서울남부지방법원 2025타경488. 금천구 독산동 ‘더 하우스’ 비동 202호로, 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 제202호이고 사용승인일은 2017.03.30입니다. 감정가 270,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 216,000,000원입니다.
하지만 이 사건은 “감정가의 80%까지 내려왔다”는 숫자보다 권리관계를 먼저 봐야 합니다. 2018.11.06 김의철 명의의 전세금 220,000,000원 전세권이 설정됐고, 김의철은 2018.11.12 전입한 점유자로 조사되어 대항력이 있는 임차인으로 표시돼 있습니다. 반면 임차보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않아, 전입 임차인의 미배당 보증금이 얼마인지까지는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경488 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 886-6 더 하우스 제비동 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 최정민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 216,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 · 사용승인일 2017.03.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 점유가 핵심
말소기준으로 계산된 권리는 2022.04.14 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2018.11.06에 전세금 220,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 데이터상 이 권리는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다. 또한 김의철은 2018.11.12 전입한 임차인으로 조사돼 있어 별도로 대항력 문제가 존재합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김의철 | 202호 · 주거 | 2018.11.12 | 미상 | 2025.08.11 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 김의철은 등기상 전세권자이자 경매개시결정의 채권자로도 나타나며, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심하는 메모가 있습니다. 다만 이 사정만으로 2018.11.12 전입에 따른 대항력을 배제할 수는 없습니다. 특히 등기상 전세금 220,000,000원과 임차인 보증금을 별개의 금액으로 중복 합산해서도 안 됩니다. 임차인 보증금 자체는 미상입니다.
② 가격·회차 분석 — 시세보다 권리비용 확인이 우선
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 216,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 여부를 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 대항력 임차인의 미배당 보증금이나 선순위 전세권이 실제로 승계된다면 낙찰가 외 비용이 추가되므로 실질취득액은 216,000,000원에 고정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 전세권자 배당 | 총 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 2,434,824,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 2,477,419,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 2,511,495,360원 |
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 김의철 | 220,000,000원 | 212,176,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 전세권 미배당액은 발생하고, 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,434,824,000원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 선순위 전세권·대항력 임차인 판정과 반드시 별도로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설(사무소)입니다. 주거용 아파트로 전제해 시세나 대출·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 남서측 인근이며, 오피스텔·업무시설·다세대주택·다가구주택·소규모 아파트·노변 근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물, 사용승인일 2017.03.30이며 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 3번 전세권 220,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김의철은 2018.11.12 전입으로 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금 원액과 배당 후 잔액을 확정하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 중복 계산 금지. 김의철의 등기상 전세금 220,000,000원과 임차인 보증금을 서로 다른 채무로 단순 합산하지 말고 동일 계약·동일 채권 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 효과 확인. 김의철의 배당요구일은 2025.08.11입니다. 전세권과 임차권 각각에 어떤 법적 효과가 발생하는지 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김의철은 전세권자·경매 관계인으로 나타나며 관계인 또는 가장임차인 가능성 메모가 있습니다. 점유·계약·보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(사무소)입니다. 실제 주거 점유와 공부상 용도가 다르게 운용되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 216,000,000원의 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 비용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “216,000,000원 낙찰가”만 보고 판단할 사건이 아니다
이 물건은 감정가 270,000,000원에서 한 번 유찰되어 216,000,000원까지 내려왔지만, 가격 할인보다 권리 확인이 훨씬 중요합니다. 말소기준보다 앞선 전세금 220,000,000원의 전세권과 2018.11.12 전입한 대항력 임차인이 동시에 존재하고, 임차보증금은 미상입니다. 예상배당 계산에서는 전세권에 212,176,000원을 배당하고 인수액을 0원으로 보지만, 등기 권리판정은 해당 전세권을 매수인 인수로 표시합니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 “216,000,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “216,000,000원 외에 무엇을 승계하는가”를 먼저 확정하는 것입니다. 전세권의 매각 소멸 여부, 김의철의 실제 보증금과 배당 후 잔액, 전세권과 임차보증금의 동일성까지 확인되기 전에는 실질취득액도 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
