서울남부지방법원 2024타경2811. 양천구 신정동 목동중앙하이츠펠리시티 제1층 제103호입니다. 공부상 용도는 소매점이고 감정평가 기준 현재는 공실입니다. 권리 흐름은 비교적 명료합니다. 소유자 정현옥 명의의 소유권이전 등기가 2022.03.25 접수됐고, 같은 날 접수된 하나은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 신상현 가압류, 인천광역시 서구 압류, 임의경매개시결정, 서울특별시 양천구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 판단이 어렵습니다. 감정가 1,550,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 507,904,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 물건은 1층 소매점이고 현재 공실입니다. 반면 제공된 단지 최근 거래의 주요 표본은 65.92㎡이고 대상 비교면적 39.29㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 아파트형 실거래 숫자를 그대로 본건의 적정가로 대입하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경2811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 오목로 212, 제1층 제103호 (신정동, 목동중앙하이츠펠리시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 소매점 · 현재 공실 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 제1층 제103호 |
| 소유자 | 정현옥 (소유권이전 등기 2022.03.25 · 거래가액 1,513,297,000원 · 매매원인 2021.05.06) |
| 감정가 / 최저가 | 1,550,000,000원 / 507,904,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,230,613,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없고 감정평가 당시 본건은 공실로 확인됐습니다. 다만 감정서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유 상태와 실제 임대차 존재 여부는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 배당분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 하나은행 근저당 이후의 신상현 가압류 400,000,000원, 인천광역시 서구 압류, 경매개시결정, 서울특별시 양천구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 물건 시세’가 아니다
단지 거래 데이터상 최근 12개월 평균 거래금액은 953,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 1,050,000,000원입니다. 현재 최저가 507,904,000원은 최근 12개월 평균의 53.3%로 계산됩니다. 그러나 대상 비교면적은 39.29㎡이고 면적 매칭은 성립하지 않았으며, 최근 12개월 거래 6건은 모두 65.92㎡입니다. 무엇보다 본건은 공부상 소매점이므로 이 거래값을 직접적인 적정가로 보는 것은 무리입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 65.92㎡ | 6 | 1,050,000,000원 |
| 2026.05 | 65.92㎡ | 14 | 980,000,000원 |
| 2026.05 | 65.92㎡ | 10 | 969,000,000원 |
| 2025.12 | 65.92㎡ | 13 | 900,000,000원 |
| 2025.11 | 65.92㎡ | 13 | 970,000,000원 |
| 2025.10 | 65.92㎡ | 5 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 953,166,666원 |
최근 거래와 과거 거래를 단순 집계한 추세값은 +59.2%입니다. 다만 과거 표본에는 18.97㎡·22.52㎡·27.06㎡·65.92㎡ 등 서로 다른 면적 거래가 섞여 있어, 이 상승률 역시 본건의 독립적인 가격 상승세로 해석하기 어렵습니다. 전체 평균 776,000,000원이나 최근 평균과의 단순 할인율만으로 등급을 올리기보다, 1층 소매점 자체의 임대료·공실률·수익률·유사 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 507,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,479,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 500,424,960원 |
| 2. 가압류 · 신상현 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 기준 1,600,000,000원 중 500,424,960원이 배당되고 1,099,575,040원이 미배당으로 남습니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 양목초등학교 북측 근거리에 위치하며, 판매시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 소매점이나 기준시점 현재 공실입니다. 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 인접지와 등고평탄한 가장형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측·동측·남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 표시돼 있고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다. 공시지가는 8,296,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 데이터상 29세대, 준공일 2021.11.22이며 본건은 1층 소매점입니다. 현재까지 5회 유찰된 사실은 가격대와 용도에 대한 시장의 보수적 반응을 확인할 필요가 있음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각 직전 실제 점유자와 사용 상태를 다시 확인하세요.
- 상가 자체 시세 확인. 최근 12개월 단지 평균 953,166,666원은 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 1층 소매점의 유사 매매·임대 사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순한 감정가 과대인지, 상가 수요·가시성·공실 위험·임대수익성 때문인지 현장에서 구분해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 1,099,575,040원과 매수인 인수액 0원은 다른 개념입니다. 미배당이 크다고 그 금액을 매수인이 자동 승계하는 것은 아닙니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 실제와 다를 수 있으므로 체납세금 및 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 가격 검증’이 핵심
이 사건은 말소기준이 명확하고 배당분석상 매수인 인수액도 0원이라 권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 문제는 가격입니다. 1,550,000,000원의 감정가가 5회 유찰을 거쳐 507,904,000원까지 내려왔지만, 본건은 현재 공실인 1층 소매점이고 제공된 단지 실거래는 대상 면적과 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균의 53.3%라는 숫자만 보고 ‘반값 이하’라고 해석하기보다, 유사 상가의 실제 임대수익과 매매가격으로 507,904,000원의 적정성을 다시 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리 정리는 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다.
