서울서부지방법원 2026타경50218. 은평구 갈현동 호안빌 2층 204호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음/없음”이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권과 신청채권자의 확약을 함께 읽는 것입니다. 성은수는 임대차계약일과 확정일자가 2020.08.03, 주민등록일과 점유개시일이 2020.08.21이며, 보증금은 170,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.07.26 이루어졌고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2024.01.08이므로 임차인의 대항력은 선순위입니다.
다만 현재 매각가 254,000,000원 가정에서는 집행비용 4,356,000원을 차감한 뒤 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되므로 매수인이 떠안을 잔존 보증금은 없습니다. 또한 신청채권자 주택도시보증공사는 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 리포트에서는 확약 적용 후 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 517-38 호안빌 2층 204호 · 서울특별시 은평구 갈현로27길 19-1 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 대상면적 29.66㎡ · 5층 건물 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 사용승인 | 2017.03.27 |
| 소유자 | 임영실 2분의 1 · 황억수 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약까지 봐야 한다
말소기준은 2024.01.08 국민건강보험공단 압류입니다. 성은수의 전입·점유는 2020.08.21, 확정일자는 2020.08.03이고 임차권등기도 2023.07.26이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각으로 당연 소멸하는 후순위 임차권이 아닙니다. 반면 2024.06.26 은평세무서장 압류, 2025.02.12 성북세무서장 압류, 2026.02.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성은수 | 전유부분 전부 | 2020.08.21 | 2020.08.03 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준 신건은 105.8%
면적이 매칭된 호안빌9차 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 223,125,000원이지만, 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 3건 평균 240,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.7% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.92㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 29.51㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 29.92㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 29.92㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 29.92㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2021.07 | 29.51㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 29.51㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 29.92㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 223,125,000원 |
최저매각가 254,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 105.8%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 4,000,000원 높습니다. 즉 최근 가격 흐름이 이전보다 12.7% 상승했다는 점을 감안해도, 현재 신건 최저가는 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 성은수 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 79,644,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되고 주택도시보증공사에는 79,644,000원이 배당되어 신청채권자 청구액 중 90,356,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 확약 적용을 분리
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,000,000원 | 79,644,000원 | 90,356,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,200,000원 | 29,555,200원 | 140,444,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,560,000원 | 0원 | 170,000,000원 | 10,515,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선정고등학교 동측 인근이며 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선 환승역인 연신내역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택(다세대주택) 내 2층 204호이며, 외벽은 치장벽돌마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 244.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,054,000원/㎡입니다. 북측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31 지정 내용이 기재되어 있어 적용 여부를 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 거래 표본. 호안빌9차는 14세대이며, 면적 매칭 실거래 8건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 당사자·범위·조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 성은수 임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 단순 후순위 소멸로 처리하지 말고 확약의 실제 집행 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 가격 상한 확인. 현재 254,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 105.8%이고 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다.
- 실거래 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.7% 높은 추세지만, 현재 최저가 자체가 최근 거래 수준을 넘어선다는 점은 별개입니다.
- 토지거래허가 적용 여부. 매각기일 2026.08.25와 토지거래허가구역 지정기간을 함께 대조해 실제 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건은 대항력 임차권자가 있다는 점만 보면 경계가 필요한 물건입니다. 성은수의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 그러나 현재 회차에서는 보증금 170,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사도 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 제공된 배당 시나리오와 확약을 함께 적용하면 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 105.8%이며 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름이 이전보다 12.7% 상승했더라도 현재 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 신건 가격 메리트는 부족한 물건입니다. 입찰의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약서 원문의 효력 확인과 응찰가격 관리입니다.
