서울서부지방법원 2026타경50062. 은평구 대조동 33-48의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중인 목조 기와지붕 단층 건물이고, 토지는 102.0㎡의 대지입니다. 현 소유자는 전종필이며 2024.04.28 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.10.31 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이후 2024.12.10 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 439,200,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 2025.08.13 주식회사대한채권관리대부의 가압류 15,761,539원, 2026.01.20 비케이자산관리대부 주식회사의 강제경매개시결정, 2026.03.24 제이앤엘파이낸스대부주식회사의 가압류 5,168,672원이 이어집니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 권리 인수보다 더 주의해서 볼 부분은 현황과 토지 경계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 33-48 · 서울특별시 은평구 진흥로13길 13-8 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층 · 외벽 페인팅·벽돌붙임 · 새시창호 |
| 토지 | 대 102.0㎡ · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 전종필 · 2024.04.28 협의분할에 의한 상속 · 2024.10.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 813,717,500원 / 813,717,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비케이자산관리대부 주식회사 / 5,943,198원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 서울은평새마을금고 등의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 을구 1번부터 9번까지의 근저당권 설정등기는 2024.12.11 해지를 원인으로 말소되었습니다. 현재 핵심은 을구 10번 현대해상화재보험주식회사 근저당입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 신건 813,717,500원, 시세 검증 전에는 보류
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 813,717,500원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 813,717,500원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 단독주택 + 토지이고, 감정평가에서 지적경계와 이용상황이 매우 불명확하다고 적시돼 있어 가격 비교 전에 토지 경계·제시외 건물·정비구역 조건의 영향을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 813,717,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,537,175원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 439,200,000원 | 439,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 15,761,539원 | 15,761,539원 |
| 3. 경매개시결정 · 비케이자산관리대부 주식회사 | 5,943,198원 | 5,943,198원 |
| 4. 가압류 · 제이앤엘파이낸스대부주식회사 | 5,168,672원 | 5,168,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 337,106,916원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 466,073,409원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 337,106,916원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대은초등학교 남서측 인근이며 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다.
- 용도·구조. 주택으로 이용 중인 목조 기와지붕 단층 건물이며 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 102.0㎡, 준주거지역, 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,655,000원/㎡입니다.
- 정비구역. 역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비구역에 포함돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31 기간의 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으며, 각 표기에는 대상자·용도 조건이 함께 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 취득하는 구조이고 지적경계가 불명확하므로, 아파트처럼 표준화된 동일평형 시세 비교만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적경계 재확인. 감정평가에서 본건과 인접 필지·도로 사이 경계가 매우 불명확하다고 명시했습니다. 지적도와 현황을 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 위치와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 813,717,500원을 감정가라는 이유만으로 시세로 간주하지 말고, 단독주택·토지의 개별성을 반영해 주변 거래와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 정비사업 영향 확인. 정비구역 지정이 향후 이용·사업 절차에 미치는 영향과 해당 토지의 위치를 원문 도면 기준으로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 조건 확인. 토지이용계획에 표시된 허가구역의 대상자·용도·기간이 실제 입찰자와 본건 취득에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리관계 자체는 어렵지 않습니다. 2024.12.10 현대해상화재보험주식회사 근저당을 말소기준으로 잡으면 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 이 물건을 안전한 신건으로 단정하면 안 됩니다. 감정평가서는 토지의 정확한 지적경계와 이용상황을 매우 불명확하다고 반복해서 경고하고 있고, 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 813,717,500원이 시장가격보다 유리하다는 판단도 보류해야 합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 토지 경계·점유·가격 검증. 이 세 가지를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
