서울서부지방법원 2026타경50246. 은평구 역촌동 브라운스톤빌 5층 501호, 전용 56.46㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김억종이며 2021.07.05 매매, 2021.07.16 소유권이전 당시 거래가액은 315,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 권리 자체보다 임차인 최재길의 선행 전입과 주택도시보증공사의 확약을 함께 읽는 데 있습니다.
임차인 최재길은 2021.06.18 임대차계약, 2021.06.21 확정일자, 2021.07.09 전입·점유를 갖추고 보증금은 315,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 은평구 압류는 2023.07.07이므로 전입이 훨씬 빠릅니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이라 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 따져야 합니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50246 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 57-3 브라운스톤빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.46㎡ · 지상 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김억종 (2021.07.05 매매 · 2021.07.16 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’
말소기준권리는 2023.07.07 은평구 압류입니다. 이후의 부천시 압류, 국세 압류, 2026.03.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2011년 북부농업협동조합 근저당권은 2021.07.09 이미 말소됐고, 2024년 조현숙의 강제경매개시결정도 2025.07.30 기각 후 2025.08.27 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최재길 실제 임차인 1명 · 전유부분 전부 | 315,000,000원 | 2021.07.09 | 2021.06.21 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
* 배당 시뮬레이션 자체는 확약을 반영하지 않은 권리 규칙 계산입니다. 현재 회차의 룰상 인수액 2,252,000원, 1회 유찰 시 64,961,600원, 2회 유찰 시 115,129,280원으로 계산되지만, 제출된 확약은 최재길 임차인에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 낮다
브라운스톤빌은 총 8세대, 사용승인일은 2011.08.08이며, 대상 전용면적은 56.46㎡입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 3건이고, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래 2건을 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 56.44㎡ | 3 | 343,000,000원 |
| 2026.03 | 56.44㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2021.07 | 56.46㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 341,500,000원 |
최신 거래는 2026.06 343,000,000원, 최근 12개월 평균은 341,500,000원입니다. 현재 최저가 318,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.1%입니다. 또한 최근 거래군은 이전 거래 대비 8.4% 상승 추세로 집계돼 있습니다. 확약을 반영한 실질취득액도 318,000,000원이므로, 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액 기준으로 보더라도 최근 거래가격 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 임차인 최재길 보증금 | 315,000,000원 | 312,748,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금은 312,748,000원 배당되고 2,252,000원이 부족합니다. 다만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로 그 부족분은 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상 6층이며 사용승인일은 2011.08.08입니다.
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 6호선 응암역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 3,664,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택이라 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적습니다. 최근 확인 거래는 340,000,000원·343,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 매각물건명세서 원본에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 반영 시 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 318,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 341,500,000원의 93.1% 수준입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 매각 직전 교부청구와 배당요구 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대로 거래 표본이 적어 최근 거래가격만으로 매도가격을 단정하지 말고 내부상태·층·채광·주차 등 현장 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약의 실효성을 전제로 분석한 만큼 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인이 있는 까다로운 물건입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출돼 있습니다. 그래서 현재 회차 룰상 부족분 2,252,000원과 달리 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
가격도 확약 반영 실질취득액 318,000,000원이 최근 12개월 평균 341,500,000원의 93.1%이며 최신 거래 343,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +8.4%입니다. 다만 총 8세대 다세대주택의 얇은 거래 표본, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 그리고 확약서 원문 확인이라는 조건이 남습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 시 정리 가능, 가격은 최근 시세 아래, 단 세금·확약 원문을 반드시 재검증”입니다.
