즈금융서비스 근저당권, 채권최고액 288,000,000원입니다. 그 뒤 2024.05.01 권태희 근저당 60,000,000원, 2024.09.23 전영훈 근저당 30,000,000원이 설정됐고, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이돈영의 전입일은 2024.12.31입니다. 말소기준권리보다 뒤에 전입했으므로 현재 자료상 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부까지 단정할 수는 없습니다. 이 부분은 매수인 인수 문제와 배당 문제를 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50032 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 301-57 명지타운 6층 602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 통일로78길 4-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.92㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2012.03.06 |
| 소유자 | 이은채 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권태희 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 핵심은 단순합니다. 2023.12.08 에즈금융서비스 근저당권이 말소기준이고, 이후 권태희·전영훈의 근저당권과 2026.01.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 밸류마크·스타리치어드바이져·이인범· 인카금융서비스·장오례 관련 근저당권과 과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 현 매수인의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이돈영 | 602호 · 주거 | 2024.12.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 숫자는 91.6%, 신뢰도는 제한적
명지타운의 최근 거래자료는 2026.03 전용 39.67㎡, 5층, 450,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 450,000,000원이며, 최저매각가 412,000,000원은 이 비교값의 91.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.67㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.67㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
다만 이 숫자를 곧바로 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 경매 대상 전용면적은 50.92㎡인데 비교 거래는 39.67㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 91.6%는 어디까지나 참고 비율이고, 동일 면적·유사 층의 추가 거래가 확인되기 전에는 가격 메리트를 강하게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에즈금융서비스 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당 · 권태희 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전영훈 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,480,000원 |
현재 최저가 412,000,000원 기준으로 등기상 채권 378,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 27,480,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동명여자고등학교 북측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 연신내역(지하철 3·6호선)이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2012.03.06입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측 및 북서측으로 각각 약 3미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,459,000원/㎡이며 토지면적은 139.0㎡입니다.
- 환금성. 명지타운은 11세대이며 확인된 최근 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 대규모 단지처럼 풍부한 동일조건 실거래를 기대하기 어려워 개별 거래 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이돈영의 전입은 말소기준 이후라 매수인 승계는 없지만 보증금 규모가 확인되지 않았습니다. 실제 계약관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 및 최우선변제 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다. 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 명도. 602호에 주거 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도 협의 또는 인도명령 절차 가능성을 고려해야 합니다.
- 시세 비교사례 보강. 현재 확인된 거래는 전용 39.67㎡ 1건으로 대상 전용 50.92㎡와 면적이 다릅니다. 동일 또는 유사 면적의 거래를 추가 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가와 실질취득은 모두 412,000,000원입니다. 450,000,000원 거래 대비 91.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 규제 확인. 대상 토지는 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 토지이용규제에 포함됩니다. 실제 취득·이용에 적용되는 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 추가 비교가 필요
이 사건의 권리 핵심은 2023.12.08 말소기준권리입니다. 임차인 이돈영의 전입일 2024.12.31은 그보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당권 역시 매각으로 소멸합니다. 즉 낙찰자의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 412,000,000원입니다.
다만 가격은 한 단계 더 검증해야 합니다. 최근 실거래 450,000,000원과 비교하면 최저가가 91.6%이지만, 해당 거래는 전용 39.67㎡이고 경매 대상은 50.92㎡입니다. 표본도 한 건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “권리관계는 비교적 명확하지만, 임차인의 배당정보와 동일면적 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 신건”으로 보는 것이 적절합니다.
