대구지방법원 2025타경10895. 김천 혁신도시 내 김천파크드림시티써밋 101동 14층 1408호 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 114,000,000원에서 여덟 번 유찰되어 최저가가 6,570,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 장효현은 2019.07.12. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 2024.03.21. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.04.24. 흥국저축은행 가압류보다 앞선 권리이므로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 한 그 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
현재 회차에서 임차인에게 돌아가는 예상배당은 6,051,740원이고, 보증금 125,000,000원 중 118,948,260원이 남습니다. 따라서 최저가 6,570,000원에 낙찰되더라도 매수인의 경제적 부담은 6,570,000원이 아니라 125,518,260원입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인 배당액도 함께 줄어 인수액이 늘어나므로, 총 실질취득액은 계속 약 125,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10895 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 제101동 제14층 제1408호 |
| 도로명주소 | 경상북도 김천시 혁신1로 75 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 제101동 25층 건물 중 14층 1408호 오피스텔 단위세대 |
| 사용승인일 | 2017.05.25 |
| 소유자 | 유한회사소영 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 6,570,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 장효현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.12 / 2019.07.12 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
장효현은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현 최저가 6,570,000원으로는 집행비용을 제외한 배당가능액이 보증금에 크게 못 미칩니다. 예상배당 6,051,740원을 빼고 남는 118,948,260원이 매수인 인수액입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
현재 회차 최저가는 감정가의 약 5.8%에 불과하지만, 이 비율은 매수인의 실제 부담을 보여주지 못합니다. 현재 회차에서 6,570,000원 + 118,948,260원 = 125,518,260원으로, 실질취득액은 감정가 114,000,000원보다 11,518,260원 높습니다. 비율로는 감정가의 110.1%입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 6,570,000원 | 118,948,260원 | 125,518,260원 |
| 9회 유찰 시 | 4,599,000원 | 120,883,782원 | 125,482,782원 |
| 10회 유찰 시 | 3,219,300원 | 122,238,647원 | 125,457,947원 |
④ 예상배당표 (매각가 6,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 518,260원 |
| 1. 임차인 장효현 보증금 | 125,000,000원 | 6,051,740원 |
| 2. 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장효현 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 장효현에게 6,051,740원이 배당되고, 보증금 부족분 118,948,260원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 등기상 추가 체크포인트
- 말소기준권리. 2024.04.24. 주식회사흥국저축은행 가압류 500,000,000원이 말소기준입니다.
- 선순위 임차권. 장효현의 전입·점유·확정일자는 2019.07.12., 주택임차권등기는 2024.03.21.로 말소기준보다 앞섭니다.
- 후순위 권리. 2025.03.24. 장효현의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 과거 신탁. 한국토지신탁 및 아시아신탁 명의의 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하며, 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북김천혁신도시 내 김천(구미)역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설·근린생활시설·점포상가·상업용 나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장과 KTX 고속철도역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 김천파크드림시티써밋 제101동 14층 1408호 오피스텔 단위세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 14층이며 사용승인일은 2017.05.25.입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 주출입구가 위치한 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 6,570,000원에 인수액 118,948,260원을 더한 125,518,260원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2019.06.23., 전입·점유·확정일자 2019.07.12., 임차권등기 2024.03.21.의 연속성을 확인하세요.
- 장효현의 이중 지위 확인. 임차권자이자 경매채권자로 등장하므로 보증금 지급자료와 신청채권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 등기된 민간임대주택 관련 의무의 현재 상태를 등기부 및 관련 서류로 대조하세요.
- 배당 변동성. 현재 예상배당은 집행비용과 배당순서를 전제로 한 추정이므로 실제 배당표와 당해세 등 선순위 항목을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기된 전유부분 전체의 실제 현재 점유상태를 현황조사 및 현장 확인으로 대조하세요.
맺으며 — “657만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건은 여덟 차례 유찰로 숫자상 최저가가 6,570,000원까지 떨어졌지만, 권리분석을 붙이면 전혀 다른 모습이 됩니다. 장효현의 보증금 125,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현 매각가 가정에서 미배당되는 118,948,260원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득액은 125,518,260원, 감정가의 110.1%입니다.
9회, 10회 유찰 시에도 최저가는 더 내려가지만 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 125,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 선순위 임차보증금 잔액을 누가 부담하는가입니다. 현재 자료 기준 결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득은 감정가보다 높고 선순위 임차권까지 승계되는 고위험 구조입니다.
