서울서부지방법원 2026타경50248. 은평구 신사동 호성그린뷰 5층 501호, 전용 51.83㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 박원희는 2020.06.10 거래가 305,000,000원에 소유권을 취득했고, 김희정 임차인은 같은 날 전입·점유를 시작해 확정일자도 2020.06.10에 갖췄습니다. 말소기준권리인 정경순 근저당권은 그 뒤인 2020.09.04 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권 자체는 분명히 존재하는 구조입니다.
통상 이런 선순위 대항력 임차인은 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있어 가장 먼저 계산해야 합니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김희정 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약의 효력 범위는 김희정 임차인에 한정되며, 김희정 이외의 임차관계가 별도로 확인될 경우 그 위험까지 함께 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 241-8 호성그린뷰 5층 501호 · 가좌로11가길 12-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 51.83㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2014.10.22 |
| 소유자 | 박원희 (2020.06.10 거래가 305,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약으로 인수 0
이 사건의 핵심 날짜는 2020.06.10과 2020.09.04입니다. 김희정은 2020.06.10 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준 근저당권은 2020.09.04 설정됐으므로 임차인이 말소기준보다 선순위입니다. 임차권등기는 2023.07.03 등기됐고 보증금은 305,000,000원입니다. 배당요구도 2023.07.03 확인됩니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 전유부분 전부 | 305,000,000원 | 2020.06.10 / 2020.06.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 신건 4.44억은 최근 기준의 158.6%
호성그린뷰는 총 10세대, 사용승인일은 2014.10.22입니다. 전용 51.83㎡에 맞는 실거래 표본은 1건이며, 최신 거래는 2021.07의 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 기준값 역시 280,000,000원이고 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 51.83㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 최근12m 평균 | 51.83㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저매각가 444,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 158.6%입니다. 최신 거래 280,000,000원과도 같은 비교가 성립합니다. 따라서 감정가가 444,000,000원이라는 사실이나 인수액이 0원이라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 오히려 확인된 실거래 기준보다 상당히 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,840,000원 |
| 1. 임차인 김희정 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 정경순 | 170,000,000원 | 132,160,000원 |
| 3. 근저당권 · 송겸호 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 444,000,000원 가정에서는 김희정 보증금 305,000,000원이 전액 배당되고, 정경순 근저당권에는 132,160,000원이 배당됩니다. 송겸호 및 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 산식상 인수와 확약상 실질 인수를 분리
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 산식상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 444,000,000원 | 132,160,000원 | 382,840,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 355,200,000원 | 44,427,200원 | 470,572,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 284,160,000원 | 0원 | 515,000,000원 | 25,618,240원 | 0원 |
2회 유찰 시 표시되는 25,618,240원은 확약을 반영하기 전 산식상 미배당 인수액입니다. 이 사건의 확약을 적용하면 김희정 임차인 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울상신초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·아파트가 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철6호선 응암역과 새절역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 501호이며 사용승인일은 2014.10.22입니다. 승강기·도시가스·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 310.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가 2,674,000원/㎡입니다. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역에 저촉됩니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역·조망가로특화경관지구·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 호성그린뷰는 총 10세대이고 전용 51.83㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 가격 비교 표본이 적다는 점을 감안한 보수적 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김희정 관련 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 범위를 원문으로 대조하세요.
- 대항력 날짜 재확인. 김희정 전입·점유·확정일자 2020.06.10과 말소기준 근저당 2020.09.04의 선후관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·은평구·수원시 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 배당 전 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 실질 인수 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가가 최근 기준가의 158.6%라는 점을 응찰가 판단의 중심에 두세요.
- 거래 표본 한계. 확인된 전용 51.83㎡ 실거래는 1건이므로, 280,000,000원을 확정적인 현재 시세로 단정하지 말고 추가 비교가 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대 다세대라는 물건 특성을 감안해 향후 매도 시 매수층과 거래 속도를 보수적으로 판단하세요.
- 규제사항 대조. 토지거래계약에관한허가구역·정비구역·교육환경 보호구역 등 감정평가서에 기재된 제한사항을 원문으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 “싼 물건”을 뜻하지 않는다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 김희정은 2020.06.10 전입·점유·확정일자를 갖춘 선순위 대항력 임차인이지만, 신청채권자가 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에 김희정 관련 실질 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 결론은 보수적입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 444,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 280,000,000원의 158.6%입니다. 실거래 표본도 1건이고 물건은 총 10세대 다세대입니다. 따라서 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격에서는 시세 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건은 “선순위 임차인 때문에 피해야 하는 경매”라기보다, 확약을 확인한 뒤 가격과 환금성을 더 엄격하게 봐야 하는 경매에 가깝습니다.
