276,095,000원
대구지방법원 김천지원 2025타경10900. 경상북도 김천시 백옥동 436, 연호사 사찰부지에 위치한 토지 및 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 법당·보일러실·사찰(요사체)이고, 주변은 김천시가지 외곽의 농경지·임야·농촌주택 등으로 형성된 농촌지대입니다. 소유자는 고순호이고, 신청채권자는 보현사신용협동조합입니다. 청구금액은 400,965,695원입니다.
권리 구조만 보면 말소기준은 2018.06.29 접수된 보현사신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 351,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당 2건과 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없습니다. 다만 별도로 2010.07.01 접수된 목록2·6의 지상권이 매각물건명세서에 인수권리로 명시돼 있고, 지상권자인 보현사신용협동조합이 말소동의서를 제출했습니다. 따라서 “선순위 지상권이 원래 존재한다”는 사실과 “말소동의서가 제출돼 있다”는 사실을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 김천지원 2025타경10900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 백옥동 436 · 경상북도 김천시 살티고개길 3-120 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 사찰부지 · 법당 · 보일러실 · 사찰(요사체) |
| 토지 정보 | 종교용지 · 990.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 20,000원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 고순호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 804,942,880원 / 276,095,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보현사신용협동조합 / 400,965,695원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 지상권 말소 절차는 확인
임차인 없음. 임차인 보증금이나 대항력·우선변제에 따른 매수인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준인 을구 5번 근저당권 이후의 을구 7번·8번 근저당권, 갑구 2번·3번·4번 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가 34%만으로 ‘싸다’고 판단 금지
현재 최저매각가는 276,095,000원으로 감정가 804,942,880원 대비 3회 유찰된 감정가 34% 구간입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 사찰부지의 토지 및 건물이고, 목록별 맹지·출입관계와 농지취득자격증명 문제가 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 276,095,000원 | 271,429,670원 | 294,347,416원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 193,266,500원 | 189,760,769원 | 376,016,317원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 135,286,550원 | 132,592,538원 | 433,184,548원 | 0원 |
회차가 내려가도 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 294,347,416원 → 376,016,317원 → 433,184,548원으로 커집니다. 이 변화는 채권자 배당 문제이지, 매수인이 그 부족액을 승계한다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,665,330원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 보현사신용협동조합 | 351,000,000원 | 271,429,670원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 보현사신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 보현사신용협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 김천신용협동조합 | 36,213,358원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 경북신용보증재단 | 56,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 주식회사한성저축은행 | 5,563,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 565,777,086원 중 예상배당은 271,429,670원, 미배당은 294,347,416원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 경상북도 김천시 백옥동 연호사 사찰부지에 위치하며, 주변은 김천시가지 외곽 농경지·임야·농촌주택 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 법당·보일러실·사찰(요사체)로 이용되고 있습니다.
- 건물. 법당은 일반목구조 기와지붕 단층, 보일러실은 블록구조 판넬지붕 단층, 사찰은 블록조 기와지붕 단층 및 경량철골구조 기타지붕 단층 증축 부분으로 구성됩니다.
- 토지. 종교용지 990.0㎡, 계획관리지역이며 가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 20,000원/㎡입니다.
- 접근성. 목록1·2는 지적도상 맹지이나 북측 사도에 접하고, 목록6은 지적도상 맹지로 목록1을 통해 출입하는 관계가 명시돼 있습니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 목록6 지상에 있는 이동 가능한 컨테이너(농막)는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록6 농지취득자격증명. 필요 서류이며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있으므로 입찰 전 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 지상권 말소동의서. 목록2·6의 2010.07.01 접수 지상권에 대해 보현사신용협동조합이 제출한 말소동의서의 대상·효력·말소 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 맹지·출입관계. 목록1·2의 북측 사도 접면과 목록6의 목록1을 통한 출입관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 목록6의 이동 가능한 컨테이너(농막)는 매각 제외이므로 현황과 소유관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 804,942,880원에서 276,095,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 사찰·종교용지의 실제 수요와 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 권리는 소멸 구조이나, 선순위 지상권 말소동의와 농지취득자격증명 조건은 매각물건명세서·등기 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 절차와 환금성이 먼저다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 804,942,880원에서 3회 유찰돼 최저가가 276,095,000원, 감정가 34%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인율이 곧바로 시장가 대비 저평가를 의미하지는 않습니다. 물건은 일반 주거용이 아니라 사찰부지의 토지 및 건물이고, 목록6 농지취득자격증명, 목록1·2·6의 맹지 및 출입관계, 매각 제외 농막, 선순위 지상권 말소동의서 확인이 한꺼번에 걸려 있습니다.
권리 자체는 임차인 없이 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 계산상 인수액도 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 그 장점만으로 높은 평가를 주기에는 절차 리스크와 용도 특수성이 큽니다. 권리는 소멸 중심, 인수액은 0원. 다만 입찰 성패는 농취증·지상권 말소·출입관계와 실제 환금성 확인에 달린 물건입니다.
