서울서부지방법원 2026타경50112. 씨에스아르체 101동 4층 401호입니다. 사건상 용도 표기는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 유월자로, 2021.08.24. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2023.03.31. 설정된 고양시산림조합 근저당이 아니라, 그보다 앞선 2022.12.30. 전입·점유를 갖춘 임차인 전영웅입니다.
전영웅의 임대차계약일은 2022.12.05., 확정일자는 2022.12.06., 주민등록·점유개시일은 2022.12.30.입니다. 말소기준권리인 고양시산림조합 근저당의 설정일 2023.03.31.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 2025.01.06.에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 81-17 씨에스아르체 101동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 44.92㎡ |
| 건물 | 지하2층 / 지상11층 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2017.06.19 |
| 소유자 | 유월자 · 2021.08.24. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 239,561,644원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.03.31. 고양시산림조합 근저당권, 채권최고액 156,000,000원입니다. 이후의 압류 5건과 강제경매개시결정, 2025.01.06. 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차권등기의 바탕이 된 전입·점유가 2022.12.30.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기만 지워진다고 임차보증금 부담까지 없어지는 사건이 아닙니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 전영웅 | 부동산 전유부분 전부 | 230,000,000원 | 2022.12.30 / 2022.12.06 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 206,400,000원이 아니라 실질취득으로 비교
CS아르체의 대상 면적은 44.92㎡이고, 확인된 거래는 10건입니다. 다만 가격 판단에서 우선할 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.09. 44.7㎡·6층 240,000,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균도 240,000,000원, 최신 거래도 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 44.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 44.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 44.7㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 44.92㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.10 | 44.92㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 44.92㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2022.02 | 44.92㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 44.92㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 44.92㎡ | 6 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 44.92㎡ | 6 | 234,000,000원 |
전체 10건 평균은 246,300,000원이지만 2022.06.의 330,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 이 사건은 전체 평균보다 최근 지표가 중요합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 240,000,000원이고 최근 거래 추세는 -2.8%입니다. 현재 최저가 206,400,000원은 최근 평균의 86.0%이지만, 대항력 임차인의 미배당액을 더하면 실질취득은 보증금 230,000,000원 근처이므로 86.0% 할인 물건으로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 |
| 1. 임차인 전영웅 보증금 | 230,000,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 고양시산림조합 근저당 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 239,561,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인에게 202,710,400원이 배당되고 보증금 부족분 27,289,600원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 등 우선 배당분이 있으면 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹번초등학교 서측 인근이며 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도 표기는 오피스텔이지만 감정평가서는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상11층 건물이며 사용승인일은 2017.06.19입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. CS아르체는 49세대이고, 확인된 대상 면적 거래는 10건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 206,400,000원만 최근 시세 240,000,000원과 비교하지 말고 임차보증금 미배당 인수분까지 합친 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수액 재계산. 현재 가정은 27,289,600원이지만 국세·지방세의 우선 배당 여부에 따라 실제 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 2회 유찰 시 낙찰가 165,120,000원·인수 67,991,680원, 3회 유찰 시 낙찰가 132,096,000원·인수 100,553,344원으로 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차인 인수액 증가로 전환됩니다.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔과 감정평가상 다세대주택 이용 상태가 함께 나타나므로 공부·현황·대출 및 이용 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 적용. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 240,000,000원이지만 표본이 1건이고 최근 추세는 -2.8%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계와 실제 배당순위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “206,400,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 258,000,000원에서 한 번 유찰돼 206,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 240,000,000원의 86.0%입니다. 하지만 그 비교는 권리관계를 빼놓은 숫자입니다. 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 배당표상 27,289,600원이 매수인 인수로 남습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 실질취득은 계속 보증금 수준에 가깝게 움직입니다.
따라서 가격 판단 기준은 206,400,000원 vs 240,000,000원이 아니라, 보증금 230,000,000원 근처의 실질취득 vs 최근 시세 240,000,000원입니다. 여기에 최근 추세 -2.8%, 최근 12개월 표본 1건, 국세·지방세 압류 5건까지 함께 봐야 합니다. 이 물건은 유찰 자체보다 임차보증금의 실제 배당 부족액을 얼마나 정확히 확정하느냐가 핵심입니다.
