서울서부지방법원 2026타경50451. 서울 은평구 불광동 ‘더라베불광’ 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2022.04.27. 전입·점유를 시작한 임차인 이정민과 2022.11.08. 가압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력은 있습니다. 확정일자는 2022.03.14., 배당요구도 확인돼 우선변제권도 행사합니다.
다만 이 사건에는 일반적인 대항력 임차인 물건과 다른 결정적인 문서가 있습니다. 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.07. 제출했습니다. 따라서 회차가 내려가 배당표상 미배당 보증금이 생기더라도, 그 금액을 그대로 매수인 인수액으로 보는 것은 맞지 않습니다. 이 확약이 적용되는 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50451 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 105-46 더라베불광 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.99㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 정은숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,768,904원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 확약으로 차단
등기부상 2021.12.27. 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.04.27. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.11.08. 이정현의 가압류이며, 임차인 이정민의 주민등록·점유개시일인 2022.04.27.이 더 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖습니다. 이후 2024.06.03. 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2026.04.16. 주택도시보증공사가 이 사건 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.27 / 2022.03.14 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 판단 — 권리보다 ‘시세 검증’이 남는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 305,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 더라베불광은 2021.11.10. 사용승인된 7세대 규모 건물이며, 본건 전용면적은 28.99㎡입니다. 다만 동일 조건으로 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격 근거가 확인되지 않아 감정가 305,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 이정민 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이정현 | 411,311,270원 | 59,930,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,768,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 305,000,000원 가정에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 가압류 채권자 이정현에게 59,930,000원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 630,150,174원입니다. 현재 회차의 계산상 매수인 인수도 0원이며, 유찰 후 계산상 보증금 미배당이 발생하더라도 2026.07.07.자 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 계산상 보증금 부족액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 244,000,000원 | 216,000원 | 확약 적용 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 195,200,000원 | 48,332,800원 | 확약 적용 0원 |
대항력 임차인 물건은 일반적으로 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다. 실제 계산에서도 1회 유찰 시 216,000원, 2회 유찰 시 48,332,800원의 인수액이 잡힙니다. 그러나 이 사건은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약이 제출돼 있으므로 이 계산상 금액을 매수인의 실질 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불광중학교 북서측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 독바위역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 일부 토지거래계약 허가구역 지정이 있습니다.
- 공시지가. 3,562,000원/㎡이며 토지면적은 172.0㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 감정평가 과정에서 수회 방문했으나 폐문부재로 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 확인했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.07.자 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 매각기일 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 305,000,000원을 그대로 기준 삼지 말고 불광동 인근의 비슷한 준공연도·전용면적·층·역세권 다세대 거래와 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 마감·하자·수선 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 각 지정의 실제 적용 범위를 입찰 목적과 매수인 자격에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 남지 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있어 복잡해 보입니다. 실제로 전입일 2022.04.27.은 말소기준권리 2022.11.08.보다 빠르고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 임차인의 권리는 강합니다. 그러나 현재 신건 305,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되며, 무엇보다 2026.07.07.자 확약으로 미배당이 생겨도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않도록 정리돼 있습니다. 따라서 결론은 권리상 실질 인수 0원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 더라베불광 301호의 감정가·최저가는 305,000,000원이지만, 동일 조건 실거래로 그 가격을 직접 검증할 근거가 확인되지 않습니다. 7세대 규모 다세대라는 특성상 권리 안전성만 보고 신건에 접근하기보다는 확약서 효력의 최종 확인과 별도의 가격 비교를 모두 마친 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 해소, 가격은 검증 필요.
