대구지방법원 2025타경10877. 구미시 인의동 인동2차서한이다음 203동 202호, 전용 84.4262㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 서인수이며 2022.09.26. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건은 근저당권이 아니라 2025.03.18. 주택도시보증공사가 넣은 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 문제는 그보다 앞서 염현정 명의로 등기된 주택임차권입니다. 전입일은 2017.12.04., 확정일자와 점유개시일은 2021.11.05., 보증금은 240,000,000원으로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 싸지는 경매가 아닙니다. 현재 최저가 152,600,000원에서 집행비용 2,936,400원을 제외한 149,663,600원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 90,336,400원은 매수인 인수 대상이 됩니다. 이 경우 낙찰가 152,600,000원에 미배당 보증금을 더한 부담은 보증금 규모에 수렴하게 됩니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 주택도시보증공사의 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10877 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인의동 483 인동2차서한이다음 203동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.4262㎡ · 철근콘크리트조 15층 건 중 2층 202호 |
| 소유자 | 서인수 · 2022.09.26. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,717,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2025.03.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.09.18. 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 염현정의 주택임차권은 2024.01.22. 등기되었고, 전입 2017.12.04.·확정일자 2021.11.05.로 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염현정 | 203동 202호 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 주택도시보증공사 확약 반영 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세보다 낮다
인동2차서한이다음은 270세대, 2008.11.26. 사용승인 단지이며, 비교 대상 전용면적은 84.4262㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 12건, 평균 196,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.43㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.37㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 1 | 168,000,000원 |
| 2026.04 | 84.37㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 84.37㎡ | 9 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 84.37㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 196,333,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 168,000,000원~260,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 180,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득 152,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%이며, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 확약 반영 실질취득 152,600,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 염현정 보증금 | 240,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,717,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 90,336,400원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 주택도시보증공사가 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 70% | 152,600,000원 | 90,336,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 56% | 122,080,000원 | 120,429,120원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 44.8% | 97,664,000원 | 144,493,952원 | 0원 |
확약이 없다는 전제에서는 낙찰가가 152,600,000원에서 122,080,000원, 다시 97,664,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 90,336,400원, 120,429,120원, 144,493,952원으로 커집니다. 즉 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 흡수해 실질부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 사건에서 유찰의 가격 효과가 살아나는 이유는 해당 임차권에 대한 확약 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인동초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성을 고려한 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선, 남측·서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 654,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건 중 2층이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가해 유사 유형의 일반적인 상황을 상정해 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 대항력 임차권 확인. 염현정의 전입일 2017.12.04., 확정일자·점유개시일 2021.11.05., 임차보증금 240,000,000원의 원본 기록을 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 염현정은 2019.11.01. 소유권 취득 이력이 있으므로 소유권 변동과 임대차계약의 연결관계를 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 가격은 최근 시세보다 낮지만 단지 평균 유찰 5.3회, 현재 물건 6회 유찰이라는 시장 신호를 현장 수요와 함께 검토하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가했으므로 점유·수리 상태와 실제 관리 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 이유가 임차권이라면, 확약이 승부처다”
표면만 보면 감정가 218,000,000원짜리 아파트가 6회 유찰되어 152,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 196,333,333원의 77.7%이고 최신 거래 180,000,000원보다도 낮으니 가격만 보면 분명한 할인입니다. 하지만 이 사건을 단순히 “감정가의 70%” 경매로 보면 안 됩니다. 염현정의 보증금 240,000,000원짜리 대항력 임차권이 있기 때문입니다.
확약이 없다면 현재 회차 미배당 90,336,400원이 매수인에게 넘어가는 구조이고, 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다. 반대로 이 사건에는 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 그래서 이 물건의 결론은 “확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 가격 경쟁력 있음”입니다. 다만 현재 6회 유찰이고 단지 평균도 5.3회 유찰인 만큼, 가격 할인 자체와 환금성 위험은 별도로 평가해야 합니다.
