서울서부지방법원 2026타경50307. 은평구 역촌동 이지에버빌 5층 501호, 전용 44.34㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 등기만 보면 임차인 때문에 주의가 필요합니다. 성해란은 임대차계약 후 2021.05.17 주민등록·점유개시·확정일자를 모두 갖췄고, 보증금은 255,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2021.09.24이므로 임차인의 대항요건이 그보다 빠릅니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 성해란 임차인의 보증금은 원래 미배당분 승계 가능성이 있는 구조지만, 확약을 반영한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 성해란 1명이며, 주택도시보증공사는 이 보증금과 관련된 채권자로 경매를 신청한 주체이므로 이를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50307 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 36-5 이지에버빌 5층 501호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 연서로 30-3 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 44.34㎡ · 방2·욕실겸화장실1·거실겸주방·다용도실 · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 조영미 · 2021.06.15 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 승계 차단
핵심 순서는 명확합니다. 성해란은 2021.05.17 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준 압류는 2021.09.24입니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 보증금 전액을 회수하지 못한 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형 구조입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성해란 | 501호 전부 · 주거 | 2021.05.17 / 2021.05.17 | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 관련 확약 |
임차권등기는 2023.06.28 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 모두 명확해 대항력 여부가 미상인 사례가 아닙니다. 다만 주택도시보증공사의 확약은 성해란 임차보증금에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소에 한정해 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.64억은 가격 가점을 줄 수 없다
이지에버빌은 10세대, 2011.11.28 사용승인으로 확인되며 대상 전용면적은 44.34㎡입니다. 제공된 면적 매칭 실거래는 3건이고 평균은 219,333,333원입니다. 최저매각가 264,000,000원은 이 평균의 120.4%입니다. 최신 거래는 2021.12의 210,000,000원이고, 대상과 같은 44.34㎡ 5층 거래는 2021.06의 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 47.15㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 43.87㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2021.06 | 44.34㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 219,333,333원 |
실거래 범위는 193,000,000원~255,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 264,000,000원은 제공된 최고 거래 255,000,000원보다도 높고, 평균 대비 비율은 120.4%입니다. 따라서 권리 인수가 0원이라고 해도 “신건이라 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 평가는 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 성해란 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 | 19,061,950원 | 4,504,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 26,781,431원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 15,404,936원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 35,671,230원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 4,496,000원과 임차보증금 255,000,000원을 배당한 뒤 후순위 가압류에 4,504,000원이 배당됩니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 순서는 변동될 수 있습니다. 현재 회차의 계산상 매수인 인수액도 0원이며, 확약까지 반영한 실질 인수 역시 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약 없이는 낙찰가 하락분만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 211,200,000원 | 47,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 168,960,000원 | 89,205,440원 | 0원 |
이 표의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 총 부담이 단순히 같이 내려가는 물건이 아닙니다. 둘째, 본건은 그 임차인에 대한 명시적 대항력 포기·말소 확약이 있으므로 실제 투자 판단에서는 확약 반영 인수액 0원을 사용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 응암역 북동측 인근의 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 501호이며, 전기·위생급배수·도시가스 난방·주차설비가 구비되어 있습니다. 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,815,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 현장확인. 현장 조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 호수 내부를 확인하지 못했고, 이용상황 및 내부 구조는 현황도면과 외부관찰 등에 근거해 기재됐습니다.
- 환금성. 이지에버빌은 총 10세대로 확인되며, 제공된 거래 표본도 3건으로 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 약정이 실제 매각기일까지 유지되는지 원본으로 최종 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인의 기본 구조 이해. 전입·점유·확정일자 2021.05.17로 말소기준 2021.09.24보다 빠르므로 확약이 핵심 안전장치입니다.
- 가격 상한 점검. 신건 264,000,000원은 제공된 실거래 평균 219,333,333원의 120.4%입니다. 권리가 안전해졌다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 금액 및 배당 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·내부상태 확인. 감정평가 현장 조사에서 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 점유관계와 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시된 규제를 입찰 목적과 취득자 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약이 지웠지만, 가격 리스크는 그대로다”
이 물건의 첫인상은 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 상당히 위험해 보입니다. 실제로 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적인 구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 따라붙는 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 신건 최저가 264,000,000원은 제공된 실거래 평균 219,333,333원의 120.4%이고, 제공된 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 권리 리스크가 해소됐다고 해서 신건 가격까지 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보수적으로 접근. 이 사건의 승부처는 확약서 원문 유지 여부와 입찰가입니다.
