서울남부지방법원 2025타경788. 영등포구 신길동 콘펠리체 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 2018.08.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물이며, 해당 호실은 8층에 있습니다. 소유자 고진은 2017.06.19 매매를 원인으로 2018.09.13 소유권이전을 접수했고, 등기 거래가액은 169,100,000원입니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액 132,000,000원의 이 근저당이 말소기준이 되며, 뒤에 붙은 임차권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 후순위입니다. 백진석의 임차보증금은 50,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당으로 회수하지 못한 금액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경788 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 449-20 콘펠리체 제8층 제802호 · 영등포로 402 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 내 8층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.08.10 사용승인 · 승강기·난방·기계식 주차장 |
| 소유자 | 고진 (2017.06.19 매매 · 거래가액 169,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 86,801,507원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준인 하나은행 근저당보다 앞서 인수되는 등기상 권리는 없습니다. 2018.08.14 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2018.09.13 고진 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후의 가압류·압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용·범위 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백진석 | 주거(임차권등기) · 건물 전부 | 50,000,000원 | 계약 2025.01.09 점유 2025.02.15 전입·확정 2025.02.17 배당요구 2026.03.09 | 대항력 없음 | 확인 필요 배당요구 완료 | 승계 없음 인수 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 백진석 1명입니다. 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가지는 않지만, 확정일자와 배당요구가 있으므로 우선변제 인정 여부와 실제 배당순위·회수액은 법원의 최종 배당표로 확인해야 합니다. 점유 여부와 인도 일정도 입찰 전에 별도로 확인할 사항입니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’ 판단 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 160,000,000원이고 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 160,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래가가 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 최신 거래보다 유리한지는 판단할 수 없습니다.
등기상 소유권 취득 거래가액 169,100,000원은 2017.06.19 매매에 관한 금액으로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 취득가만으로 가격 가점을 주지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,203,424원 | 13,203,424원 |
| 3. 가압류 · 목포농업협동조합 | 58,667,257원 | 11,756,576원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 21,419,122원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 21,022,162원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,475,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권자 배당액은 156,960,000원, 미배당액은 119,827,524원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 백진석의 우선변제 인정 여부에 따라 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 백진석에게 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대방역 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대방역이 있습니다. 건물 북측으로 왕복 7차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2018.08.10 사용승인을 받은 14층 철근콘크리트 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·난방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 토지면적은 531.9㎡, 공시지가는 8,936,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉돼 있어 입찰자와 용도별 적용범위를 확인해야 합니다.
- 현황. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용입니다. 집합건축물대장과 등기부를 대조해 정확한 용도·전용 범위·대출 가능 조건을 확인하세요.
- 임차인 배당 확인. 백진석은 대항력이 없고 배당요구를 마쳤습니다. 우선변제 인정 여부와 실제 배당액을 매각물건명세서·배당요구 서류로 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 현재 점유 상태와 인도 시기, 인도명령·협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 신건 최저가가 저렴하다고 판단하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔 거래와 임대수익을 조사하세요.
- 관리비·주차 확인. 체납 관리비와 기계식 주차장의 이용 조건·관리 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장과 법원의 최종 변경사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2018.09.13 하나은행 근저당이 말소기준이고, 백진석의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원을 포함해 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 160,000,000원이고 비교할 최근 실거래가가 없습니다. 또한 사건상 근린시설이면서 감정상 오피스텔로 이용되는 물건이므로 아파트 기준의 가격·대출·환금성을 적용해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 실거래와 용도 확인 후 결정. 이것이 이 사건의 결론입니다.
