서울서부지방법원 2026타경50104. 마포구 신공덕동 갑을명가시티1 6층 605호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔로 조사되어 있습니다. 권리분석의 출발점은 2023.04.05 울산세무서장 관련 국 압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있고, 뒤의 부천시 압류·마포구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 임차인 이재호는 임대차계약일 2021.07.19, 확정일자 2021.08.02, 전입 2021.08.12, 점유개시 2021.08.19로 확인됩니다. 즉 말소기준 압류보다 앞선 임차인이고, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분류됩니다. 원칙적으로는 배당에서 못 받은 보증금이 낙찰자에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50104 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 5-75 갑을명가시티1 6층 605호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 6층 605호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.08.01 매매 · 거래가액 172,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약’이 핵심
2016년 국제자산신탁 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 우리은행 근저당권 60,000,000원도 2021.08.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.05 국 압류입니다. 이후 부천시와 마포구 압류, 2026.01.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 이재호 임차인의 대항력입니다. 주택임차권등기는 2023.10.23에 들어왔지만, 실제 전입은 2021.08.12이고 점유개시는 2021.08.19입니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 제공된 판정대로 이 임차인은 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 보증기관 승계·대위신고로 분류된 임차인이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있으나 인수는 확약으로 해소
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재호 | 주거 (임차권등기) | 172,000,000원 | 2021.08.12 | 2021.08.02 | 있음 | 있음 | 아님 | 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 150,000,000원이고 현재 최저매각가도 같은 150,000,000원입니다. 소유자 김지연의 2021년 거래가액은 172,000,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세가 아니라 과거 취득가입니다. 따라서 이 금액만으로 신건이 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 이재호 보증금 | 172,000,000원 | 147,100,000원 | 확약 전 부족분 24,900,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세 등에 따라 변동 가능 |
배당표 자체에서는 이재호 보증금의 부족분이 24,900,000원으로 계산되지만, 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 실제 배당순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 ‘확약 전 부족분’은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 24,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 54,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 78,128,000원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지고 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 그 잔존청구권을 포기하는 확약이 있어 세 시나리오 모두 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 공덕동 소재 서울서부지방법원 남동측 인근이며, 주위에 상업·업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공덕역이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 대상 호실의 공부상 용도는 오피스텔입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 19층 건물의 6층 605호이며, 위생·급배수·승강기·주차설비가 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 유사 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남동측·남서측으로 각각 대로 및 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 안전성은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 확약의 적용범위와 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 확약에 따른 말소 동의 내용까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국·부천시·마포구 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 조세채권의 성격을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2021년 거래가액 172,000,000원은 현재 실거래 시세가 아닙니다. 감정가 150,000,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔로 표시되어 있으므로 실제 사용·대출·세금·환금성 판단 전에 공부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”에서 멈추면 오판, “확약”까지 봐야 한다
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 임차인 이재호의 보증금은 172,000,000원이고, 전입일은 2021.08.12로 말소기준 2023.04.05보다 빠릅니다. 신건 150,000,000원 배당 계산에서는 24,900,000원이 남아 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰자의 부담이 됩니다.
하지만 여기서 분석이 끝나지 않습니다. 신청채권자가 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리구조는 확약 확인을 전제로 정리 가능한 편입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고, 현재 실거래 비교자료가 없어 신건 150,000,000원의 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증”입니다.
