제주지방법원 2026타경10244. 제주신항코아루디펠리체 1층 122호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층·지상10층이며 사용승인일은 2019.03.06.입니다. 등기상 소유자는 주식회사대창건설입니다.
권리 흐름은 단순하지 않습니다. 기준권리는 2025.09.08. 설정된 지에이코리아주식회사 근저당권 316,000,000원이지만, 그보다 앞선 2022.06.23. 한국중부발전주식회사 전세권 100,000,000원과 2025.03.19. 백승훈 주택임차권등기가 있습니다. 두 권리는 모두 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 가능성이 명시된 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10244 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 1층 122호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하4층/지상10층 내 1층 122호 · 사용승인일 2019.03.06. |
| 소유자 | 주식회사대창건설 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백승훈 / 86,627,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준권리는 2025.09.08. 지에이코리아주식회사 근저당권입니다. 그 이전의 한국중부발전주식회사 전세권과 백승훈 임차권등기는 매각물건명세서상 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 반면 2025.11.14. 현대캐피탈 가압류와 2026.02.20. 강제경매개시결정은 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 2명, 모두 인수 여부 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허가인 | 1층 근112호, 1층 근112호 | 7,000,000원 | 583,333원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백승훈 | 주택 전부 | 80,000,000원 | — | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
③ 실질취득비용 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 251,000,000원입니다. 그러나 명세서 문구를 보수적으로 그대로 반영하면 전세권 100,000,000원과 허가인 보증금 7,000,000원이 별도 부담이 될 수 있어, 우선 확인해야 할 실질부담 기준은 358,000,000원입니다.
여기에 백승훈 임차보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미변제 잔액도 매수인이 부담합니다. 따라서 최저가 251,000,000원만을 기준으로 “저렴하다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 확인되지 않아, 실질취득비용과 시장가격을 직접 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,314,000원 |
| 인수 · 임차인 허가인 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 전세권 · 한국중부발전주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 지에이코리아주식회사 | 316,000,000원 | 146,686,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 115,185,843원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 백승훈 | 86,627,945원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 617,813,788원 중 예상배당은 246,686,000원, 미배당은 371,127,788원입니다. 허가인 보증금 7,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,000,000원 | 246,686,000원 | 371,127,788원 | 7,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,800,000원 | 197,188,800원 | 420,624,988원 | 7,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 460,222,748원 | 7,000,000원 |
유찰되면 매각가는 200,800,000원, 160,640,000원으로 내려가지만 채권자 미배당은 420,624,988원, 460,222,748원으로 오히려 커집니다. 특히 백승훈 임차권은 배당에서 보증금 80,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하도록 명세서에 기재되어 있으므로, 낙찰가 하락 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 일도이동 소재, 일도이동주민센터 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·중소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔입니다. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 보일러 난방, 천장형 냉방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 8필지 일단 토지로 남동측 폭 25m, 북측·남측 폭 8m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 포함·저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 567.9㎡, 공시지가 1,321,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 한국중부발전주식회사 전세권 100,000,000원이 배당과 별개로 실제 인수되는지 매각물건명세서·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 백승훈 임차권 잔액 확인. 보증금 80,000,000원 중 배당되는 금액과 낙찰 후 남는 인수액을 계산해야 합니다.
- 허가인 호수 확인. 본건은 122호이나 점유부분은 112호로 기재돼 있어 실제 본건 임차인인지 확인이 필요합니다.
- 백승훈 관계 확인. 임차권자이면서 경매신청 채권자로 나타나므로 임대차 실체와 보증금 변동 경위를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정 이용상태 오피스텔 표기가 함께 존재하므로 건축물대장·등기·현황을 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 251,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가보다 인수구조가 먼저다”
이 사건은 신건 감정가 251,000,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 기준권리보다 앞선 전세권 100,000,000원과 백승훈 주택임차권등기가 있고, 허가인 보증금 7,000,000원도 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 명세서 문구를 보수적으로 반영하면 전세권과 허가인 보증금을 더한 부담 기준은 358,000,000원이며, 백승훈 보증금 80,000,000원의 미변제 잔액이 추가될 가능성까지 별도로 계산해야 합니다.
더구나 실거래 시세가 없어 이 실질부담이 시장가격보다 낮은지 높은지도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 먼저 인수권리의 실제 소멸·배당 구조를 확정해야 하는 사건입니다. 배당표와 매각물건명세서의 전세권 처리도 서로 그대로 맞아떨어지지 않으므로, 권리 원문 대조 전에는 응찰가 판단을 보류하는 것이 핵심입니다.
