서울서부지방법원 2026타경50237. 마포구 성산동 ‘센터빌’ 5층 502호, 전용 35.8㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·화장실 구조로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 소유자는 홍석용으로, 2021.08.23 매매를 원인으로 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 이재은의 전입일은 2021.08.20, 확정일자는 2021.07.28, 임차보증금은 305,000,000원이며, 2023.08.28 임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준은 2024.12.10 마포구 압류이므로, 원칙적으로는 임차권이 선순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 251-6 센터빌 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.8㎡ · 방2·거실·주방·화장실 · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 홍석용 (2021.08.23 매매, 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 283,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.12.10 마포구 압류입니다. 그보다 앞선 이재은의 전입·확정일자 및 2023.08.28 임차권등기는 원칙적으로 선순위여서, 확약서가 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 이후 2026.03.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 점유 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하는 것이 아니라, 제출된 확약서상 이재은 임차보증금과 연결된 권리자로 구분해 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이재은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.20 / 2021.07.28 | 305,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계·확약 |
③ 가격 비교 — 92.9%지만 ‘충분히 싸다’고 단정하기 어렵다
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 283,200,000원입니다. 시세 집계상 비교값은 305,000,000원이고, 실질취득은 그 금액의 92.9%입니다. 다만 확인되는 동일면적 거래는 2021.08, 305,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 수치상 7.1% 낮다는 사실만으로 현재 시점의 시장가보다 확실히 저렴하다고 판단하기에는 거래 표본과 최신성이 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 35.8㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 집계 | 35.8㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 283,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,764,800원 |
| 1. 임차인 이재은 보증금(우선변제) | 305,000,000원 | 278,435,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 원칙 계산상 임차보증금 미배당액은 26,564,800원입니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 이재은 임차인에 관한 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 실질취득은 낙찰가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 283,200,000원 | 26,564,800원 | 283,200,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 226,560,000원 | 82,411,840원 | 226,560,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 181,248,000원 | 127,089,472원 | 181,248,000원 |
* 룰상 인수액은 확약을 무시하고 선순위 대항력 임차인의 미배당액만 계산한 값입니다. 이 사건은 해당 임차보증금에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실, 주방, 화장실 구조입니다.
- 입지. 성서초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 지하철 6호선 망원역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 4m 도로와 접하는 소로각지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 공시지가 6,813,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물상태 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 확인했으며, 실제 현황과 상이할 수 있다는 주의가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인되는 동일면적 거래가 1건이라, 재매각 시 가격 탐색과 매수자 확보에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건, 제출 주체와 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 감정 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 현황조사·전입세대열람 등으로 확약 밖 점유자가 없는지 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 표본 한계. 305,000,000원 거래는 2021.08 한 건입니다. 현재 최저가가 그보다 낮더라도 최신 시장가와 동일하다고 볼 수 없습니다.
- 내부 상태. 내부구조가 현황도 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태·수리비는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인도 과정에 영향을 주는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원”
이 물건은 서류를 한 줄만 보면 위험해 보입니다. 보증금 305,000,000원의 대항력 있는 임차인이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 최저가 배당만으로는 26,564,800원이 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것이 핵심입니다. 그 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질 인수액 0원, 실질취득 283,200,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 시세 집계 305,000,000원보다 7.1% 낮지만, 확인되는 비교 거래가 2021.08 한 건뿐이고 총 8세대 규모의 다세대라 환금성 판단 자료가 얇습니다. 따라서 이 사건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 완화됐지만, 확약의 이행 가능성과 부족한 최신 시세 표본을 함께 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
