서울서부지방법원 2026타경50044. 마포구 성산동 삼라마이다스 3층 306호입니다. 물건은 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 공부상 용도는 오피스텔이며, 방 2개·거실·주방·화장실 2개를 갖춘 형태로 이용되고 있습니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 487,743,460원입니다.

등기상 말소기준은 2022.11.28 설정된 대신저축은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 하지만 그보다 앞서 전입하고 점유를 시작한 임차인이 존재합니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후에 이루어졌더라도, 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금의 매수인 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.11.28 대신저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 금액은 채권최고액으로서 실제 확정 채무액이나 본건의 최종 배당액과 동일한 개념은 아닙니다.

반면 한상윤의 전입신고 및 점유개시일은 2022.04.27, 확정일자는 2022.03.11로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 후순위로 등기된 임차권이라는 이유만으로 보증금 전체가 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

인수액은 고정금액이 아닙니다. 실제 낙찰가·집행비용·조세 우선순위 등에 따라 달라지며, 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액이 줄어 그만큼 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.

③ 최저가와 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로

감정가 516,000,000원에서 최저가 412,800,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합산한 실질취득비용이 실제 가격 비교의 기준이기 때문입니다.

실질취득 추정 = 해당 회차 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액. 위 금액은 제공된 회차별 배당 시뮬레이션에 따른 계산 결과이며, 취득세·등기비용·명도비 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

보증금 410,000,000원과 회차별 실질취득 추정액 사이의 차이는 배당에서 먼저 차감되는 집행비용 추정 등으로 발생합니다. 따라서 실질취득비용은 보증금 수준에 근접하지만, 실제 매수인의 총부담이 보증금과 정확히 같다고 단정할 수는 없습니다.

④ 시세 비교 — 감정가 할인보다 실질취득 기준

현재 감정가는 516,000,000원이고 최저가는 412,800,000원입니다. 과거 소유권이전 당시 거래가액은 430,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격이나 감정가만으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 412,800,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 임차보증금 미회수분은 매각대금 배당이 아니라 매수인의 별도 인수 부담입니다. 국세·지방세 등 우선순위에 따라 실제 배당과 인수금액이 달라질 수 있습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 표시했습니다.

⑥ 세금·압류 — 배당 순위 확인이 필요하다

등기에는 서울특별시·국·마포구 관련 압류가 존재합니다. 압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 조세채권의 배당 우선순위는 등기일만으로 확정되지 않습니다.

또한 기존 임의경매개시결정은 취하로 말소되었으며, 현재 사건은 한국주택금융공사가 신청한 별도의 강제경매입니다. 과거 취하 사건과 현재 진행 중인 사건을 혼동하지 않아야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마포구청 동측 인근으로 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 후면 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2006.06.02 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보·탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 17m, 북동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 유통상업지역·지구단위계획구역이며, 토지의 형상은 정방형이고 지형은 평탄합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 있으며 토지거래허가구역 지정 내용도 존재합니다. 지정 대상·용도·기간이 서로 다르므로 본건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔의 입지와 교통 접근성은 확인되나, 최근 거래가격·거래량이 확인되지 않아 현재 시장의 매수 수요와 매각 소요기간을 객관적으로 판단하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득 상한. 최저매각가만이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 한상윤의 보증금 410,000,000원, 전입일·점유개시일·확정일자 및 현재 배당요구 상태를 원본과 대조해야 합니다.
• 인수금액 변동. 현재 인수 추정액은 3,728,000원이지만, 실제 낙찰가와 조세배당 등에 따라 증가할 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 임차인 인수금이 증가하므로 회차별 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 확인. 비교 가능한 최근 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확보한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유 및 보증금 반환·인도 관계를 확인하고, 잔여 보증금 인수 이후의 명도 협의와 비용을 고려해야 합니다.
• 조세. 국세·지방세 압류 관련 법정기일과 당해세 여부를 확인해 배당 및 인수액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 용도·규제. 건축물대장상 오피스텔 용도, 실제 주거 이용 상태와 토지거래허가 관련 적용 여부를 대조해야 합니다.
• 공동담보. 대신저축은행 근저당권의 공동담보 관계와 실제 채권액·배당 관련 내용을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 관리비 체납, 취득세, 등기비용 및 명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”

이 사건의 핵심은 1회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 410,000,000원입니다.

현재 최저가 412,800,000원에 낙찰된다고 가정하면 미배당 보증금 3,728,000원이 매수인 부담으로 남아, 실질취득 추정액은 416,528,000원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득비용은 보증금 수준에 가까운 구조로 유지됩니다.

후순위 근저당과 압류의 소멸 여부와 별개로, 선순위 임차보증금 잔액은 명세서상 매수인 인수 대상입니다. 세금 관련 배당 변동과 실제 점유 관계도 추가 확인이 필요합니다.

결론은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없다는 것입니다. 최근 실거래와 현재 시세가 확인되지 않은 만큼, 실질취득비용을 기준으로 시세를 대조하기 전에는 감정가 할인만을 근거로 입찰 판단을 내리기 어렵습니다.