서울서부지방법원 2026타경50104. 신공덕동 갑을명가시티1 6층 605호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표상 공부상 용도는 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김지연이며, 2021.08.01 매매를 원인으로 2021.08.19 소유권을 취득했고 거래가액은 172,000,000원입니다. 이후 2023.04.05 국의 압류가 들어왔고 이 압류가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
주의할 점은 임차권입니다. 이재호의 임대차계약일자는 2021.07.19, 확정일자는 2021.08.02, 주민등록일자는 2021.08.12, 점유개시일자는 2021.08.19입니다. 모두 2023.04.05 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 172,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 5-75 갑을명가시티1 6층 605호 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 6층 605호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.08.01 매매 · 거래가액 172,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 120,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
2016년 설정된 우리은행 근저당권은 2021.08.20 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.04.05 국 압류입니다. 이후 부천시 압류, 마포구 압류, 2026.01.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이재호의 주민등록일자 2021.08.12와 점유개시일자 2021.08.19가 말소기준보다 빠르므로, 임차권등기 접수일이 2023.10.23이라는 이유만으로 후순위 임차인처럼 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 확약 적용
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 172,000,000원 | 2021.08.12 | 2021.08.02 | 2023.10.23 | 대항력 有 우선변제 有 · 승계 없음 |
임차보증금은 172,000,000원으로 현재 최저매각가 120,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 현재 회차의 산식상 인수액은 54,480,000원, 2회 유찰 시 78,128,000원, 3회 유찰 시 96,982,400원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 이재호 보증금(우선변제) | 172,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차인 보증금 부족분은 54,480,000원입니다. 다만 명세서 비고의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 오피스텔로 조사됐으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 서울서부지방법원 남동측 인근으로 상업·업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공덕역이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 6층 605호이며 위생·급배수·승강기·주차설비 등이 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 유사 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남동측 및 남서측으로 각각 대로와 세로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 확인되며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 시점 확인. 임차권등기 접수는 2023.10.23이지만 전입 2021.08.12, 점유개시 2021.08.19로 말소기준 2023.04.05보다 앞섭니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 주변 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정요항표상 공부상 오피스텔로 조사되어 있어 실제 이용 및 관련 규제를 원본 서류와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수”를 분리해서 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 172,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 120,000,000원보다 큰 금액을 가진 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 산식만 보면 현재 회차에서 54,480,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출한 것으로 기재되어 있어, 이를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 승부처는 “임차인이 있느냐” 자체가 아니라 확약이 실제 매수인에게 적용되는 범위와 조건을 원문으로 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 120,000,000원까지 내려왔지만, 시세 비교 없이 단순히 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
