대구지방법원 2025타경10883. 구미시 공단동 파라디아 109동 707호, 전용 84.9852㎡ 아파트입니다. 표면상 최저매각가는 28,403,000원으로 감정가 169,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 임차인 강혜주는 2022.02.14. 주민등록을 마치고 2022.03.02. 확정일자를 받았으며, 2024.05.03. 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기를 완료했습니다. 이 권리는 말소기준인 2025.03.21. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다.
현재 최저가 28,403,000원에서 집행비용 911,254원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 27,491,746원입니다. 보증금 중 남는 157,508,254원이 인수되므로, 매수인의 실질취득은 28,403,000원 + 157,508,254원 = 185,911,254원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어나기 때문에 총부담은 계속 보증금 185,000,000원 안팎으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 공단동 251 파라디아 109동 7층 707호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9852㎡ · 22층 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 원별님 (2022.04.18. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 28,403,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,784,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 | 파라디아 · 1,280세대 · 2011.07.22. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건에는 근저당권이 없고, 법원이 선언한 말소기준은 2025.03.21. 강제경매개시결정입니다. 강혜주의 주민등록일 2022.02.14., 확정일자 2022.03.02., 임차권등기 2024.05.03.은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당으로 충족되지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권의 미배당액은 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임대차·점유 | 보증금 | 권리 판단 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강혜주 전유부분 전부 | 계약 2021.12.27. 전입 2022.02.14. 점유개시 2022.02.21. 확정 2022.03.02. 임차권등기·배당요구 2024.05.03. | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 승계 157,508,254원 |
실제 임차인은 강혜주 1명이며 보증금은 185,000,000원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 193,784,310원은 별도의 신청채권으로 표시된 금액이므로, 임차보증금과 합산하지 않습니다. 현재 예상배당에서 주택도시보증공사에 돌아가는 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
파라디아 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 160,208,333원, 최신 거래는 2026.07.의 166,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 185,911,254원은 최근 평균보다 25,702,921원 높고, 최신 거래보다도 19,911,254원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 14 | 166,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 22 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 5 | 161,500,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 9 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 19 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 160,208,333원 |
실거래 범위는 120,000,000원부터 205,000,000원까지로 편차가 큽니다. 그러나 가격 메리트 판단은 일부 높은 거래가 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 실질취득 185,911,254원은 최근 평균의 116.0%, 최신 거래의 112.0%입니다. 감정가 169,000,000원과 비교해도 실질취득이 더 높으므로, 5회 유찰 사실은 매수인의 총부담을 낮추지 못했습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28,403,000원 | 157,508,254원 | 185,911,254원 |
| 6회 유찰 시 | 19,882,100원 | 165,875,778원 | 185,757,878원 |
| 7회 유찰 시 | 13,917,470원 | 171,733,044원 | 185,650,514원 |
④ 예상배당표 (매각가 28,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,254원 |
| 1. 임차인 강혜주 보증금 | 185,000,000원 | 27,491,746원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 193,784,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 157,508,254원 |
집행비용은 매각가의 약 3.2%로 추정된 금액입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 임차보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향대학교 구미병원 북동측에 인접하며, 구미 국가산업단지 안의 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물의 7층으로, 승강기·도시가스 난방·화재탐지 및 경보설비·옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 12m, 북측과 동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지원시설구역에 속하며, 공시지가는 495,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,280세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적대 거래는 12건이지만, 거래가격이 120,000,000원부터 205,000,000원까지 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 실질취득을 산정해야 합니다. 현재 기준 총부담은 185,911,254원입니다.
- 임차권 원본 확인. 강혜주의 임대차계약일·전입일·확정일자·임차권등기·배당요구와 보증금 185,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라지면 매수인이 인수하는 금액도 달라질 수 있습니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 160,208,333원과 최신 거래 166,000,000원을 기준으로 보면, 현재 실질취득 185,911,254원은 가격상 불리합니다.
- 추가 유찰의 착시. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 185,000,000원 안팎에 머뭅니다.
맺으며 — “2,840만원에 사는 아파트가 아니다”
이 물건의 최저매각가 28,403,000원은 매수인이 최종적으로 부담하는 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차인 강혜주의 보증금 185,000,000원이 존재하고, 현재 예상배당으로 회수되지 않는 157,508,254원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 185,911,254원으로, 최근 12개월 실거래 평균 160,208,333원과 최신 거래 166,000,000원을 모두 웃돕니다.
5회 유찰됐다는 사실도 가격 메리트를 만들지 못합니다. 다음 회차로 내려갈수록 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 계속 185,000,000원 안팎에 머뭅니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 대항력 임차보증금 승계가 확정적인 인수형 물건입니다. 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금과 실제 배당액을 기준으로 판단해야 합니다.