🏷️ 최저가 650,974,000원 📉 1회 유찰 · 80% 🧾 인수 0원 ⚠️ 임대관계 미상
서울서부지방법원 2026타경50062. 서울 은평구 대조동 33-48의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 목조 기와지붕 단층 주택이고 토지는 102.0㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 전종필이며, 2024.04.28 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.10.31 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2024.12.10 설정된 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 439,200,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사대한채권관리대부의 가압류, 비케이자산관리대부 주식회사의 강제경매개시결정, 제이앤엘파이낸스대부주식회사의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50062 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 33-48 · 서울특별시 은평구 진흥로13길 13-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 목조 기와지붕 단층 · 위생설비·급배수설비·난방설비 |
| 토지 | 대 · 102.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 전종필 |
| 감정가 / 최저가 | 813,717,500원 / 650,974,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비케이자산관리대부 주식회사 / 5,943,198원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2024.10.31 전종필에게 이전됐고, 이어 2024.12.10 현대해상화재보험주식회사가 채권최고액 439,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 813,717,500원, 현재 최저매각가는 650,974,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 80%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 단순히 1회 유찰됐다는 이유만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 650,974,000원 | 0원 | 175,990,851원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 520,779,200원 | 0원 | 47,097,999원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 416,623,360원 | 56,016,283원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 배당 대상 채권이 모두 충족되는 구조입니다. 반면 3회 유찰 시나리오에서는 채권자 미배당액이 56,016,283원으로 발생하고, 신청채권자 비케이자산관리대부 주식회사의 청구액 5,943,198원도 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 650,974,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,909,740원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 439,200,000원 | 439,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 15,761,539원 | 15,761,539원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 비케이자산관리대부 주식회사 | 5,943,198원 | 5,943,198원 |
| 4. 가압류 · 제이앤엘파이낸스대부주식회사 | 5,168,672원 | 5,168,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 175,990,851원 |
현재 최저가 650,974,000원 기준 채권자 총 청구액 466,073,409원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 175,990,851원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대은초등학교 남서측 인근으로, 주변에 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역 등이 소재합니다.
- 이용상태. 본건 건물은 주택으로 이용중이며, 목조 기와지붕 단층 구조입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 102.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 3,655,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 과밀억제권역·정비구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 정비구역. 역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·임차관계는 입찰 전 반드시 원본 자료와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 지적경계 확인. 현황 이용상 본건과 인접 필지 및 도로와의 경계가 매우 불명확하다고 명시돼 있으므로 별도의 지적경계 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 정비구역 확인. 정비구역에 속하므로 정비사업 진행 내용과 해당 부동산에 미치는 영향을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 적용 대상과 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 650,974,000원의 시세 대비 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기보다 현황이 더 중요하다”
등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.12.10 현대해상화재보험주식회사 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정은 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 임대관계가 미상이며 지적경계가 매우 불명확하다는 감정평가서의 경고가 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기권리보다 점유·임대관계·지적경계·정비구역 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
