서울서부지방법원 2026타경50327. 홍은동 대호아트빌 2층 203호는 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조영일이고, 2020년 9월 26일 매매를 원인으로 거래가액 177,000,000원에 취득한 뒤 2020년 10월 6일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2021년 4월 23일 국민건강보험공단의 압류이며, 이후 남양주시·국·서대문구 압류, 희망1자산대부관리유한회사 가압류, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 임차관계입니다. 송연서는 2020년 8월 20일 주민등록, 2020년 9월 1일 확정일자, 2020년 9월 10일 점유개시로 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 임차보증금은 177,000,000원입니다. 원칙적으로 낙찰가가 보증금보다 낮아 미배당이 생기면 매수인 인수 문제가 생기지만, 이 사건에서는 신청채권자가 배당으로 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 송연서 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 압류

등기부상 2017년 서서울농업협동조합 근저당권 2건은 2020년 9월 10일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐고, 2021년 케이비국민카드 강제경매개시결정도 2022년 2월 11일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 4월 23일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 압류·가압류·현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 대항력은 있으나 확약으로 주된 인수 해소

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다

대호아트빌은 16세대이고 2017년 10월 26일 사용승인된 것으로 나타납니다. 면적이 맞는 거래표본은 7건이며 전체 평균은 175,857,142원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 180,000,000원이고 최신 거래인 2023년 8월 거래도 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 3.3% 높은 수준입니다.

현재 최저매각가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 103.3%입니다. 최신 거래 180,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다. 따라서 전체 7건 평균 175,857,142원과 비교하든 최근 평균과 비교하든 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)

국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 배당가정의 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 계산상 송연서 보증금 미배당에 따른 인수액은 31,083,200원, 2회 유찰 시 60,426,560원이지만, 제출된 확약에 따라 송연서에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정원여자중학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물이며 승강기·난방·기본 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 지적도상 서측 및 남측으로 약 4~5미터 포장도로에 접하지만 남측 도로는 현황 차량통행이 불가능한 인도입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 확인됩니다. 공시지가는 2,054,000원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래표본. 대호아트빌은 16세대이며 확인된 면적 매칭 거래는 7건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 송연서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위가 매각물건명세서와 제출 확약서 원문에서 동일한지 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 재확인. 현장조사상 단기임대 거주자의 전입세대열람, 점유기간, 보증금, 계약주체 등을 확인해 대항력 가능성을 다시 판단해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·남양주시·국·서대문구 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 현재 최저가 186,000,000원은 최근 평균·최신 거래 180,000,000원의 103.3%입니다. 신건을 가격 메리트 있는 구간으로 보기는 어렵습니다.
• 유찰 시 착시 주의. 계산상 낙찰가가 내려가면 송연서 미배당액이 커지지만, 해당 임차인에 대해서는 확약이 적용돼 실질 인수 0원입니다. 다만 미상 점유자 위험은 별개입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 단순한 안전형은 아니다”

이 사건은 표면만 보면 177,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 큰 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에 송연서에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 점은 분명한 완화요인입니다.

하지만 바로 ‘안전한 물건’으로 끝내기에는 두 가지가 남습니다. 현장조사에서 다른 단기임대 점유자가 확인됐고 상세 임대차관계가 미상이며, 최저가 186,000,000원 역시 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원보다 3.3% 높습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차보증금 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리 완화만 보고 신건 가격을 싸다고 판단해서는 안 됩니다.