서울서부지방법원 2026타경50112. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정 이용상태는 다세대주택인 씨에스아르체 101동 4층 401호입니다. 소유자 유월자는 2021년 8월 24일 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2023년 3월 31일 고양시산림조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 압류 5건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입·점유를 갖춘 임차인 전영웅의 보증금 230,000,000원은 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 258,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 4,412,000원을 제외한 뒤 임차보증금 230,000,000원이 전액 배당되고, 고양시산림조합에는 23,588,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 계산상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 81-17 씨에스아르체 101동 4층 401호 · 서울특별시 은평구 서오릉로 30 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 44.92㎡ · 지하 2층/지상 11층 내 4층 |
| 소유자 | 유월자 (2021.08.24 소유권 취득 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 239,561,644원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.31 고양시산림조합 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
임차인 전영웅의 임대차계약일은 2022년 12월 5일, 확정일자는 2022년 12월 6일, 전입·점유개시일은 2022년 12월 30일입니다. 말소기준인 고양시산림조합 근저당권의 2023년 3월 31일보다 모두 앞섭니다. 따라서 실제 임차인 1명이 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 2025년 1월 6일 등기된 주택임차권 자체가 말소기준 이후라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영웅 | 부동산 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 230,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.12.30 | 우선변제 있음 확정 2022.12.06 · 배당요구 | 미배당 잔액 인수 현재 계산상 0원 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 107.5%
CS아르체 전용 44.7㎡·44.92㎡ 실거래 9건입니다. 전체 평균은 247,000,000원이지만, 330,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래인 240,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -3.6%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 44.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 44.7㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 44.92㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.10 | 44.92㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 44.92㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2022.02 | 44.92㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 44.92㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 44.92㎡ | 6 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 44.92㎡ | 6 | 234,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 240,000,000원 |
신건 최저가이자 현재 실질취득액인 258,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 107.5%입니다. 전체 평균 247,000,000원과 비교해도 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 최근 거래가 이전 거래보다 -3.6% 낮은 하락 추세이므로 과거 최고가 330,000,000원을 가격 메리트의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 전영웅 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 고양시산림조합 근저당권 | 156,000,000원 | 23,588,000원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 239,561,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 258,000,000원 | 0원 | 258,000,000원 + 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 206,400,000원 | 27,289,600원 | 206,400,000원 + 27,289,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 165,120,000원 | 67,991,680원 | 165,120,000원 + 67,991,680원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹번초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 11층 건물로 사용승인일은 2017.06.19입니다. 위생급배수시설, 도시가스 난방설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 남측 약 6미터 포장도로에 접하며 토지는 2필 일단의 부정형입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 공시지가는 5,929,000원/㎡입니다.
- 환금성. CS아르체는 49세대이며 거래 표본은 9건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 거래 추세가 -3.6%이므로 매도 시 가격 방어력을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 전영웅의 보증금 230,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당요구와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 당해세 확인. 은평세무서장·덕양구청장·동고양세무서장·은평구·강서세무서장 관련 압류가 있으므로 우선 차감되는 세액과 임차보증금 미배당 가능성을 확인하세요.
- 실질취득 기준 적용. 유찰 시 최저가에 인수액 27,289,600원 또는 67,991,680원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 247,000,000원보다 최근 평균과 최신 거래 240,000,000원, 하락 추세 -3.6%를 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 용도와 이용상태 확인. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현황·건축물대장·전입 가능 여부를 직접 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 미납 관리비, 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 현재는 비싸고, 유찰되면 인수가 늘어난다
이 물건은 단순한 인수 0원형이 아닙니다. 전영웅은 말소기준보다 먼저 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액배당으로 인수액이 0원이지만, 유찰되면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 실질취득 258,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 240,000,000원의 107.5%이고, 최근 거래 추세는 -3.6%입니다. 여기에 국세·지방세 우선 차감 여부까지 확인해야 합니다. 결론은 현재 가격은 최근 시세 이상, 유찰 가격은 임차보증금 인수를 포함해 다시 계산입니다. 최저가 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
