서울서부지방법원 2026타경50225. 은평구 구산동 ‘트라움하임구산’ 4층 403호, 전용 약 29.9㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2020.01.30이고 감정평가상 방 2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 소유자보다 먼저 전입·점유를 시작한 지영헌의 215,000,000원 임차보증금입니다. 전입·점유일 2021.03.24, 확정일자 2021.03.09이며, 등기부에는 2023.06.02 주택임차권이 등기돼 있습니다.
말소기준권리는 2023.09.12 현대카드 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 지영헌의 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당 부족분에 대한 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 지영헌에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 4층 403호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용 약 29.9㎡ · 방 2·거실·주방·욕실·현관·발코니 등 · 지하1층/지상4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 임란희 · 2021.03.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지영헌 | 403호 전부 | 215,000,000원 | 2021.03.24 / 2021.03.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 지영헌은 보증금 215,000,000원, 전입·점유 2021.03.24, 확정일자 2021.03.09, 배당요구 2023.06.02로 확인됩니다. 말소기준 가압류가 2023.09.12이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 등기부상 2020.03.09 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 2021.03.24 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 2.19억은 ‘거의 시세’, 뚜렷한 할인은 아니다
트라움하임구산은 총 15세대, 사용승인일 2020.01.30인 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래 표본은 전용 29.25㎡, 2024.04, 1층 220,000,000원 1건입니다. 제공된 시세 지표의 평균·최신 거래·최근 12개월 평균도 모두 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 비교 지표 | 약 29.9㎡ | 표본 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 219,000,000원으로 비교 실거래 220,000,000원의 99.5%입니다. 차이는 1,000,000원뿐입니다. 따라서 수치상 시세 아래이기는 하지만 신건에서 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수준은 아닙니다. 특히 실거래 표본 자체가 1건뿐이어서 개별 층·상태 차이를 흡수할 만큼 비교 근거가 두텁지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 지영헌 보증금 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 28,403,784원 | 134,000원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 5,157,238원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 2.19억 가정에서는 집행비용 3,866,000원과 지영헌 보증금 215,000,000원이 우선 배당되고, 현대카드에 134,000원이 배당돼 매각대금이 소진됩니다. 메리츠캐피탈과 주택도시보증공사에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 이 표의 현재 회차 매수인 인수액은 0원이며, 유찰 시 기계적 미배당액은 확약에 따라 지영헌 임차인에 한해 실질 0원*으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 소재 구산중학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·근린공원 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있습니다. 갈현로 및 갈현로15길변에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통환경은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2020.01.30입니다. 도시가스·승강기·주차장 시설 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 ㎡당 2,845,000원입니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이며 비교 가능한 실거래가 1건입니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 2.4회, 매각률 0.0% 수치는 가격 결정 때 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 신청채권자가 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 실질 인수 0원이더라도 실질취득액은 현재 219,000,000원입니다. 비교 실거래 220,000,000원보다 단 1,000,000원 낮아 신건 할인폭은 매우 작습니다.
- 유찰 시 계산 구분. 확약을 무시한 룰상 인수액은 1회 유찰 43,052,800원, 2회 유찰 77,602,240원이지만, 확약 적용 시 지영헌 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 유찰 뒤 실제 판단은 낙찰가 자체와 시세·환금성을 중심으로 해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 15세대이고 실거래 표본이 1건뿐입니다. 4층 403호와 비교 거래 1층의 개별 상태·층 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제·현황 확인. 토지거래허가구역 관련 지정, 상대보호구역 등 감정평가서에 기재된 제한사항의 적용 여부와 현재 효력을 관할기관 자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리의 큰 고비는 확약으로 넘겼지만, 가격은 아직 평범하다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 부담스러운 사건입니다. 특히 최저가가 내려가면 미배당액이 커져 매수인 부담으로 연결되는 것이 일반적인 구조입니다. 하지만 이 사건에는 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 지영헌 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건 2.19억이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 비교 실거래는 2.20억, 실질취득도 2.19억으로 99.5% 수준입니다. 100만원 차이에 불과하고 실거래 표본은 1건, 단지는 총 15세대입니다. 관련 경매 통계도 평균 2.4회 유찰·매각률 0.0%로 제시됩니다. 결국 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 포기할 물건”에서는 벗어났지만, “신건부터 싸게 살 수 있는 물건”도 아닙니다. 권리보다 가격과 환금성에서 보수적으로 접근하는 편이 맞는 사건입니다.
* 확약 반영 ‘실질 인수 0원’은 지영헌 임차인에 한정한 판단입니다. 확약을 적용하지 않는 기계적 시나리오상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 43,052,800원, 2회 유찰 시 77,602,240원입니다.
