256,800,000원
서울서부지방법원 2026타경50216. 은평구 신사동 신성에버빌 301호, 전용 48.29㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 보이는 임차보증금 3억원을 그대로 ‘인수 3억원’으로 읽으면 안 된다는 점입니다. 박준식은 2021.06.11 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.10이어서, 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적 권리순위만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차 매각대금 256,800,000원에서 집행비용 4,395,200원을 먼저 빼면 임차인에게 252,404,800원이 배당되고, 보증금 중 47,595,200원이 남습니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인 인수액이 되어 실질취득액이 보증금 300,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 ‘대항력 인수형’입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 3층 301호 · 도로명 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 48.29㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 함연희 · 2021.06.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 256,800,000원 (1회 유찰, 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.07.31 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약’이 핵심
과거 구산동새마을금고 근저당 2건은 2020.11.24 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 박준식은 그보다 앞선 2021.06.11 전입·점유와 2021.05.10 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준식 보증기관 승계·확약 | 300,000,000원 | 2021.06.11 대항력 有 | 2021.05.10 우선변제 有 | 2024.07.22 임차권등기 배당요구 | 실질 0원* 말소 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 박준식의 보증금채권을 이어받은 주체로 확약서를 제출한 것이므로 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 256,800,000원’으로 본다
이 물건은 원칙적 인수형 구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 약 300,000,000원에 고정될 수 있습니다. 그러나 박준식 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 256,800,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 321,000,000원 | 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 256,800,000원 | 1회 유찰 · 80% |
| 실질취득 | 256,800,000원 | 박준식 확약 반영 · 실질 인수 0원* |
| 확인 실거래 | 305,000,000원 | 2022.02 · 전용 48.29㎡ · 2층 · 1건 |
| 실질취득 ÷ 실거래 | 84.2% | 48,200,000원 낮음 |
숫자만 보면 실질취득 256,800,000원은 확인 가능한 305,000,000원 실거래의 84.2%입니다. 다만 이 비교를 그대로 ‘현재 시세보다 15.8% 싸다’고 단정하면 곤란합니다. 확인 가능한 동일면적 거래는 2022.02 1건뿐이고, 거래표본이 오래됐으며 단 1건입니다. 현재 가격 메리트 판단은 이 305,000,000원을 참고점으로만 사용해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,395,200원 |
| 1. 임차인 박준식 보증금 | 300,000,000원 | 252,404,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,454,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박준식 보증금의 미배당액은 47,595,200원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 금액이 매수인 인수로 남지만, 본건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 박준식 관련 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. *확약서 원문과 매각물건명세서의 효력·적용범위는 입찰 전 재확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 거의 3억원에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 256,800,000원 | 47,595,200원 | 256,800,000원* |
| 2회 유찰 시 | 205,440,000원 | 98,236,160원 | 205,440,000원* |
| 3회 유찰 시 | 164,352,000원 | 138,748,928원 | 164,352,000원* |
확약을 배제한 기계적 계산에서는 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당액이 커지므로, 매각가와 인수액을 합친 부담은 약 3억원 부근에서 움직입니다. 이것이 대항력 인수형의 핵심입니다. 그러나 본건에서는 박준식에 대한 확약을 반영해 각 회차 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 확약이 실제로 유효하게 집행된다는 전제 아래서만 낙찰가 하락과 함께 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공동주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재해 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물, 사용승인일 2020.07.31. 기본 위생·급배수·소화전·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 물건이며 확인 가능한 동일면적 실거래는 2022.02의 305,000,000원 1건입니다. 경매 평균 유찰 5.1회라는 점도 보수적으로 반영할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. “우선변제권만 주장·대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소” 문구와 적용 대상이 박준식 건으로 특정되어 있는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하면 현재 회차 실질취득은 256,800,000원입니다. 확약을 배제하면 룰상 47,595,200원의 미배당 임차보증금 인수가 생기는 구조입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.11 등기의 매각 후 처리·말소·승계 여부를 반드시 별도 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 305,000,000원 실거래는 2022.02 1건입니다. 이를 현재 시세로 단정하지 말고 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 오피스텔, 경매 평균 유찰 5.1회라는 특성을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡으세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 관리비·기계식 주차. 체납 관리비와 기계식 주차설비 이용조건·유지상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “3억 보증금”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면적으로는 위험해 보입니다. 임차인 박준식의 보증금은 300,000,000원이고, 전입·점유는 2021.06.11로 2024.06.03 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 47,595,200원이 부족해 매수인이 떠안을 전형적인 선순위 임차인 구조입니다.
하지만 본건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 그 확약을 그대로 반영하면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 256,800,000원입니다. 2022.02 유일 실거래 305,000,000원보다 숫자상 낮지만, 거래표본이 단 1건이고 12세대 소규모 오피스텔이며 평균 유찰 5.1회라는 점 때문에 단순히 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
결국 승부처는 세 가지입니다. 확약서의 실제 효력 확인, 민간임대주택등기의 처리, 그리고 현재 현장 시세·환금성 확인입니다. 이 세 조건을 해소하면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 어느 하나라도 확인이 덜 된 상태에서 2022년 단일 실거래만 믿고 가격을 판단하는 것은 피해야 합니다.
