서울남부지방법원 2024타경132521. 강서구 화곡동 강서파크뷰 투웨니퍼스트 제3층 제307호입니다. 법원 물건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2024.07.16입니다. 서울보증보험주식회사 가압류 18,814,109원이 말소기준권리이고, 임차인 최병만은 그보다 앞선 2023.02.13 전입·점유, 2023.01.20 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
다만 “대항력 임차인이 있다 = 지금도 무조건 보증금을 인수한다”는 뜻은 아닙니다. 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 4,090,000원 다음으로 최병만 보증금 195,000,000원 전액이 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 낙찰가가 내려가 보증금이 전액 배당되지 못하면 그 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 이 사건은 회차별 인수액까지 포함해서 봐야 하는 대항력 임차인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경132521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로44길 3, 제3층 제307호 (화곡동, 강서파크뷰 투웨니퍼스트) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제3층 제307호 |
| 소유자 | 김지수 · 2021.10.05 매매 · 거래가액 132,022,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세왕상사 주식회사(世旺商事 株式會社 / 12,050,765원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 임차인이 먼저다
이 사건의 권리분석 포인트는 등기된 임차권의 날짜 2025.05.26만 보면 안 된다는 점입니다. 최병만의 임대차계약은 2023.01.19, 확정일자는 2023.01.20, 주민등록·점유개시는 2023.02.13입니다. 말소기준인 2024.07.16 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 이후 2025.05.26 주택임차권등기가 됐고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최병만 | 2023.02.13 / 2023.01.20 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 2023.02.13 / 2023.01.20 | 0원 | 승계 최병만 보증금의 중복 신고 |
실제 임차인은 최병만 1명입니다. 시보증은 보증기관의 대위·승계 신고로, 별도의 임차보증금을 추가해 합산하는 항목이 아닙니다. 따라서 이 사건의 임차보증금 위험을 계산할 때 195,000,000원을 한 번만 반영해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세 할인 여부는 판정 보류
동일 물건군의 최근 실거래 수치가 확인되지 않아, 이 사건의 감정가 235,000,000원을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 유찰률이 아니라 대항력 임차인 인수액까지 함께 봐야 합니다. 특히 1회·2회 유찰 시에는 최저가가 내려가는 동시에 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 기타 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 63,333,326원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 99,243,326원 | 10,432,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 99,243,326원 | 47,505,600원 |
유찰 시 매각대금 감소분 전부가 매수인의 가격 이익으로 남는 구조가 아닙니다. 미배당 임차보증금이 매수인에게 승계되기 때문에 실질취득비용은 보증금 수준에 수렴하는 방향으로 움직입니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 최병만 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,814,109원 | 18,814,109원 |
| 3. 경매개시결정 · 세왕상사 주식회사(世旺商事 株式會社 | 12,050,765원 | 12,050,765원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,000,000원 | 5,045,126원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 53,378,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 195,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 기타 채권 총청구액 99,243,326원 중 35,910,000원이 배당되고 63,333,326원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남동측 인근. 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 법원 물건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 19층 건물 내 제3층 제307호이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 토지로 업무시설(오피스텔), 도시형생활(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중이며 북서측 약 30미터, 남서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최병만 보증금 전액배당 재확인. 현재 배당 추정은 195,000,000원 전액 배당이지만 당해세가 미반영되어 있습니다. 실제 배당관계가 달라지면 인수액도 달라집니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 최병만 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보고 할인 판단 금지. 1회 유찰 시 인수 10,432,000원, 2회 유찰 시 인수 47,505,600원이 발생합니다.
- 용도 확인. 법원 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.29 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기 내용과 현재 상태를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 구리세무서장·경기광주세무서장 압류가 존재하며 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 세금 관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 0원”과 “항상 0원”은 다르다
이 사건은 대항력 임차인이 분명히 존재하지만, 현재 신건 가격 235,000,000원에서는 보증금 195,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 그래서 현재 회차만 보면 권리 부담은 통제 가능한 편입니다. 그러나 유찰이 시작되면 구조가 달라집니다. 1회 유찰부터 10,432,000원, 2회 유찰에서는 47,505,600원이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 최저가는 내려가지만 인수는 올라갑니다.
더구나 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 235,000,000원이 시장 대비 싸다는 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 그 회차의 낙찰가에 얼마의 임차보증금을 더 떠안게 되는가입니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 회차는 인수 위험 재계산. 이 원칙을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
