355,200,000원
서울서부지방법원 2026타경50248. 은평구 신사동 호성그린뷰 5층 501호, 전용 51.83㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박원희이고, 2020.06.10. 거래가 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “말소기준권리 이후 권리가 소멸하느냐”가 아닙니다. 임차인 김희정의 전입·점유·확정일자가 2020.06.10.으로, 말소기준인 정경순 근저당 2020.09.04.보다 앞서기 때문입니다.
따라서 임차권 자체만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 김희정 관련 미배당 보증금의 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50248 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 241-8 호성그린뷰 5층 501호 · 서울특별시 은평구 가좌로11가길 12-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.83㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대)) |
| 사용승인 | 2014.10.22. |
| 소유자 | 박원희 · 2020.06.10. 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 355,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2020.09.04. 정경순 근저당권 170,000,000원입니다. 이후 설정된 송겸호 근저당 40,000,000원, 국세·지방세 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김희정은 2020.06.10. 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 보유합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 전유부분 전부 | 305,000,000원 | 2020.06.10. / 2020.06.10. | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김희정은 2023.07.03. 주택임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고로 계산하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당 계산상 잔존 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 355,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 284,160,000원 | 25,618,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 227,328,000원 | 81,654,592원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 배당 계산상 김희정의 미배당 보증금은 증가하지만, 제출된 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 비교 거래가의 126.9%
호성그린뷰는 총 10세대, 사용승인일은 2014.10.22.입니다. 전용 51.83㎡의 비교 가능한 실거래는 2021.07. 5층 280,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 355,200,000원은 이 가격의 126.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 51.83㎡ | 5 | 280,000,000원 |
비교 거래의 건수가 1건이고 거래시점도 2021.07.이므로 시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다. 그럼에도 현재 최저가가 확인 가능한 거래가보다 높은 상태라는 사실은 분명합니다. 따라서 1회 유찰만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확보됐다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,772,800원 |
| 1. 임차인 김희정 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정경순 | 170,000,000원 | 44,427,200원 |
| 3. 근저당 · 송겸호 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 계산에서는 김희정 보증금 305,000,000원이 전액 배당되고, 정경순 근저당에는 44,427,200원이 배당됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 생길 수 있으므로 실제 배당 전 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울상신초등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택·아파트 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 응암역과 새절역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 501호이며, 승강기·도시가스·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용 중입니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 현황 포장도로와 접해 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 중첩되어 있습니다.
- 공시지가. 2,674,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 거래 표본. 호성그린뷰는 총 10세대이고 전용 51.83㎡ 실거래 표본은 2021.07. 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김희정 관련 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 대항력 순서 확인. 임차인의 전입·점유·확정일자 2020.06.10.은 말소기준 근저당 2020.09.04.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수 문제가 핵심이 되는 구조입니다.
- 세금 확인. 국·은평구·수원시 압류가 존재합니다. 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 보수적으로 비교. 현재 최저가 355,200,000원은 확인 가능한 2021.07. 실거래 280,000,000원의 126.9%입니다.
- 시세 표본 한계 확인. 동일 전용면적 실거래가 1건이므로 주변 다세대·연립의 최신 거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 규제가 중첩되어 있으므로 실제 적용 여부와 절차를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 얼핏 보면 305,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금 때문에 위험해 보이지만, 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출해 김희정 임차권의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 355,200,000원은 확인 가능한 동일 면적 실거래 280,000,000원의 126.9%입니다. 실거래 표본이 1건이고 시점도 2021.07.이라는 한계까지 감안하면, 현재 회차에서 가격 우위를 단정할 근거는 부족합니다. 또한 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 확약서 원문 조건은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
