서울서부지방법원 2026타경50451. 불광동 ‘더라베불광’ 3층 301호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 소유자 정은숙의 소유권 자체가 아니라 임차인 이정민의 선순위 대항력입니다. 이정민은 2022.04.27 전입·점유했고, 말소기준권리인 2022.11.08 이정현 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 240,000,000원, 확정일자는 2022.03.14이며 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다.
일반적인 구조라면 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 그 부족액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 현재 최저가 244,000,000원을 전제로 한 배당표에서도 집행비용 4,216,000원을 먼저 공제하면 임차인 배당액은 239,784,000원으로, 216,000원 부족이 발생합니다. 그러나 2026.07.07 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 이정민과 관련한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 105-46 더라베불광 3층 301호 · 도로명 연서로40길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 정은숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 244,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,768,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.11.08 이정현 가압류 411,311,270원입니다. 2021.12.27 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권 1,911,000,000원은 2022.04.27 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 임차인 이정민은 2022.04.27 전입·점유해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 임차권등기는 2024.06.03, 현재 강제경매개시결정은 2026.04.16에 등기됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이정민 · 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.04.27 | 우선변제 有 확정 2022.03.14 · 배당요구 | 실질 0원 룰상 216,000원 · 확약 적용 |
② 가격 판단 — 최저가가 내려가도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가는 305,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 244,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득도 244,000,000원으로 동일합니다. 다만 더라베불광은 총 7세대 규모이고, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
특히 이 사건에서는 감정가 대비 할인율 자체보다 실제 환금 가능한 시장가격을 확인하는 것이 중요합니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 305,000,000원에서 244,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 이정민 보증금 | 240,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 가압류 · 이정현 | 411,311,270원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 278,768,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 배당계산상 이정민 보증금 부족액은 216,000원이지만, 2026.07.07 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 권리관계에는 별도 검토가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불광중학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 독바위역이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 완경사의 토지이며 북서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 3,562,000원/㎡입니다.
- 규제. 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등으로 기재되어 있고, 토지거래계약 허가구역 지정도 복수 존재하므로 매각일 기준 적용대상과 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 더라베불광은 2021.11.10 준공된 총 7세대 규모입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매도 시 가격대와 소요기간을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.07 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 이정민 보증금 전액에 어떻게 적용되는지 원문을 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 이행방식을 확인해 확약이 등기 정리에 연결되는지 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 244,000,000원의 시세 적정성을 판단할 직접 실거래 수치가 없습니다. 인근 유사 다세대와 동일 건물 거래를 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.
- 점유 상태 확인. 감정 당시 수회 방문했으나 폐문부재로 내부 이용상황은 건축물현황도를 기준으로 확인됐습니다. 실제 점유와 내부 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 추가 배당요구 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
맺으며 — “권리위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 첫인상은 선순위 대항력 임차인 때문에 복잡합니다. 이정민은 보증금 240,000,000원, 전입 2022.04.27, 확정일자 2022.03.14로 말소기준권리보다 앞서고, 현재 배당계산에서도 216,000원의 부족액이 생깁니다. 그러나 2026.07.07 제출된 확약으로 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼, 현재 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그래서 현재 실질취득은 최저가와 같은 244,000,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 더라베불광은 7세대 다세대이고 직접 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 이 사건은 “대항력 임차인 때문에 무조건 위험한 물건”도, “1회 유찰됐으니 싼 물건”도 아닙니다. 확약의 법적·실무적 이행을 원문으로 확인하고, 244,000,000원이 주변 실제 매매시장과 맞는지를 별도로 검증하는 것이 핵심입니다.
