부동산임의경매

한 줄 평 권리는 깔끔하게 정리되는 구조입니다. 말소기준은 하나은행 근저당이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가의 41%까지 내려왔지만, 본건은 공실 상태의 1층 소매점으로 실제 활용성과 환금성을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

1,550,000,000원

최저 634,880,000원

실거래 최근12개월

953,166,666원

최근 6건 평균

최저가 ÷ 최근시세

66.6%

가격 접근성 확보

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

서울남부지방법원 2024타경2811. 양천구 신정동 목동중앙하이츠펠리시티 제1층 제103호 집합건물입니다. 공부상 소매점이며 감정평가 기준 현재는 공실 상태입니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 하나은행 근저당권으로, 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2024타경2811 (임의경매)
소재지	서울특별시 양천구 오목로 212, 제1층 제103호 (신정동, 목동중앙하이츠펠리시티)
물건종류 / 용도	기타 · 공부상 소매점 · 현재 공실
소유자	정현옥
감정가 / 최저가	1,550,000,000원 / 634,880,000원 (4회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사 하나은행 / 1,230,613,880원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 갑구 3번 가압류(신상현), 압류(서구·양천구), 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매수인이 별도로 승계하는 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰이 만든 가격 구간

중앙하이츠목동펠리시티 최근 거래를 보면 최근 12개월 기준 거래 6건 평균은 953,166,666원입니다. 현재 최저매각가는 634,880,000원으로 최근 12개월 평균 대비 약 66.6% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.08	65.92㎡	6	1,050,000,000원
2026.05	65.92㎡	14	980,000,000원
2026.05	65.92㎡	10	969,000,000원
2025.12	65.92㎡	13	900,000,000원
2025.10	65.92㎡	5	850,000,000원
평균	-	최근 12개월 6건	953,166,666원

⚠️ 가격보다 중요한 점 아파트처럼 단순 비교가 어려운 1층 기타용도 물건입니다. 최근 거래는 동일 건물 내 주거형 면적 거래가 포함되어 있어, 낙찰 전에는 본건 소매점의 실제 임대수요와 업종 적합성을 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 634,880,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,748,800원
하나은행 근저당	1,200,000,000원	626,131,200원
신상현 가압류	400,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 시세

최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만, 용도 차이를 고려한 검토 필요

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 위험도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 운영 관점 공부상 소매점이나 현재 공실 상태입니다. 낮아진 가격만 보고 접근하기보다 임대 가능성·직접 운영 가능성·환금성을 함께 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 양목초등학교 북측 근거리이며 판매시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 위치합니다.
용도. 공부상 소매점이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
환금성. 중앙하이츠목동펠리시티는 29세대 규모이며, 동일 건물 내 거래 편차가 존재합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸 여부를 재확인하세요.
현장 확인. 공실 소매점의 실제 상태와 주변 상권을 확인해야 합니다.
임대 전략. 예상 임대료와 공실 기간을 보수적으로 계산하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗, 운영은 확인”

이 물건은 권리 분석만 보면 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 본건의 핵심은 낮아진 가격 뒤에 있는 활용성입니다. 4회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌지만, 공실 상태의 1층 소매점이라는 특성을 감안해 실제 임대·운영 가능성을 검토한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-03-11	유찰	15억 5,000만원
2	2025-04-22	유찰	12억 4,000만원
3	2025-06-17	유찰	9억 9,200만원
4	2025-07-21	유찰	7억 9,360만원
5	2026-08-25	유찰	6억 3,488만원
6	2026-09-30	D-14 진행	5억 790만원

부동산임의경매

4회 유찰 끝에 감정가 41% — 목동중앙하이츠펠리시티 1층 103호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

② 시세 비교 — 유찰이 만든 가격 구간

③ 예상배당표 (매각가 634,880,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗, 운영은 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (11장)

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