대구지방법원 2025타경10883. 구미시 공단동 ‘파라디아’ 109동 7층 707호, 전용 84.9852㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 원별님이며 2022.04.14. 매매를 원인으로 2022.04.18. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 185,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 강혜주의 주택임차권입니다. 전입일 2022.02.14., 점유개시일 2022.02.21., 확정일자 2022.03.02.로, 데이터상 말소기준으로 제시된 2025.03.21. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약서가 없었다면 보증금 185,000,000원 중 배당받지 못하는 부분이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 118,300,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,456,200원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금에 115,843,800원이 배당되고, 69,156,200원이 미배당으로 남습니다. 원래 구조라면 낙찰가와 인수액을 합친 취득부담이 보증금 수준에 수렴하지만, 이 사건은 2026.07.22. 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 공단동 251 파라디아 109동 7층 707호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9852㎡ · 22층 중 7층 |
| 소유자 | 원별님 (2022.04.18. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (7회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,784,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 파라디아 · 1,280세대 · 2011.07.22. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수형, 확약서로 실질 0원
강혜주는 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금은 185,000,000원이며, 전입 2022.02.14., 점유개시 2022.02.21., 확정일자 2022.03.02., 임차권등기 2024.05.03.입니다. 전입신고가 말소기준일 2025.03.21.보다 빨라 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강혜주 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.02.14. 2022.03.02. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 0원 확약서 반영 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 원래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차 실질취득액은 118,300,000원입니다. 이를 최근 12개월 동일 면적대 실거래와 비교하면 최근 12개월 평균 173,458,333원의 68.2% 수준입니다. 최신 거래는 2026.08. 149,000,000원으로, 현재 실질취득액은 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 13 | 149,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 17 | 176,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 186,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 14 | 166,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 22 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 5 | 161,500,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 173,458,333원 |
최근 거래 12건은 149,000,000원부터 210,000,000원까지 분포합니다. 감정가 169,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 173,458,333원과 큰 차이가 없지만, 7회 유찰된 현재 최저가는 118,300,000원까지 내려왔습니다. 확약서를 그대로 적용해 실질 인수 0원으로 판단할 수 있다면 가격 측면에서는 최근 시세 대비 할인 폭이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 임차인 강혜주 보증금 | 185,000,000원 | 115,843,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,784,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 69,156,200원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되지만, 본 사건은 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 건물의 7층 707호입니다.
- 입지. 순천향대학교 구미병원 북동측에 인접하고, 대단위 국가산업단지 내 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 도로. 서측 폭 약 12미터, 북측 및 동측 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지원시설구역에 속하고, 공시지가는 495,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 파라디아는 1,280세대이며 2011.07.22. 준공됐습니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 5.8회·낙찰률 0.0%가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.22.자 확약서의 대항력 포기, 미변제 시에도 임차권등기 말소동의 문구와 적용 대상을 매각기일 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 강혜주 임차권이 전액 배당되지 않아도 말소에 동의한다는 확약이 실제 소유권이전·인도 단계에서 문제없이 이행되는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 강혜주에게만 적용됩니다. 현황과 전입세대에서 별도 임차·점유가 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재가는 최근 시세 대비 낮지만 7회 유찰된 물건입니다. 단지의 경매 수요, 매도 소요기간, 내부 상태를 따로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소가 있으므로 최종 배당요구종기 이후 서류를 대조해야 합니다.
- 관리비·인도 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 협의 필요 여부를 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약서 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
이 물건은 표면적으로는 위험한 구조입니다. 보증금 185,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 가정으로는 69,156,200원이 배당되지 않습니다. 확약서가 없다면 최저가 118,300,000원에 낙찰받아도 그 부족분을 떠안을 수 있어, 단순히 “감정가의 70%”라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
하지만 2026.07.22. 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로 강혜주 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 실질취득액은 118,300,000원이 되고, 최근 12개월 평균 173,458,333원의 68.2%까지 낮아집니다.
결국 이 사건의 승부처는 “인수액이 얼마냐”가 아니라 “확약서가 정확히 적용되고 이행되느냐”입니다. 그 부분이 원본 서류에서 재확인된다면 가격은 매력적입니다. 다만 7회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%라는 수치는 환금성에 대한 경고이므로, 권리확약 확인은 필수·가격은 우호적·환금성은 보수적으로 보는 것이 이 사건의 결론입니다.
