* 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하고 내용대로 이행된다는 전제입니다. 인수 0원은 해당 임차보증금에 대한 판단이며 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

서울서부지방법원 2026타경50222. 서울 서대문구 북가좌동 증가로30길 53-6의 4층 다세대주택 401호입니다. 소유자 이동훈은 2021년 8월 10일 거래가 370,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 1월 27일 한빛자산관리대부의 가압류가 등기됐고, 국민행복기금·한국자산관리공사의 가압류와 공공기관의 압류가 이어졌습니다. 2026년 2월 27일에는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 물건의 핵심은 소유자의 채무보다 가압류 이전에 발생한 임차인의 대항력입니다. 강대성은 2021년 7월 30일 전입·점유를 시작했고, 2021년 8월 12일 확정일자를 받았습니다. 보증금 370,000,000원에 대한 임차권등기도 존재합니다. 따라서 확약이 없다면 단순히 최저가가 보증금보다 낮다는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차권

기존 우리은행 근저당권은 2019년 9월 20일 이미 말소됐습니다. 말소기준 가압류와 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 정리됩니다. 다만 임차인 강대성은 말소기준 이전의 전입·점유에 기초한 대항력을 보유하고 있어 별도의 분석이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 0원의 근거는 확약서

실제 임차인은 강대성 1명입니다. 주택도시보증공사는 강대성으로부터 임차보증금 관련 권리를 양수한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 강대성의 보증금 370,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 413,761,222원을 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

* 확약은 강대성의 임차보증금 및 해당 임차권에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 별도 권리에 자동 적용되는 것은 아닙니다. 확인된 실제 임차인은 강대성 1명이며, 추가 점유자·권리관계의 존재 여부는 현장 및 원본 서류로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 85.8%라는 숫자의 한계

본건과 동일한 4층 401호의 확인된 거래는 2021년 8월 370,000,000원입니다. 현재 최저가 317,600,000원은 이 거래가의 85.8%입니다. 확약을 반영하면 보증금 인수액을 더하지 않고 최저가를 실질취득 기준금액으로 비교할 수 있습니다.

이 건물은 총 4세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 거래 표본이 1건으로 제한되어 있고, 감정 당시 발코니 일부가 주택의 일부로 이용되는 공부와 현황의 차이도 확인됩니다. 이와 같은 특성은 개별 호실 가치와 향후 매도 가능성을 판단할 때 별도로 점검할 요소입니다.

④ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)

예상배당은 제시된 배당모형을 그대로 반영했습니다. 강대성 보증금 채권에 대한 배당은 주택도시보증공사의 채권 양수관계와 실제 배당표에 따라 수령 주체가 결정될 수 있습니다. 보증금 채권과 양수인의 청구를 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 법원의 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 인수 0원은 확약 전제

확약이 적용되지 않는다면 최저가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 하락했다고 실질취득 총액이 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다. 반면 제출된 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원*입니다.

회차별 인수 예상액은 각 회차의 집행비용 등을 반영한 추정치입니다. 미래 회차의 최저가와 배당액은 실제 경매 진행 및 최종 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 북가좌사거리 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 증산역(명지대앞)이 소재합니다. 도로는 서측 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 4층 401호입니다. 냉난방·위생·급배수·도시가스·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 기재되어 있으므로 입찰 당시 적용 범위와 유효 여부를 확인해야 합니다.
• 발코니 이용상태. 4층 발코니 일부가 주택의 일부로 이용 중인 것으로 외부 목측 조사에서 관찰됐습니다. 공부와 이용상황이 다른 부분은 부합물 및 종물로 감정평가가 진행됐습니다. 제시외 건물도 매각 대상에 포함된다는 명세서 기재가 있습니다.
• 환금성. 총 4세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 매도 가능 기간이나 적정 가격을 단정하기 어렵습니다. 인근 유사 다세대의 최신 거래와 실제 매물 현황 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있는지, 현재 사건·해당 호실·보증금 채권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
• 배당 부족액. 현재 회차 예상 부족액 57,646,400원이 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니라는 점을 구분하세요. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다.
• 실제 임차인과 양수인. 강대성 1명과 주택도시보증공사의 채권 양수관계를 확인하고, 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요. 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도로 조사해야 합니다.
• 최신 실거래. 2021년 8월 거래가 370,000,000원은 과거 가격입니다. 2026년 시세를 판단할 최신 거래·인근 유사 매물·거래 추세를 입찰 전에 확인하세요.
• 환금성. 총 4세대 다세대주택으로 거래 표본이 제한됩니다. 실제 매수 수요와 매도 가능성을 보수적으로 검토하세요.
• 발코니 및 제시외 부분. 감정평가에 포함된 범위와 건축물현황도·실제 현황의 차이를 직접 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별개 문제일 수 있습니다. 현장 점유자, 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·확약서 원본 및 사건 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 시세는 재검증”

이 물건의 핵심 위험은 보증금 370,000,000원의 선순위 대항력 임차인이었습니다. 현재 회차 예상배당에서는 57,646,400원이 부족하지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다.

확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 실질취득 기준금액은 317,600,000원이며, 2021년 과거 거래가 370,000,000원의 85.8%입니다. 다만 과거 거래 1건만으로 현재 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 소규모 다세대의 환금성, 발코니의 공부·현황 차이, 실제 점유 및 확약 이행을 함께 점검해야 합니다.

권리 판단의 핵심은 확약서의 효력과 이행, 가격 판단의 핵심은 최신 실거래 검증입니다. 현재 확인된 사실만으로는 과거 거래가 대비 가격 차이를 현재의 확정적인 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.