매력지수 C등급 · 권리상 분석 포인트는 명확하지만 대항력 있는 전세권 임차인과 보증금 미상 리스크가 남은 물건
전세권자 김의철의 대항력 가능성이 있어 인수 위험 검토가 필요하고 보증금 미상으로 안전한 가격 판단이 어려워 종합 C
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근린시설 물건이지만 핵심은 가격보다 전세권과 대항력 리스크입니다. 전세권자 김의철의 전세금은 220,000,000원으로 확인되며 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 보증금 미상 보완 필요 및 관계인 가능성 검토가 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
270,000,000원
신건(0회 유찰)
전세권 금액
220,000,000원
김의철 전세권
미배당 예상
45,420,000원
주택도시보증공사 가압류
매수인 인수
확인 필요
대항력 전세권 검토
서울남부지방법원 2025타경488. 서울 금천구 독산동 더 하우스 제비동 제202호 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설(사무소)이며, 등기부상 핵심은 2018년 설정된 전세권입니다. 전세권자 김의철은 전세금 220,000,000원으로 등기되어 있고 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 분석됩니다. 다만 보증금 미상 보완 필요와 등기 관계인 동일성 문제가 있어 낙찰 전 확인이 필수입니다.
물건 개요
사건번호
서울남부지방법원 2025타경488
소재지
서울특별시 금천구 독산동 886-6 더 하우스 제비동 제202호
물건종류
근린시설 · 공부상 근린생활시설(사무소)
소유자
최정민
감정가 / 최저가
270,000,000원 / 270,000,000원
청구금액
220,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 전세권 검토가 핵심
말소기준권리는 2022.04.14 가압류(주택도시보증공사)로 계산되며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 전세권은 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 전세권자 김의철은 전세금 220,000,000원이 확인되고 배당요구를 신청했습니다.
임차·전세권자
보증금
대항력
우선변제
승계
김의철
220,000,000원
있음
확인 필요
인수 가능성 검토
② 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,580,000원
을구 3번 전세권 · 김의철
220,000,000원
220,000,000원
갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사
2,427,000,000원
45,420,000원
소유자 교부
-
0원
배당표 기준 전세권은 전액 배당되지만, 대항력 여부와 별도 인수 가능성은 반드시 확인해야 합니다.
매각대금 배분
회차별 미배당 변화
유찰 시에도 전세권 및 대항력 여부 확인이 우선입니다.
⚠️ 핵심 리스크 전세권자 김의철은 대항력 있음으로 확인되며 보증금 미상 보완 필요가 있습니다. 또한 임차인과 등기 관계인의 동일성으로 가장임차인 또는 관계인 가능성 검토가 필요합니다.
③ 입찰 체크리스트
전세권 확인. 을구 3번 전세권 220,000,000원의 인수 여부를 반드시 확인하세요.
현황 확인. 공부상 근린생활시설(사무소)이며 주거용 임차 판단과 구분이 필요합니다.
관계인 검토. 전세권자와 경매 채권자 관계 여부를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 신건 기준 2.7억으로 접근할 수 있지만, 단순히 최저가만 보고 판단할 물건은 아닙니다. 전세권 2.2억과 대항력 가능성이 핵심 변수이며, 보증금 미상 부분과 관계인 여부 확인이 완료되어야 실질적인 투자 판단이 가능합니다. 권리 확인 후 가격을 검토해야 하는 유형입니다.
사건 개요
소재지
서울특별시 금천구 독산동 886-6 더 하우스 제비동 제202호
법원·사건
서울남부지방법원
·2025타경488
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-09-30 10:00
·제112호 법정
물건
더 하우스 제비동 제202호
철근콘크리트구조 54.09㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 금천구 독산동 886-6 더 하우스 제비동 제202호
2025-06-02 13:05
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 김의철 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
