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명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.30
2회 · 최저 737,042,000원
A
매력지수72
D-14
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경362 · 서울남부지방법원 · 건물
100.8㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
737,042,000원
7억 3,704만
감정가 921,303,000원
다음 매각기일
09-30
D-14
서울남부지방법원
10:00
입찰 보증금
7,370만원
최저가의 10% · 73,704,200원
감정가 대비
▼ 20.0%
싸게 매수
감정가
9.21억원
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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권리상 인수 0원이지만 근린생활시설·주택 등 혼합 이용과 임차인 확인이 핵심인 토지복합 물건입니다.
-
권리
2009년 우리은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸
-
임차인
1층 임차인은 전입 시점상 대항력 없음으로 인수위험 없음
-
가격
신건 감정가 921,303,000원에서 인수액 0원 구조
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
2차 매각기일 대기 중 (D-14).
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (11)
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지
권리는 정리되지만, 주상용 복합 토지의 확인 포인트가 남는다 — 구로동 85-23
서울남부지방법원 2025타경362 · 서울특별시 구로구 구로동 85-23
감정가 921,303,000원 · 최저매각가 921,303,000원(신건) · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매
72점
매력지수 A등급 · 인수 위험은 낮지만 용도 복합·임차관계 확인이 필요한 토지복합 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력은 없으나, 주상용 이용 및 시세 비교 자료 부족을 감안해 A등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 본건은 단순 주거용이 아닌 근린생활시설 및 주택 등으로 이용되는 기타+토지 물건으로, 점유·현황 확인이 핵심입니다.
서울남부지방법원 2025타경362. 서울 구로구 구로동 85-23 소재 기타+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 유선숙이며, 2009년 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경362 |
|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 85-23
도로명: 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 6 |
|---|
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 등 이용 |
|---|
| 소유자 | 유선숙 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 921,303,000원 / 921,303,000원 |
|---|
| 신청채권 | 60,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.25 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
② 임차인 분석 — 대항력 없음
| 점유 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|
| 임성미 · 1층(68.5000㎡) | 2020.02.07 | 175,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 해당 없음 승계 없음 |
✅ 임차인 결론 전입일이 2009.02.27 설정된 말소기준권리 이후이므로 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 보증금 175,000,000원은 매수인 인수 대상으로 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 921,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 11,613,030원 |
| 우리은행 근저당 | 128,400,000원 | 128,400,000원 |
| 국성원 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 국성원 근저당 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 국성원 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 국성원 가압류 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 251,289,970원 |
⚠️ 가격 판단 실거래 비교 자료가 확인되지 않는 물건이므로 감정가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 신건 921,303,000원 기준으로 토지·건물 현황과 실제 이용상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 입지·현황 메모
- 입지. 구로구청 남측 인근으로 주상용건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 100.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 현황. 벽돌조 기와지붕 2층건으로 위생·급배수·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 확인. 근린생활시설 및 주택 등 이용 상태와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각 소멸 여부를 확인합니다.
- 임대차 확인. 임차인 보증금은 대항력 없음 판단이나 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 위험은 낮고, 현황 확인이 승부처”
본건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 매수인이 부담하는 인수액은 없습니다. 다만 일반 주거용이 아닌 주상용 복합 물건이므로 권리보다 실제 사용 현황과 점유 관계 확인이 중요합니다. 안전한 권리 구조와 별개로 물건의 용도와 환금성을 함께 검토해야 합니다.
물건 전체 내역 (2)
#1
서울특별시 구로구 구로동 85-23
100.8㎡
#2
서울특별시 구로구 구로동 85-23
벽돌조 기와지붕 2층 근린생활
시설 및 주택
1층 49.80㎡
2층 49.80㎡
지층 66.40㎡
(내역: 지층,1층 근린생활시설,
2층 주택)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 구로구 구로동 85-23
2025-02-25 14:21
- 목록1.토지의 대부분은 목록2.건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.
서울특별시 구로구 구로동 85-23
- 현장출장 방문시 임차인 임성미(1층, 진미명가 식당 운영)를 만나 부동산경매개시결정된 취지를 알리고 경매현황조사 안내문을 교부하였고, 2층은 폐문부재여서 안내문을 현관문에 끼워 놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 등에는 소유자 유선숙 가족 등이 등재되어 있음.
기일 타임라인
⚠ D-14 진행 중
2차 매각기일
2026-09-30
10:00
제112호 법정
최저매각가
7억 3,704만원
▼ 20% 감정가 9억 2,130만
입찰 보증금
7,370만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-10-07
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 20%
9억 2,130만→7억 3,704만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-08-25 |
유찰 |
9억 2,130만원 |
| 2 |
2026-09-30 |
D-14 진행 |
7억 3,704만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
100.8㎡
≈
30.5평
소유
개인
소재
서울특별시 구로구 구로동 · 85-23
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
4억 5,964만원
4,560,000원/㎡ × 100.8㎡
▲
감정가 200%
▲
+55.1%
· 연평균 +4.2%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
서울특별시 구로구 구로동 85-23
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