서울남부지방법원 2025타경750. 가산디지털단지역 남서측 인근 한라원앤원타워 제6층 제에이604호로, 공부상 산업시설(공장)입니다. 지하 3층·지상 19층 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2022.07.11입니다. 소유자는 주식회사디앤텍이고, 말소기준권리는 2022.08.31 설정된 중소기업은행 근저당권 525,600,000원입니다.
등기상 말소기준 이후의 하나은행 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 말소되지 않는 별도의 권리가 명시돼 있습니다. 토지1의 구분지상권설정등기와 토지2의 구분지상권설정등기, 모두 매수인이 인수합니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원으로 계산됐다는 사정만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경750 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 549-1 한라원앤원타워 제6층 제에이604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 101 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 산업시설(공장) · 지하 3층/지상 19층 중 6층 |
| 사용승인일 | 2022.07.11 |
| 소유자 | 주식회사디앤텍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 671,000,000원 / 671,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 277,866,754원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
말소기준은 2022.08.31 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권 336,000,000원과 2025.04.30 이후의 압류 4건, 2025.10.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.31 압류와 2024.12.31 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이리포트 | 전부 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
보증기관이나 대위변제 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전부를 점유하고 보증금 20,000,000원·월 차임 2,000,000원의 임대차가 확인되지만, 전입신고일과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이나 보증금 승계를 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격·회차 분석 — 신건 감정가만으로 가격 가점은 어렵다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 671,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 536,800,000원, 2회 유찰 시에는 429,440,000원입니다. 그러나 인수 구분지상권과 임차인 승계 가능성이 해소되지 않은 상태이므로, 표면 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 671,000,000원 | 661,890,000원 | 199,710,000원 | 136,290,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 536,800,000원 | 529,032,000원 | 332,568,000원 | 3,432,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 429,440,000원 | 422,745,600원 | 438,854,400원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 671,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,110,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 525,600,000원 | 525,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 336,000,000원 | 136,290,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 861,600,000원 중 661,890,000원이 배당되고 199,710,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 금전 인수액은 0원이지만 구분지상권 2건은 별도로 매수인이 인수하며, 임차인의 대항력도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 산업시설(공장)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니므로 산업시설의 이용·취득 조건을 기준으로 검토해야 합니다.
- 입지. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·공장·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 19층 건물의 6층이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 정방형 토지로 동측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지1 을구 36번과 토지2 을구 22번의 권리내용·범위와 매수인에게 미치는 영향을 토지 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차인 대항력 확인. 주식회사 아이리포트의 전입신고일, 사업자등록, 임대차 개시일과 점유 시점을 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 보증금 20,000,000원의 우선변제와 미배당 보증금 승계 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인하고 배당표를 다시 계산하세요.
- 신건 가격 검증. 감정가와 같은 671,000,000원에 입찰하기 전 동일 건물과 인근 산업시설의 실제 거래·임대 수준을 대조하세요.
- 산업시설 이용조건 확인. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장으로서 취득과 입주 및 실제 이용에 필요한 조건을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인이 전부를 점유하고 있으므로 인도 일정과 명도비용 가능성을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 배당상 0원과 권리상 인수는 다르다
이 사건은 말소기준 이후 등기가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 결론은 그렇지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원이더라도 토지 구분지상권 2건은 명시적으로 인수합니다. 또한 실제 임차인 1명의 보증금 20,000,000원은 대항력과 우선변제 여부가 미상이라 승계 위험이 닫히지 않았습니다.
신건 최저가 671,000,000원에 가격 메리트를 부여하려면 먼저 인수 구분지상권의 효력과 임차관계를 확정해야 합니다. 그 전에는 실질취득비용을 671,000,000원으로 고정할 수도, 감정가와 같은 최저가를 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 소멸등기는 확인되지만 인수권리와 임차위험이 남는 C등급 검토형 물건입니다.
