서울남부지방법원 2025타경597. 목동 현대하이페리온 제102동 제55층 제5503호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 사용승인일은 2003.07.21이고, 감정평가상 전용면적 비교대상은 204.94㎡입니다. 소유자는 강현주입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 ‘3,016,000,000원까지 한 번 떨어졌다’는 가격이 아닙니다. 말소기준권리는 2024.09.11 을구 24번 김삼숙 근저당권 480,000,000원인데, 임차인 김각회의 전입일은 그보다 앞선 2024.08.29입니다. 다만 점유부분이 미상이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 대항력 있음이라고 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경597 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 916 제55층 제102-5503호 · 서울특별시 양천구 목동동로 257 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 현대하이페리온 |
| 소유자 | 강현주 |
| 감정가 / 최저가 | 3,770,000,000원 / 3,016,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 289,316,540원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.11 을구 24번 근저당권 · 김삼숙 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 과거 전세권·근저당권·압류·가처분 상당수는 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.09.11 김삼숙 근저당권입니다. 이후의 2025.03.10 양천구 압류, 2025.03.18 좌옥희 근저당권 1,300,000,000원, 2025.07.23 아이비케이저축은행 가압류 6,118,071원, 경매개시결정 및 2025.10.22 농협은행 가압류 51,747,521원은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김각회 | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 미상 | 2025.08.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 따라서 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 문제는 없지만, 반대로 이 임차인의 보증금 자체가 미상이어서 실질취득가를 확정할 수 없다는 점이 더 중요합니다.
③ 시세 비교 — 95.7%지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
현대하이페리온의 제공 실거래 표본은 5건이며, 시세지표상 전체 평균은 3,220,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 3,150,000,000원, 최신 거래 3,300,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전 구간보다 -10.0%인 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 187.68㎡ | 1 | 3,300,000,000원 |
| 2024.05 | 187.68㎡ | 1 | 3,000,000,000원 |
| 2023.12 | 204.94㎡ | 1 | 3,150,000,000원 |
| 2023.07 | 204.94㎡ | 1 | 3,150,000,000원 |
| 2021.09 | 204.95㎡ | 1 | 3,500,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 3,150,000,000원 |
현재 최저매각가 3,016,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.7%이고, 전체 평균 대비로는 93.7%입니다. 하지만 최근 가격 추세가 -10.0%이므로, 전체 평균 3,220,000,000원과의 단순 할인율만 보고 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금을 인수하게 되면 이 95.7% 비교 자체가 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,016,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,560,000원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 김삼숙 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 26번 근저당권 · 좌옥희 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 6,118,071원 | 6,118,071원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 51,747,521원 | 51,747,521원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,145,574,408원 |
제공된 배당 추정표는 채권자 총 1,837,865,592원을 전액 배당하고 1,145,574,408원을 소유자 잔여로 계산합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 김각회의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 3,016,000,000원 | 1,837,865,592원 | 1,145,574,408원 | 배당표상 0원 · 임차인 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,412,800,000원 | 1,837,865,592원 | 548,406,408원 | 배당표상 0원 · 임차인 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,930,240,000원 | 1,837,865,592원 | 70,672,008원 | 배당표상 0원 · 임차인 보증금 미상 |
시나리오 계산에서는 3회 유찰 구간까지 채권자 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액을 0원으로 놓고 있습니다. 그러나 이 값은 김각회의 보증금 미상 문제를 해소하는 근거가 아닙니다. 낙찰가가 내려가도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가는 그만큼 올라가므로, 회차별 최저가만 보고 매력을 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 아파트이나 감정평가 기준시점에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 오목교역 북측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·상업시설·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 오목교역이 있어 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 지하6층·지상69층 건물 내 제55층이며 사용승인일은 2003.07.21입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 20,340,000원/㎡입니다.
- 거래지표. 현대하이페리온 총 466세대, 제공 실거래 표본은 5건입니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -10.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김각회 보증금 확인. 보증금 규모가 실질취득가를 직접 바꿉니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 대조해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일만으로 확정하지 말고 실제 점유 및 주택임대차보호법상 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권 순위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 기준으로 응찰. 최저가 3,016,000,000원이 아니라 예상 낙찰가에 미배당 인수금이 있으면 이를 더한 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세지표가 이전 구간 대비 -10.0%이므로 전체 평균 3,220,000,000원만 기준으로 할인폭을 평가하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트와 감정 이용상태 오피스텔의 차이가 실제 사용·대출·세금·환금성 판단에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,016,000,000원이 전부가 아니다”
현재 최저가는 최근 12개월 평균 3,150,000,000원의 95.7%이고 최신 거래 3,300,000,000원보다 낮습니다. 하지만 시장 추세가 -10.0%이고, 무엇보다 말소기준보다 앞서 전입한 김각회의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 임차인이 대항력을 갖고 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못한다면, 그 미회수액은 매수인의 실질취득가를 끌어올릴 수 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 “선순위 가능 임차인의 보증금과 대항력부터 확정해야 가격 판단이 가능하다”입니다. 등기상 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 정리돼 있지만, 임차관계가 확정되지 않은 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
