제주지방법원 2026타경10102. 제주시 노형동 ‘노형성환그린1차아파트’ 102동 7층 707호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 비교 실거래 기준 면적은 59.94㎡입니다. 현 소유자는 김신으로, 2007.01.26 매매를 원인으로 거래가액 93,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.07.30 설정된 주식회사아쿠아지노텍의 근저당권 150,000,000원입니다.
등기부만 보면 현재 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기보다 먼저 들어온 점유자입니다. 김복해는 2007.01.30 전입으로 조사되어 말소기준일보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정해서도, 반대로 ‘매수인 인수 0원’이라고 확정해서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상, 승계 위험 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2528-1 노형성환그린1차아파트 102동 7층 707호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 비교 실거래 면적 59.94㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상7층 건물 내 제7층 제707호 |
| 소유자 | 김신 (2007.01.26 매매 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.07.30 주식회사아쿠아지노텍 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유가 핵심
과거 제주은행의 2016.05.27 근저당권 144,000,000원은 2025.12.04 말소됐고, 2025.03.27 시작된 제주은행의 종전 임의경매 역시 2025.12.04 취하로 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 2024.07.30 아쿠아지노텍 근저당입니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.23 등기됐으며 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김복해 | 102호 전체 | 2007.01.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
김복해는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사된 실제 임차인 1명입니다. 전입만 놓고 보면 말소기준권리보다 선순위지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·미배당 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 289,000,000원은 실질취득가의 하한으로만 볼 수 있으며, 승계할 보증금이 존재하면 실제 취득부담은 그보다 커집니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건 메리트가 없다
성환그린1차 동일 면적대 실거래는 총 12건이 제시되어 있지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 266,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 248,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 같은 248,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 구간보다 -7.3% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.58㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 59.94㎡ | 6 | 293,000,000원 |
| 2023.09 | 59.94㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2023.06 | 59.58㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2023.02 | 59.58㎡ | 4 | 261,000,000원 |
| 2023.02 | 59.58㎡ | 4 | 261,000,000원 |
| 2022.04 | 59.58㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2022.04 | 59.94㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2021.06 | 59.58㎡ | 1 | 248,000,000원 |
| 2021.06 | 59.58㎡ | 5 | 278,000,000원 |
현재 최저가 289,000,000원은 최근 12개월 평균 248,000,000원의 116.5%입니다. 최신 거래가 역시 248,000,000원이므로 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 최근 시세 이상이고, 가격 추세도 -7.3%입니다. 전체 12건 평균 266,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 108.6% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아쿠아지노텍 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,154,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 아쿠아지노텍 채권최고액 150,000,000원을 전액 배당하고 소유자에게 134,154,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김복해의 보증금과 배당관계가 확정되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 289,000,000원 | 150,000,000원 | 134,154,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 231,200,000원 | 150,000,000원 | 77,163,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 184,960,000원 | 150,000,000원 | 31,570,560원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백록초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 20미터, 북동측 약 10미터, 남동측 및 남서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하)이며 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 단지. 성환그린1차는 139세대, 준공일 1996.02.10입니다. 제시된 동일 면적대 거래는 12건이며 최신 거래는 2026.05의 248,000,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 건축물현황도상 평면도가 좌우 반전된 상태로 등재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김복해의 보증금 확인. 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 확인되어야 승계 가능 금액과 실질취득 부담을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 248,000,000원이고 현재 최저가는 그 116.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 구간 대비 -7.3% 흐름이므로 전체 평균 266,000,000원만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 평면도 확인. 건축물현황도상 평면도가 좌우 반전된 상태로 등재되어 있으므로 현황과 도면을 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.89억은 싸지 않고, 인수위험도 아직 닫히지 않았다”
이 물건의 현재 판단은 명확합니다. 신건 최저가 289,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 248,000,000원의 116.5%이고, 최근 가격 추세도 -7.3%입니다. 따라서 현재 가격에 시세 할인 메리트를 부여할 수 없습니다.
권리도 완전한 무인수형으로 단정하기 어렵습니다. 김복해의 2007.01.30 전입은 현재 말소기준인 2024.07.30보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 명세서상 별도 인수권리가 없다는 문구만으로 이 선순위 점유 가능성을 지워서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 실질취득 부담의 하한은 289,000,000원이고, 보증금 승계가 확인되면 더 높아질 수 있습니다. 가격은 최근 시세 이상, 임차인 인수위험은 미확정. 이 두 가지가 입찰 전 반드시 해결되어야 할 핵심입니다.
