서울남부지방법원 2025타경788. 영등포구 신길동 콘펠리체 8층 802호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 고진이며, 2018.09.13 소유권이전 등기 당시 거래가액은 169,100,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 132,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년부터 카드사·금융기관 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 연속해서 붙었고, 2025.11.27 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 백진석의 주택임차권등기는 2026.03.09에 등기됐지만, 실제 점유개시는 2025.02.15, 주민등록과 확정일자는 2025.02.17입니다. 모두 2018년 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경788 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 449-20 콘펠리체 제8층 제802호 · 도로명 영등포로 402 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 고진 · 2018.09.13 소유권이전 등기 · 거래가액 169,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 86,801,507원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.13 하나은행 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2018년 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.09.13 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후의 롯데카드·목포농협·우리은행·우리카드·경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 및 백진석 임차권은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 금전적으로 승계할 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 보증금 50,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백진석 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2025.02.15 50,000,000원 | 전입 2025.02.17 확정 2025.02.17 | 없음 말소기준 후 전입 | 배당요구 2026.03.09 · 후순위 | 없음 매수인 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 백진석은 보증금 50,000,000원에 대해 2026.03.09 배당요구를 했지만, 전입·점유·확정일자가 모두 2018년 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없고, 경매에서 배당받지 못한 보증금이 생기더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 132,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,203,424원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포농업협동조합 | 58,667,257원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 21,419,122원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 21,022,162원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,475,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,000,000원 가정 시 집행비용 2,592,000원을 제외한 125,408,000원이 선순위 하나은행 근저당 배당액으로 계산되어 후순위 채권자에게 돌아갈 잔여가 없습니다. 배당표의 하나은행 금액은 채권최고액 기준 추정이며, 경매신청 청구액은 86,801,507원입니다. 실제 배당은 확정 채권액·이자·조세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 128,000,000원 | 80% | 125,408,000원 | 151,379,524원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 102,400,000원 | 64% | 100,166,400원 | 176,621,124원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 81,920,000원 | 51.2% | 80,045,440원 | 196,742,084원 | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행의 경매 신청 청구액 86,801,507원이 배당 시나리오상 충족되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에도 같은 구조지만, 3회 유찰로 매각가가 81,920,000원까지 내려가면 하나은행 신청 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 영등포구 신길동, 대방역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대방역이 있습니다. 본건 북측으로 왕복 7차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설인 사건이지만 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2018.08.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 802호입니다. 위생·급배수·승강기·난방·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역 관련 토지로, 공시지가는 8,936,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 백진석의 점유 2025.02.15, 전입·확정일자 2025.02.17이 말소기준 2018.09.13보다 늦다는 점을 원본에서 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 사용·전입·건축물대장상 용도와 이용 제한을 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 명도. 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유가 계속되고 있다면 인도명령·명도 협의 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 배당표 해석. 128,000,000원 매각가 가정에서 후순위 채권 미배당이 크더라도 이를 매수인이 인수하는 금액으로 혼동하지 마세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%인 128,000,000원입니다. 감정가 대비 할인율 자체와 실제 시장가격의 저렴함은 같은 개념이 아니므로 응찰가 결정은 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘50,000,000원 보증금의 순위’
표면적으로는 임차보증금 50,000,000원과 여러 건의 가압류·압류가 보여 복잡해 보이지만, 말소기준을 잡으면 구조는 단순해집니다. 기준은 2018.09.13 하나은행 근저당이고, 백진석의 점유·전입·확정일자는 모두 2025년입니다. 따라서 임차인은 대항력이 없고, 후순위 권리들도 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 128,000,000원에서 실질취득액 역시 128,000,000원입니다. 다만 이 사건은 공부상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있다는 점, 1회 유찰된 상태라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리 측면에서는 인수 위험이 낮지만, 감정가의 80%라는 이유만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 판단의 다음 단계는 실제 이용 적합성과 시장가격을 별도로 확인하는 것입니다.
