* 인수 0원과 실질취득액 254,400,000원은 제출된 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 미배당 보증금 64,961,600원은 확약 미적용 시의 룰상 추정치이며 별도의 취득 부대비용은 제외했습니다.
서울서부지방법원 2026타경50246. 은평구 역촌동 브라운스톤빌 5층 501호는 다세대주택으로, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 물건입니다. 소유자 김억종은 2021년 7월 16일 거래가 315,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 최재길은 그보다 앞선 2021년 7월 9일 전입·점유를 시작했고, 2021년 6월 21일 확정일자도 갖추고 있습니다. 말소기준권리인 2023년 7월 7일 은평구 압류보다 앞서는 임차인이므로 원칙적으로 보증금 미배당분의 인수 가능성이 발생합니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 채권의 양도와 확약입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차인 최재길로부터 보증금 채권을 양수했고, 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 315,000,000원을 주택도시보증공사의 청구금액과 중복 합산하거나, 확약을 무시하고 인수형으로만 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50246 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 57-3 브라운스톤빌 5층 501호 · 역말로4길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.46㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2011.08.08 · 8세대 |
| 소유자 | 김억종 (2021.07.16 소유권이전 · 거래가 315,000,000원) |
| 감정가 | 318,000,000원 |
| 최저매각가 | 254,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2023.07.07 은평구 압류 · 갑구 4번 |
| 임차인 | 실제 임차인 최재길 1명 · 보증금 315,000,000원 |
| 실질 인수 | 확약 유효 시 0원 · 룰상 미배당 64,961,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인과 확약서
임차인 및 보증금 승계 분석
| 임차인 | 임대차 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재길 전유부분 전부 |
계약 2021.06.18 전입·점유 2021.07.09 확정 2021.06.21 임차권등기 2023.07.21 |
315,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
확약 적용 시 0원 룰상 64,961,600원 |
| 주택도시보증공사 | 최재길 보증금 채권 양수인 · 경매 신청채권자 | 별도 합산 없음 | 포기 확약 | 우선변제권만 주장 | 말소 확약 |
실제 임차인은 최재길 1명입니다. 주택도시보증공사는 동일 보증금 채권의 양수인이지 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 보증금 315,000,000원과 신청채권자의 청구금액 315,000,000원을 서로 다른 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
이 확약이 유효하게 적용되면 최재길의 보증금 채권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 적용 범위는 해당 보증금 채권에 한정되며, 다른 임차인이나 별도 권리자의 권리까지 일괄적으로 포기한 것으로 볼 수는 없습니다. 확인된 실제 임차인은 최재길 1명입니다.
기존 북부농업협동조합 근저당권은 2021년 7월 9일 이미 말소됐습니다. 은평구 압류 이후의 부천시 압류, 국세 압류, 현 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 국세·지방세 압류는 등기 순서와 별개로 세금의 법정기일·당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로, 압류등기가 소멸한다는 사실과 세금 배당이 없다는 판단을 혼동해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
브라운스톤빌은 8세대 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래 가운데 최근 12개월 거래는 2건이며, 평균 거래금액은 341,500,000원입니다. 가장 최근인 2026년 6월 거래금액은 343,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다는 최근 거래와 최근 12개월 평균을 가격 판단의 우선 기준으로 사용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 56.44㎡ | 3층 | 343,000,000원 |
| 2026.03 | 56.44㎡ | 3층 | 340,000,000원 |
| 2021.07 | 56.46㎡ | 5층 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 341,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 3건 | 332,666,666원 |
최근 거래는 340,000,000~343,000,000원 구간입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 수준 대비 8.4% 상승한 것으로 나타납니다. 따라서 확인된 비교 거래상으로는 하락 추세가 아니라 상승 추세입니다. 다만 최근 거래 표본이 2건에 불과하고 모두 3층 거래라는 점에서, 대상인 5층 501호의 개별 가격을 그대로 보장하는 시세로 해석할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,361,600원 |
| 1. 최재길 임차보증금 채권(우선변제) | 315,000,000원 | 250,038,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 315,000,000원* | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 254,400,000원 |
* 주택도시보증공사의 청구금액은 임차인 최재길로부터 양수한 보증금 채권과 관련되므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 위 표는 제공된 배당 추정의 항목과 금액을 표시한 것으로, 임차보증금 채권의 실제 배당 수령자·배당 순위·배당액을 확정한 표가 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건의 세액 및 우선순위가 확정적으로 반영된 계산도 아닙니다.
반대로 국세·지방세의 우선배당이 발생하면 보증금 채권의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 확약에 따라 미배당액을 인수하지 않는다는 판단과 실제 배당금액의 확정 여부는 별개의 문제입니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 따로 움직인다
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 254,400,000원 | 64,961,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 203,520,000원 | 115,129,280원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (51%) | 162,816,000원 | 155,263,424원 | 0원* |
* 모든 회차의 실질 인수 0원은 동일 보증금 채권에 대한 확약이 유효하게 적용되는 조건입니다. 회차별 룰상 인수액은 확약을 반영하기 전 추정치입니다. 추가 유찰과 매각가격은 확정된 결과가 아니라 시나리오입니다.
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 하락할수록 보증금 미배당액이 증가하여 실질취득 부담이 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다. 반면 이 사건에서는 확약이 유효하면 해당 보증금의 인수액이 0원으로 처리되므로, 회차별 최저가 하락이 매수인의 매각대금 부담 감소로 연결될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구 역촌동 주민센터 북서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 6호선 응암역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2011.08.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 501호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 형태이며, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있으므로 현재 적용 여부와 실제 취득자·용도별 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 공부상 토지면적 131.6㎡, 공시지가 3,664,000원/㎡입니다. 해당 면적과 단가는 개별 호실의 전용면적 또는 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시돼 있으며, 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 다만 내부 수선 필요성과 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 비교 거래가 적어 층·향·내부 상태 차이를 가격에 반영하기 어렵고, 매도 시에도 거래 표본 부족에 따른 유동성 위험을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 문구, 확약 주체와 적용 대상을 확인하세요. 해당 확약이 매수인에게 실제로 적용되는지도 검토해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 최재길 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 최재길의 보증금을 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위. 은평구·부천시·국세 압류 3건이 있습니다. 각 세금의 법정기일·당해세 여부·실제 배당 우선순위를 확인하세요. 예상배당액은 세금 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소. 낙찰 이후 확약에 따른 임차권등기 말소 절차와 말소에 필요한 서류·이행 조건을 확인하세요. 확약 제출 사실만으로 등기부에서 이미 말소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
- 점유 및 인도. 임차권등기가 존재하지만 현재의 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 포기와 현실적인 명도 완료는 다른 문제이므로 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 실질취득 기준. 확약 유효 시 최저가 254,400,000원, 확약 미적용 시 보증금 수준의 취득 부담이라는 서로 다른 조건을 구분하여 검토하세요.
- 최근 시세 확인. 최근 12개월 평균 341,500,000원과 최신 거래 343,000,000원을 우선 참고하되, 3층 거래와 대상 5층의 조건 차이 및 실제 내부 상태를 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래금액만으로 향후 매도가격과 매도 기간을 보장할 수 없으므로 주변 유사 다세대 거래 및 현장 수요를 추가 확인하세요.
- 관리비·기타 비용. 미납 관리비, 취득 관련 비용, 수리비 등을 확인하여 매각대금 외 실제 지출 규모를 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 확약서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 세금 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “보증금 3.15억, 하지만 확약이 핵심이다”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 커서, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 해당 보증금 실질 인수액은 0원입니다.
그 조건에서 실질취득 기준액은 254,400,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 341,500,000원의 74.5%에 해당합니다. 최근 비교 거래는 과거 대비 8.4% 상승한 것으로 나타나며, 최저가와 최근 거래 사이에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 표본이 적고 대상 호실의 개별 상태에 따른 차이는 반영되지 않았습니다.
반면 확약이 적용되지 않는다면 룰상 인수액 64,961,600원이 발생할 수 있고, 실질취득 부담을 보증금 수준으로 다시 계산해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건의 우선순위와 실제 배당 결과, 임차권등기 말소 절차도 확인이 필요합니다. 또한 8세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점에서 환금성을 단정적으로 평가하기 어렵습니다.
결론적으로 이 사건의 판단 기준은 최저가 할인율 자체가 아니라 대항력 포기·말소 확약의 실제 적용 여부입니다. 확약 유효 시에는 최근 실거래 대비 가격 차이가 확인되지만, 확약·세금·명도·개별 물건 상태의 확인을 전제로 판단해야 합니다.
