서울서부지방법원 2026타경50237. 마포구 성산동 센터빌 5층 502호, 전용 35.8㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 홍석용은 2021년 8월 23일 매매를 원인으로 2021년 9월 10일 소유권을 이전받았고 거래가액은 305,000,000원입니다. 현재 감정가와 신건 최저매각가는 모두 354,000,000원으로, 이 확인 거래보다 49,000,000원 높습니다.

권리관계에는 선순위 임차권이 있습니다. 이재은은 2021년 7월 23일 임대차계약, 2021년 7월 28일 확정일자, 2021년 8월 20일 전입·점유를 갖추었고 보증금은 305,000,000원입니다. 말소기준인 2024년 12월 10일 마포구 압류보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 그러나 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 매수인에게 남는 보증금은 실질 0원*으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 해소

말소기준은 2024년 12월 10일 접수된 마포구 압류입니다. 임차인 이재은의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다. 2026년 3월 3일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 가격 비교 — 신건은 확인 거래보다 49,000,000원 높다

센터빌 전용 35.8㎡에서 확인된 거래는 2021년 8월 5층 305,000,000원 한 건입니다. 대상 물건과 면적·층이 같지만 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 현재 매각기일과 차이가 있어, 폭넓은 시세로 단정하기에는 근거가 제한적입니다.

신건 최저가와 실질취득액은 모두 354,000,000원입니다. 이는 확인 거래보다 49,000,000원 높고 116.1%에 해당합니다. 확약 덕분에 권리 인수비용은 사라졌지만, 그 사실만으로 신건 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다. 현재 확인 가능한 거래를 기준으로는 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당과 회차별 인수 (매각가 354,000,000원 가정)

신청채권자 주택도시보증공사의 예상 미배당액은 261,756,000원입니다. 확약서상 주택도시보증공사는 이재은의 보증금 채권 양수인으로 기재되어 있으므로, 임차보증금 305,000,000원을 별도 채권처럼 중복해 매수인 인수액에 더하지 않습니다. 실제 배당은 배당표 원문 확인이 필요하며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

* 룰상 인수액은 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성서초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재된 지역입니다.
• 교통. 인근에 지하철 6호선 망원역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 방2·거실·주방·화장실 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로·토지. 평탄한 정방형 토지이며 북측 약 8미터, 동측 약 4미터 도로에 접합니다. 토지면적은 176.5㎡이고 공시지가는 6,813,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없지만, 내부는 건축물현황도에 따라 평가돼 실제 현황과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 센터빌은 8세대 다세대이고 확인 거래는 2021년 8월의 1건이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 미배당 시에도 임차권등기 말소라는 세 가지 내용을 직접 대조하세요.
• 보증금 중복 금지. 이재은과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 보증금 305,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 현재 점유. 현장조사 당시 거주인이 부재해 임대관계와 내부 현황이 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
• 가격 상한. 신건 실질취득액은 확인 거래보다 49,000,000원 높습니다. 확약에 따른 권리 해소와 가격 메리트를 분리해 판단하세요.
• 내부 구조. 내부구조가 건축물현황도와 다를 수 있다는 감정평가상 유의사항을 확인하세요.
• 배당·말소. 실제 배당표와 임차권등기 말소 이행 여부를 최종 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 핵심은 선순위 임차권이 존재한다는 사실보다, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했다는 점입니다. 그 확약을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 유찰 시 표시되는 룰상 미배당액도 매수인이 떠안지 않습니다.

하지만 현재 신건 실질취득액 354,000,000원은 확인 거래 305,000,000원보다 49,000,000원 높은 116.1%입니다. 거래 표본도 1건에 불과하고 센터빌은 8세대 다세대이므로 환금성과 가격 검증에 보수적으로 접근해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 해소, 신건 가격은 보류입니다.