서울서부지방법원 2026타경50327. 홍은동 대호아트빌 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 조영일은 2020.09.26 매매계약 후 2020.10.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 177,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리축은 일반 근저당이 아니라, 2020년부터 대항력을 갖춘 주택임차권과 2021.04.23 국민건강보험공단 압류입니다.
송연서는 2020.08.20 주민등록, 2020.09.01 확정일자, 2020.09.10 점유개시로 말소기준일인 2021.04.23보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 임차인이고, 현재 최저가 148,800,000원에서 배당표상 보증금 부족분은 31,083,200원입니다. 이 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 따라서 송연서 관련 계산상 부족분 31,083,200원은 존재하지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 265-416 대호아트빌 2층 203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 연희로39마길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 28.05㎡ · 지하1층/지상5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 조영일 · 2020.09.26 매매 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 148,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구액 | 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송연서 | 건물전부 | 177,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2020.08.20 | 우선변제 有 확정일자 2020.09.01 · 배당요구 | 실질 0원 확약서상 잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
송연서의 주택임차권등기는 2023.06.15 설정됐지만, 그 기초가 되는 주민등록일과 확정일자는 2020년으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 31,083,200원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 2회 유찰가 119,040,000원에서는 계산상 인수액이 60,426,560원, 3회 유찰가 95,232,000원에서는 83,882,176원으로 늘어납니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 권리 확인이 선행
대호아트빌은 총 16세대이고 2017.10.26 사용승인됐습니다. 비교 대상 전용면적은 28.05㎡이며, 확인된 실거래 7건의 전체 평균은 175,857,142원입니다. 다만 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 표본 2건 평균과 최신 거래가 모두 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 27.84㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2023.02 | 27.84㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 27.84㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2021.11 | 27.84㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2021.09 | 28.05㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2021.08 | 27.84㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 27.84㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 175,857,142원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 148,800,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 82.7%이고, 전체 평균 대비로는 84.6%입니다. 최근 표본은 과거 표본보다 3.3% 높은 흐름입니다. 송연서 관련 인수는 확약으로 실질 0원이라 가격 비교 기준도 현재 최저가 148,800,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 별도 단기임대 점유자의 권리관계가 미상인 만큼, 이 가격 차이만으로 곧바로 안전한 가격 메리트라고 결론 내리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,883,200원 |
| 1. 임차인 송연서 보증금 | 177,000,000원 | 145,916,800원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 19,310,983원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송연서 보증금 부족분은 31,083,200원이지만, 매각물건명세서의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 송연서 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 등 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 말소기준 이후 권리와 세금 압류
선언된 말소기준은 2021.04.23 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 남양주시 압류, 국 압류, 서대문구 압류, 희망1자산대부관리유한회사 가압류, 2026.03.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 세금 관련 압류는 단순 등기 순위만으로 실제 배당순위를 확정할 수 없고, 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물입니다.
- 주위환경. 정원여자중학교 북서측 인근으로 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 지적도상 서측 및 남측으로 약 4~5미터 포장도로에 접하지만 남측 도로는 현황 차량통행이 불가능한 인도입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,054,000원/㎡이며 토지면적은 248.0㎡입니다.
- 공부차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래표본. 확인된 실거래는 7건이며 160,000,000원~180,000,000원 범위, 최근 12개월 표본 2건은 모두 180,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·범위가 송연서 관련 권리를 완전히 포괄하는지 매각물건명세서 원본과 제출 확약서를 대조해야 합니다.
- 현 점유자 확인. 감정평가 당시 다른 사람이 단기임대로 거주 중인 것으로 탐문됐습니다. 보증금·전입일·점유개시일·확정일자·계약당사자를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현 점유자의 임대차내역이 미상이므로 대항력 유무를 현재 자료만으로 확정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·남양주시·국·서대문구 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 배당액을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 148,800,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 82.7%입니다. 가격 판단은 전체 평균 175,857,142원보다 최근 12개월 평균과 최신거래 180,000,000원을 우선해 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 남은 변수는 확약 밖 점유관계
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 177,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 148,800,000원을 넘어서는 위험한 인수형입니다. 실제 배당표도 송연서에게 145,916,800원만 배당돼 31,083,200원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 송연서 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격도 1회 유찰을 거치며 최근 12개월 실거래 평균 180,000,000원의 82.7%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건을 단순한 저가 매물로 보면 안 됩니다. 현장조사에서 송연서가 아닌 다른 사람이 단기임대로 거주한 사실이 탐문됐고 구체적 임대차내역은 확인되지 않았습니다. 확약 밖 미상 점유자의 보증금·전입·점유·확정일자를 확인한 뒤에야 현재 가격의 장점을 온전히 평가할 수 있습니다.
