서울서부지방법원 2026타경50044. 마포구 성산동 삼라마이다스 3층 306호입니다. 경매 분류는 근린시설이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔(공부상 용도)로 방2·거실·주방·화장실2·현관 등으로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2022.11.28. 설정된 대신저축은행 근저당권 1,300,000,000원입니다. 그런데 임차인 한상윤은 그보다 앞선 2022.04.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.11.입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인으로 봐야 합니다.
2024.05.02. 임차권등기명령에 따라 을구 2번 주택임차권도 등기됐습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리보다 뒤에 있지만, 대항력 판단의 핵심은 그 등기일이 아니라 2022.04.27. 전입·점유입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있어, 이 사건은 배당 결과와 낙찰가에 따라 인수액이 달라지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 590-2 삼라마이다스 3층 306호 · 도로명 서울특별시 마포구 월드컵로36길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(공부상 용도) · 방2·거실·주방·화장실2·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상12층 · 제3층 제306호 · 사용승인일 2006.06.02 |
| 소유자 | 주식회사제이아이앤제이 (2020.12.10. 매매, 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 516,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 487,743,460원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.11.28. 대신저축은행 근저당권입니다. 이후의 오케이저축은행 가압류, 서울특별시·국·마포구 압류와 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한상윤의 전입·점유는 2022.04.27.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 소멸하더라도, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상윤 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 410,000,000원 | 2022.04.27 | 2022.03.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현회차 0원 1회 유찰 3,728,000원 · 2회 유찰 85,183,360원 |
② 가격 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액이 따라온다
동일 물건의 실거래 비교는 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다는 판단은 하지 않습니다. 대신 이 사건은 회차별 매각가와 임차보증금 인수액의 변화를 함께 보는 것이 더 중요합니다. 현재 회차는 516,000,000원 매각을 가정해 임차보증금 410,000,000원이 전액 배당되고 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 516,000,000원 | 0원 | 2,855,553,460원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 412,800,000원 | 3,728,000원 | 2,953,993,460원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 330,240,000원 | 85,183,360원 | 2,953,993,460원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 516,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,560,000원 |
| 1. 임차인 한상윤 보증금(우선변제) | 410,000,000원 | 410,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 1,300,000,000원 | 98,440,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 1,166,250,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 487,743,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 임차보증금 410,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있고, 임차보증금 미배당 잔액이 생기면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구청 동측 인근으로, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트단지·근린생활시설·마포구청 등이 혼재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(공부상 용도)로 이용 중이며 방2·거실·주방·화장실2·현관 등으로 구성됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상12층 건물이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재경보·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 북서측 약 17m, 북동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 유통상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 한상윤의 410,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 인수액을 결정합니다.
- 국세·지방세 확인. 서울특별시·국·마포구 관련 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 임차인 배당 및 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 인수 3,728,000원, 2회 유찰 시 85,183,360원 시나리오가 잡혀 있습니다. 특히 보증금보다 매각가가 낮아지면 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 경매 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·점유 상태와 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 점유 확인. 임차권등기명령은 2024.05.02. 등기됐고 전입·점유는 2022.04.27.입니다. 명도·인도 과정에서 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
현재 516,000,000원 매각 가정에서는 임차인 한상윤의 보증금 410,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 본질은 선순위 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 전입·점유 2022.04.27.이 말소기준 근저당 2022.11.28.보다 빠르므로, 배당 부족분이 생기면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다. 실제 제공된 시나리오에서도 1회 유찰 시 3,728,000원, 2회 유찰 시 85,183,360원의 인수가 발생합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 무조건 유리해지는 경매가 아닙니다. 특히 2회 유찰처럼 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락과 동시에 미배당 보증금 승계가 커지므로, 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워집니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 만큼 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다. 현재 회차는 배당표상 인수 0원, 그러나 권리 성격은 선순위 대항력 인수형. 세금 우선순위와 실제 배당액을 확인하는 것이 이 사건의 최종 승부처입니다.
