서울서부지방법원 2026타경50307. 서울 은평구 역촌동 ‘이지에버빌’ 5층 501호, 전용 44.34㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2021.05.17 전입·점유·확정일자를 갖춘 성해란과 2021.09.24 국민건강보험공단 압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 먼저이므로 원칙적으로 대항력이 있고, 보증금 255,000,000원이 현재 최저가 211,200,000원을 웃돌아 배당만으로는 전액 회수가 되지 않습니다.
그러나 이 사건은 그 원칙에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 성해란)가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 성해란에 관한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 룰상 배당 부족액 47,556,800원은 존재하지만, 확약 때문에 매수인이 그 금액을 추가 부담하는 구조로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 36-5 이지에버빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.34㎡ · 방2·욕실겸화장실1·거실겸주방·다용도실 · 지상5층 중 5층 |
| 현재 소유자 | 조영미 (2021.06.15 매매, 거래가 255,000,000원 · 2021.06.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 / 단지 | 2011.11.28 준공 · 이지에버빌 10세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 대항력, 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성해란 | 501호 전부 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 대항력 포기·말소 확약 |
실제 임차인은 1명, 성해란입니다. 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.05.17이고, 임차권등기는 2023.06.28입니다. 확약서 문구상 주택도시보증공사는 “양도전: 임차인 성해란”의 보증금 권리를 이어받아 행사하는 주체로 기재돼 있으므로 이를 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 211,200,000원을 기준으로 봐야 한다
확약이 없었다면 현재 회차의 룰상 취득 부담은 낙찰가 211,200,000원에 미배당 보증금 47,556,800원이 붙는 구조였지만, 이 사건은 확약으로 인수가 실질 0원이므로 현재 회차 실질취득은 211,200,000원입니다. 가격 비교 역시 이 금액을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 47.15㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 43.87㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2021.06 | 44.34㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 219,333,333원 |
확인된 3건의 평균은 219,333,333원이고 현재 실질취득 211,200,000원은 그 평균의 96.3%입니다. 다만 가장 최신 거래는 2021.12의 210,000,000원으로, 현재 실질취득가가 오히려 그보다 1,200,000원 높습니다. 거래 표본도 3건이고 모두 2021년 거래이므로, 평균 219,333,333원만 근거로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 성해란 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 | 19,061,950원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 26,781,431원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 15,404,936원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 35,671,230원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족액은 47,556,800원입니다. 다만 확약서 때문에 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있다면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 211,200,000원 | 47,556,800원 | 0원 | 211,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 89,205,440원 | 0원 | 168,960,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 135,168,000원 | 122,524,352원 | 0원 | 135,168,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 응암역 북동측 인근의 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방2, 욕실겸화장실1, 거실겸주방, 다용도실 등의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 501호이며 전기·위생급배수·도시가스 난방·주차설비가 구비돼 있고 관리상태는 보통입니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 자루형 평지이고 남서측으로 노폭 약 35미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,815,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 이지에버빌은 10세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 거래 표본 자체가 많지 않아 가격 비교 시 개별 거래의 영향이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 약정이 이 사건·이 호실·성해란 보증금에 정확히 적용되는지 매각물건명세서와 제출 확약서를 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 확약 반영 인수 0원으로 실질취득 211,200,000원입니다. 룰상 미배당 47,556,800원을 중복해서 취득가에 더하지 않습니다.
- 최신 거래와 비교. 최근12개월 평균은 219,333,333원이지만 확인된 최신 거래는 210,000,000원입니다. 평균값 하나만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
- 점유 재확인. 현장 조사 당시 폐문·점유자 부재로 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부와 배당순위는 실제 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 성해란 1명이고, 주택도시보증공사는 확약서상 양도받은 권리를 행사하는 주체로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 해소됐지만, 가격은 보수적으로
이 사건은 표면만 보면 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 보증금이 큰 위험한 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 성해란 보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 211,200,000원입니다.
문제는 가격입니다. 이 금액은 최근12개월 평균 219,333,333원의 96.3%이지만, 최신 실거래 210,000,000원보다는 높고 실거래 표본도 2021년의 3건에 불과합니다. 10세대 소규모 다세대라는 점과 내부 미확인, 다수의 세금 압류까지 함께 보면 권리 인수는 확약으로 해소됐지만 가격과 현황 검증이 더 중요한 물건으로 보는 편이 적절합니다.
