서울서부지방법원 2026타경50225. 은평구 구산동 ‘트라움하임구산’ 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아니라 임차인의 대항력과 확약서입니다. 지영헌은 2021.03.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.09이며, 임차보증금은 215,000,000원입니다. 말소기준인 2023.09.12 현대카드 가압류보다 전입이 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 175,200,000원을 기준으로 집행비용 3,252,800원을 제외한 배당가능액이 임차인에게 우선 배당되면서 임차보증금 중 43,052,800원이 남는 계산입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 룰상 미배당액과 실제 매수인 인수액을 반드시 나눠 봐야 하며, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 방 2·거실·주방·욕실·현관·발코니 · 4층 403호 |
| 사용승인 | 2020.01.30 |
| 소유자 | 임란희 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 175,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 존재, 승계는 확약으로 해소
등기부상 과거 죽변수산업협동조합 근저당권은 2021.03.24 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.09.12 현대카드 가압류입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 지영헌의 전입·점유는 2021.03.24로 말소기준보다 빠르므로 임차권 자체는 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지영헌 | 403호 전부 · 주거 | 2021.03.24 / 2021.03.09 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
지영헌은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 배당에서는 171,947,200원이 배당되고 43,052,800원이 부족합니다. 그러나 확약 내용에 따라 이 부족분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하는 구조입니다. 이 확약의 효력은 해당 잔존 보증금 청구에 한정해 해석해야 하며, 다른 별도 인수권리가 있다면 그것까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 표본의 79.6%
트라움하임구산은 15세대, 사용승인 2020.01.30인 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래 표본은 1건으로, 2024.04 전용 29.25㎡ 1층이 220,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 175,200,000원은 이 실거래 금액의 79.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 실거래보다 낮습니다. 다만 비교거래가 1건뿐이고 대상은 4층 403호, 비교거래는 1층이라는 차이가 있습니다. 따라서 79.6%라는 할인율 자체는 확인할 수 있지만, 이를 다수 거래가 형성한 확정적인 시세 할인으로 확대해석하기에는 표본이 얇습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,252,800원 |
| 1. 임차인 지영헌 보증금 | 215,000,000원 | 171,947,200원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 28,403,784원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 5,157,238원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 43,052,800원입니다. 다만 신청채권자의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 미배당액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 175,200,000원 | 43,052,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 140,160,000원 | 77,602,240원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 112,128,000원 | 105,241,792원 | 실질 0원 |
대항력 임차인 사건의 일반 원칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 따라붙습니다. 이 사건 역시 배당계산만 보면 같은 모습입니다. 하지만 확약이 유효하게 적용되는 한, 그 미배당액은 매수인의 실질 취득비용으로 더하지 않습니다. 따라서 가격 비교 역시 현재 최저가 175,200,000원을 실질취득금액으로 두고 판단하는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·근린공원이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있으며, 갈현로와 갈현로15길변에 버스정류장이 있어 교통환경은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2020.01.30입니다. 도시가스·승강기·주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이며 실거래 표본이 1건이므로 거래량과 매수층이 두꺼운 유형으로 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·대상·조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약으로 실질 인수 0원으로 판단하더라도 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제로 어떤 절차와 시점에 이뤄지는지 확인하세요.
- 은평구 압류 확인. 압류 자체는 매각으로 소멸하더라도 실제 조세채권의 우선순위와 배당 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 표본 확대. 트라움하임구산 실거래가 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 면적·층·사용승인연도별 거래를 함께 대조하는 것이 좋습니다.
- 현장 상태. 4층 최상층에 해당하는 건물 구조와 내부 상태, 누수·결로·옥상 관련 상태 등을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 확약서 내용을 입찰 직전 최신본으로 재확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력’
이 사건만 놓고 보면 지영헌 임차인은 명백히 말소기준보다 앞선 전입을 갖고 있고 보증금도 215,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 현재 회차에서도 배당계산상 부족분은 43,052,800원입니다.
하지만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 자료를 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득금액은 175,200,000원으로 봅니다. 이는 확인된 실거래 220,000,000원의 79.6%입니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 15세대 소규모 다세대라는 점 때문에, 이 물건의 최종 판단은 확약서 원문 확인과 실제 환금성 검증에 달려 있습니다.
