제주지방법원 2026타경10124. 서귀포시 대정읍 구억리 750-1 토지와 주거용 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 경매 용도는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 장만옥이고, 신청채권자는 천재민입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 천재민의 법적 지위입니다. 천재민은 2022년 주거용 건물 전부와 토지에 전세금 1,200,000,000원의 전세권을 설정했고, 2022년 11월 7일 본건 전부에 전입한 대항력 있는 점유자로 조사됐습니다. 이후 같은 천재민이 청구액 1,200,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 전세권자·임차인·신청채권자가 같은 사람이므로 이를 서로 다른 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 750-1 · 중산간서로2262번길 28-33 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 287㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 2021.10.25 |
| 소유자 | 장만옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,214,331,900원 / 1,214,331,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천재민 / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 제주지방법원 서귀포등기소 · 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기 흐름상 말소기준으로 계산된 권리는 2026년 1월 28일 임의경매개시결정입니다. 천재민의 전세권은 그보다 앞선 2022년 10월 31일 설정됐고, 권리판정에는 말소기준권리 이전이므로 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 없고 예상배당에서도 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천재민 | 본건 전부분 | 2022.11.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능·미상 |
천재민은 본건 전부를 점유하고 있으며 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 다만 임차보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 등기부상 전세금 1,200,000,000원과 임차보증금이 같은 채권인지는 원본 서류로 확인해야 하며, 같은 사람의 권리를 전세금과 임차보증금으로 이중 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,214,331,900원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 실질취득액입니다. 예상배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금과 선순위 전세권의 최종 소멸·승계 범위가 확정되지 않았습니다. 보증금 미상 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조라고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,214,331,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,543,319원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 천재민 | 1,200,000,000원 | 1,199,788,581원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 14,543,319원을 먼저 공제하면 천재민 전세권에는 1,199,788,581원이 배당되고, 전세금 1,200,000,000원 중 211,419원이 미배당됩니다. 예상배당표는 이 미배당액을 포함한 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 대항력 임차보증금이 미상이므로 이를 최종 인수판정으로 받아들여서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액은 빠르게 증가한다
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,214,331,900원 | 1,199,788,581원 | 211,419원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 971,465,520원 | 959,350,865원 | 240,649,135원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 777,172,416원 | 767,000,692원 | 432,999,308원 | 0원 |
전세권 채권액은 1,200,000,000원으로 동일하지만 매각가가 낮아질수록 미배당액은 211,419원에서 240,649,135원, 432,999,308원으로 증가합니다. 이 금액이 모두 소멸하는지, 대항력 있는 점유자에게 일부라도 승계되는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경매 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 제주영어교육도시 남측 인근의 주택지대로 단독주택·공동주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.10.25이며 외벽은 스타코 및 치장 벽돌, 바닥은 대리석타일, 창호는 시스템 창호 등으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 주택용 ESS, 천장 매립식 냉난방설비와 보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 287㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 334,000원/㎡입니다.
- 이용 제한. 성장관리계획구역, 건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 매각 포함. 일부 토지는 아스콘 포장 주차장으로 이용 중이며, 주택용 ESS 설비와 조경수·담장·확장형 발코니·다락은 감정에 포함됐습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 을구 1번 전세권이 천재민의 경매신청과 배당으로 전부 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원문을 대조하세요.
- 미배당금 처리. 신건에서도 전세금 미배당 211,419원이 발생합니다. 이 금액과 향후 유찰 시 증가하는 미배당액의 승계 여부를 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 대항력 있는 천재민의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 등기 전세금 1,200,000,000원의 동일성 여부를 확인하세요.
- 관계인 조사. 임차인·전세권자·신청채권자가 동일하므로 전세계약서, 전세금 지급 내역과 실제 점유관계를 점검하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래, 인근 단독주택과 토지 거래, 건물 상태를 확인한 뒤 인수금까지 합산한 실질취득액을 비교하세요.
- ESS와 부속시설. 주택용 ESS의 작동 상태와 유지관리 조건, 확장형 발코니·다락·주차장 현황을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 성장관리계획구역과 건축계획심의대상구역을 비롯한 용도 제한이 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 서귀포시에 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 인수 판정이 먼저다
이 물건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 가격만 보고 판단할 단계가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전세금 1,200,000,000원의 전세권과 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 예상배당표와 매각물건명세서는 인수액 0원을 전제로 하지만, 권리판정에는 선순위 전세권 인수가 표시되어 있고 임차보증금도 확인되지 않았습니다.
인수 0원이 원본 서류에서 확정되기 전까지 실질취득액은 산정 보류가 맞습니다. 전세권·임차권의 소멸과 승계 범위를 먼저 확정하고, 그다음 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 결론은 “신건 입찰 보류, 선순위 전세권과 대항력 임차인의 인수 범위부터 확인”입니다.
