서울남부지방법원 2025타경362. 서울 구로구 구로동 85-23의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현재 이용은 “근린생활시설 및 주택 등”이고, 지층은 공부상 “근린생활시설 및 단독주택”이나 현황에서는 “창고”로 이용 중입니다. 말소기준은 2009년 우리은행 근저당권 128,400,000원이며, 그 뒤 국성원의 근저당권 3건과 가압류가 이어진 구조입니다. 현재 최저가는 감정가 921,303,000원의 80%인 737,042,000원입니다.
권리 측면의 핵심은 임차인 임성미의 전입일입니다. 전입신고는 2020.02.07로 말소기준일 2009.02.27보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 보증금 175,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 즉 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득은 737,042,000원으로, 별도 인수금이 붙지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경362 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 85-23 · 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 등 |
| 건물 구조 | 벽돌조 기와지붕 2층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 토지 | 대 100.8㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유선숙 |
| 감정가 / 최저가 | 921,303,000원 / 737,042,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국성원 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지층 현황 창고 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2009.02.27 설정된 우리은행 근저당권 128,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 국성원의 근저당권 130,000,000원·105,000,000원· 60,000,000원과 235,000,000원의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 이보다 후순위입니다. 2023.12.06 김종빈의 강제경매개시결정은 2024.01.31 취하되어 2024.02.06 등기 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성미 | 1층(68.5000㎡) | 2020.02.07 | 175,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임성미의 전입신고는 말소기준인 2009.02.27보다 약 11년 뒤인 2020.02.07입니다. 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증금 175,000,000원은 매수인의 인수금으로 계산되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 구조 — 80% 최저가, 그러나 시세 할인율로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 737,042,000원으로 감정가 921,303,000원의 80%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 589,633,600원(64%), 세 번째 회차는 471,706,880원(51%)입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 숫자입니다. 별도 실거래 비교 근거 없이 현재 최저가를 “시세보다 싸다”거나 “할인 매수”라고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 737,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,770,420원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 128,400,000원 | 128,400,000원 |
| 2. 근저당 · 국성원 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국성원 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 4. 근저당 · 국성원 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 가압류 · 국성원 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,871,580원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 658,400,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 68,871,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구청 남측 인근에 위치하며 주상용건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 주택 등으로 이용 중이며, 지층은 공부상 “근린생활시설 및 단독주택”이나 현황은 “창고”입니다.
- 토지. 대 100.8㎡, 주상용, 평지, 정방형, 세로한면(가)이며 공시지가는 4,560,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로3류에 접합니다. 정비구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 737,042,000원 | 658,400,000원 | 0원 | 68,871,580원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 589,633,600원 | 581,337,264원 | 77,062,736원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 471,706,880원 | 464,589,811원 | 193,810,189원 | 0원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 이 사건에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 변하는 것은 후순위 채권의 배당 가능액입니다. 현재 회차에서는 채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시부터 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원이 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인. 임성미의 전입일 2020.02.07이 말소기준일 2009.02.27보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 확정일자·배당요구. 우선변제 관련 정보가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 확인하세요.
- 지층 현황. 공부상 근린생활시설 및 단독주택, 현황 창고 이용이라는 차이를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 위치·형태·사용상태를 현장조사 의견서와 대조하세요.
- 복합용도 가치. 주택만이 아니라 근린생활시설과 토지가 함께 평가되는 물건이므로 감정가 80%를 곧바로 시세 할인율로 보지 마세요.
- 토지 규제. 정비구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 실제 취득·이용 목적과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 2026.07.09 현장조사 후 의견서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 명확하지만, 가격 판단은 별개의 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2009.02.27 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 임성미도 2020.02.07 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 권리와 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저가 737,042,000원은 감정가의 80%이지만, 이 물건은 근린생활시설·주택·토지를 함께 보는 복합용도이고 지층의 공부상 용도와 현황 이용도 다릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리상 인수는 없지만, 737,042,000원이 실제 물건가치에 비해 적정한가”를 현장과 개별 가치평가로 확인하는 데 있습니다.
