서울서부지방법원 2026타경50216. 은평구 신사동 신성에버빌 3층 301호, 전용 48.29㎡의 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 존재하지만 확약으로 매수인 인수위험이 제거됐다는 점입니다. 임차인 박준식의 전입·점유개시는 2021.06.11, 확정일자는 2021.05.10이고, 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2024.06.03이므로 시간 순서만 보면 임차인이 먼저입니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금 300,000,000원보다 내려가는 회차부터 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 시나리오상 1회 유찰 가격 256,800,000원에서는 47,595,200원, 2회 유찰 가격 205,440,000원에서는 98,236,160원이 인수액으로 계산됩니다. 그러나 본건에는 해당 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26 |
| 용도 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 48.29㎡ · 8층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2020.07.31 |
| 소유자 | 함연희 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 과거 구산동새마을금고 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 2020년 교보자산신탁 명의 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 2024.06.03 가압류 이후의 임차권등기와 2026.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준식 | 전유부분 전부 | 300,000,000원 | 2021.06.11 / 2021.05.10 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
② 가격 비교 — 권리는 풀렸지만 신건 가격은 높다
신성에버빌은 총 12세대, 2020.07.31 사용승인된 건물입니다. 전용 48.29㎡와 면적이 일치하는 실거래는 1건으로, 2022.02 2층이 305,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 12개월 평균도 305,000,000원으로 산정돼 있으며, 현재 최저가 321,000,000원은 이 가격의 105.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 48.29㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 최근 평균 | 48.29㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
현재 회차는 확약을 반영하면 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 321,000,000원입니다. 이는 최근 시세 305,000,000원보다 16,000,000원 높고, 비율로는 105.2%입니다. 따라서 신건에서 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 박준식 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,454,000,000원 | 15,706,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
321,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,294,000원을 제외한 뒤 임차보증금 300,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 15,706,000원이 배당됩니다. 채권자 청구액에는 큰 미배당이 남지만, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 계산상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 321,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 256,800,000원 | 47,595,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 205,440,000원 | 98,236,160원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금은 300,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당분이 인수액으로 이동해 단순한 “최저가 하락 = 실질취득 하락”이 성립하지 않습니다. 하지만 이 사건에서는 박준식 임차인에 대한 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 유찰 이후에는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득 감소로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 신사초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,708,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대이며 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박준식 임차보증금에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 내용이 실제 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 순서 확인. 박준식의 전입일 2021.06.11은 말소기준인 2024.06.03보다 빠릅니다. 확약이 권리위험을 제거하는 핵심이므로 이 부분을 분리해 보아야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 321,000,000원은 최근 시세 305,000,000원의 105.2%입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 평가하기 어렵습니다.
- 거래 표본 부족. 동일 면적 확인 거래가 1건뿐이므로 개별 호실의 층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 12세대의 소규모 오피스텔이고 경매 평균 유찰횟수가 4.9회로 제시돼 있어 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보면 위험해 보이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에 결론이 달라집니다. 박준식의 보증금 300,000,000원에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 정리됐다고 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득 321,000,000원은 최근 시세 305,000,000원의 105.2%이고, 동일 면적 실거래 표본은 1건뿐입니다. 여기에 경매 평균 유찰횟수 4.9회, 낙찰률 0.0%라는 지표까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 대항력 자체가 아니라 확약서의 효력 확인과 유찰 이후의 가격입니다.
