서울남부지방법원 2025타경750. 가산디지털2로 101 한라원앤원타워 제6층 제에이604호로, 감정평가상 공부상 산업시설(공장)으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2022.08.31. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 525,600,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지의 구분지상권설정등기 2건이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 또한 현황조사와 매각물건명세서에 주식회사 아이리포트가 전부를 점유하며 보증금 20,000,000원·차임 2,000,000원으로 조사됐지만, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경750 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 549-1 한라원앤원타워 제6층 제에이604호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 산업시설(공장)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 19층 · 제6층 제에이604호 |
| 소유자 | 주식회사디앤텍 |
| 감정가 / 최저가 | 671,000,000원 / 536,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 277,866,754원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도 인수권리는 남는다
말소기준권리는 2022.08.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2023.08.16. 하나은행 근저당권, 2025.04.30. 압류, 2025.08.06. 압류, 2025.10.23. 임의경매개시결정, 2025.12.30. 압류, 2026.06.08. 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.05.31. 및 2024.12.31. 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금은 확인되지만 대항력은 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이리포트 | 전부 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 대항력이 없는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다. 현재 확인 가능한 결론은 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 536,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,768,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 525,600,000원 | 525,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 336,000,000원 | 3,432,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 861,600,000원 중 529,032,000원이 배당되고, 미배당은 332,568,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인의 우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 시세자료가 없어 할인율만 확인 가능
현재 최저매각가는 536,800,000원으로 감정가 671,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 429,440,000원, 3회 유찰 시는 343,552,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 존속하는 구분지상권과 임차인의 대항력 여부까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 산업시설(공장)으로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 19층 건물이며 사용승인일은 2022-07-11입니다.
- 도로. 동측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2022.06.13. 제124403호 토지1 을구 36번·토지2 을구 22번 등기의 존속내용과 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 주식회사 아이리포트의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 조건 확인. 조사된 보증금은 20,000,000원, 차임은 2,000,000원이며 점유 범위는 전부입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 회차에서는 하나은행에 3,432,000원만 배당되고 총 채권 미배당이 332,568,000원입니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 구분지상권설정등기 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 먼저 확인할 권리가 있다
이 물건은 감정가 671,000,000원에서 한 차례 유찰돼 536,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조는 단순한 “후순위 전부 소멸형”이 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당·압류는 소멸하더라도, 토지의 구분지상권설정등기 2건은 매수인이 인수하고, 실제 임차인 1명의 대항력도 아직 확정되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 존속하는 구분지상권의 내용, 임차인의 대항력·우선변제 여부, 당해세를 확인해 실질적인 부담을 확정하는 것입니다. 현재 확인된 자료만으로는 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 가격 판단에 앞서 권리 확인이 우선인 물건입니다.
