제주지방법원 2026타경10154. 제주시 애월읍 광령리 3850-1의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 대 684.0㎡이고, 감정평가상 건물은 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 진미령·진상철이며 각 지분은 2분의 1입니다. 엠씨아이대부 주식회사가 449,284,936원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
등기권리의 중심은 채권최고액 468,000,000원의 우정새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 2025.03.11 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 후순위 김정현 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 밖 점유관계는 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3850-1 도로명: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령자종길 4-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 토지 | 대 684.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 191,600원/㎡ |
| 건물 이용 | 1층 주택 · 2층 주택 · 기본위생·급배수·보일러난방설비 |
| 소유자 | 진미령·진상철 (각 2분의 1, 2026.06.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 569,223,530원 / 569,223,530원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 449,284,936원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준권리는 2023.08.29 접수된 우정새마을금고 근저당입니다. 이전에 설정됐던 하귀농업협동조합 및 고영의의 근저당은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 김정현 근저당과 2026.02.02 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준수 | 미상 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·미상 |
이준수의 전입일 2022.05.24는 말소기준일 2023.08.29보다 빠릅니다. 그러나 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 최종 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 정확한 판정은 임대차계약, 실제 점유, 전입 유지 여부와 배당요구를 함께 확인한 뒤 가능합니다.
③ 가격 판단 — 감정가와 최저가는 같지만 시세 우위는 미확정
이 사건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 569,223,530원입니다. 개별 주택과 684.0㎡ 토지를 함께 매각하고, 제시외 건물과 조경수까지 평가 대상에 섞여 있어 단순 면적이나 감정가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 무엇보다 점유자의 보증금이 확정되지 않았으므로 입찰가만 비교해서 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 569,223,530원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 8,092,235원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 우정새마을금고 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 김정현 | 150,000,000원 | 93,131,295원 |
| 채권 미배당 | — | 56,868,705원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정한 금액입니다. 채권총액 618,000,000원 중 561,131,295원이 배당되고 56,868,705원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광령초등학교 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택이 혼재한 농촌 취락지입니다.
- 교통. 대상지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 684.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 구조로 외벽은 벽돌치장·페인트마감, 내벽은 벽지, 창호는 목재 및 샷시창 등입니다.
- 개별성. 토지와 주택, 제시외 건물, 매각 제외 창고, 조경수 등이 함께 얽혀 있어 매각 범위와 실제 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 이준수의 보증금, 계약기간, 임대인, 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 대항력 확인. 전입세대열람, 주민등록 유지, 인도 시점과 실제 거주 여부를 대조하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 예상 미배당 보증금을 계산하세요.
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 제시외 건물과 매각 제외 창고 19.2㎡의 위치·경계를 확인하세요.
- 현황 차이 확인. 공부상 창고인 목록2의 1층이 현황 주택으로 이용되는 점을 확인하세요.
- 권리 이전 확인. 우정새마을금고 근저당의 이전과 근질권 설정 상태를 최신 등기부와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기상 0원과 실제 0원은 다르다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 2022.05.24 전입 점유자가 있고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 실질취득비용을 569,223,530원으로 확정하거나 신건 가격이 유리하다고 판단할 수 없습니다.
등기는 정리되지만 점유 위험은 미정. 임대차관계를 확인해 승계액이 0원임을 입증한 뒤에야 가격 검토가 가능합니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 등기상 인수 0원이라는 숫자보다 선순위 전입 점유자의 미확정 승계 가능성을 우선해야 합니다.
