서울서부지방법원 2026타경50222. 북가좌동 336-48, 증가로30길 53-6의 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자 이동훈은 2021.08.10. 매매로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 370,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.01.27. 한빛자산관리대부의 가압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2021.07.30. 전입·점유를 갖춘 임차인 강대성의 보증금 370,000,000원입니다.
형식적으로만 보면 대항력 임차인이 있는 사건이라 유찰 시 미배당 보증금의 매수인 인수가 생길 수 있습니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 57,646,400원, 2회 유찰 시 120,277,120원의 인수액이 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 강대성 보증금과 관련해 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소를 확약했습니다. 따라서 정확도 기준상 강대성에 대한 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 336-48 4층401호 · 도로명 서울특별시 서대문구 증가로30길 53-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장상 다세대주택 · 4층 구분건물 내 4층 401호 |
| 거래 비교면적 | 63.18㎡ · 동일 면적 실거래 표본 1건 |
| 소유자 | 이동훈 · 2021.08.10. 매매 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 413,761,222원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 강대성 건의 실질 인수는 0원*
말소기준은 2022.01.27. 한빛자산관리대부 가압류 7,712,132원입니다. 그 이후의 국민행복기금 가압류, 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서대문구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 우리은행 근저당 20,400,000원은 2019.09.20. 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강대성 | 주택전부 | 2021.07.30 | 2021.08.12 | 370,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명, 강대성입니다. 전입일 2021.07.30.은 말소기준일 2022.01.27.보다 빠르고, 확정일자 2021.08.12. 및 배당요구 2023.08.07.이 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리됩니다. 임차권등기 보증금도 370,000,000원입니다.
* 확약을 반영하지 않는 기계적 배당 시나리오상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 57,646,400원, 2회 유찰 시 120,277,120원입니다. 그러나 제출된 확약은 강대성 임차보증금 건에 한해 대항력 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 강대성 건에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.97억이 최근 지표의 107.3%
이 물건의 실거래 비교표본은 같은 면적 63.18㎡의 1건입니다. 2021.08. 4층 거래가 370,000,000원이고, 최신 거래금액과 최근 12개월 평균 지표도 370,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 397,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 63.18㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.18㎡ | 1건 | 370,000,000원 |
강대성 건의 실질 인수가 확약으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 397,000,000원입니다. 이를 최근 12개월 평균 및 최신 거래 370,000,000원과 비교하면 107.3%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없어도 권리가 정리된다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 1. 임차인 강대성 보증금 | 370,000,000원 | 370,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 7,712,132원 | 7,712,132원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,616,081원 | 10,616,081원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 9,124,801원 | 2,313,787원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 413,761,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 397,000,000원 가정에서는 강대성 보증금 370,000,000원이 전액 배당되고, 한국자산관리공사는 일부 미배당, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개이며, 강대성 건은 제출된 확약을 반영해 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 기계적 인수액과 확약 효과를 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 강대성 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 397,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 317,600,000원 | 57,646,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 254,080,000원 | 120,277,120원 | 0원* |
보증금이 매각대금보다 커지는 1회·2회 유찰 구간에서는 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이동합니다. 이 사건의 기계적 계산도 그 구조를 반영합니다. 그러나 강대성 건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 확약 원본과 적용 범위, 실제 말소 이행 조건은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 구분건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 북가좌사거리 북측 인근에 위치하고, 주위에는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 증산역(명지대앞)(지하철6호선)이 소재합니다.
- 도로. 넘서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 180.2㎡, 공시지가 4,073,000원/㎡, 지목은 대이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 4세대 규모이고 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 대단지 공동주택처럼 반복 거래표본이 충분한 유형은 아니므로 가격 판단에 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 확약이 강대성 보증금에 적용되는 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 다른 점유자가 확인되면 보증금·전입·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 397,000,000원은 최근 실거래 및 최근 12개월 평균 370,000,000원의 107.3%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 발코니·제시외 부분 확인. 발코니 일부 이용상태가 공부와 다르고 제시외 건물이 포함된 것으로 기재돼 있으므로 현황과 감정평가 범위를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 4세대, 실거래 표본 1건이므로 동일 면적의 거래가격 하나만으로 향후 매도가격을 확정하기 어렵습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 싸지 않다”
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 보증금 370,000,000원의 대항력 임차인 강대성이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 강대성 건에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 이 점만 보면 일반적인 대항력 인수형 사건보다 훨씬 부담이 줄었습니다.
하지만 권리가 정리됐다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 신건 실질취득가는 397,000,000원, 최신 거래와 최근 12개월 평균 지표는 370,000,000원, 비율은 107.3%입니다. 여기에 총 4세대 다세대, 실거래 표본 1건, 발코니 일부의 공부상태 차이와 제시외 건물까지 함께 봐야 합니다. 결론은 강대성 인수위험은 확약으로 해소됐지만 현재 가격에는 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
