서울남부지방법원 2025타경799. 서울 금천구 독산동 금천롯데캐슬골드파크3차 제310동 제2층 제279호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 공부 용도는 판매시설이며 현황은 공실입니다.

현재 소유자는 주식회사디엠자산관리입니다. 2024년 8월 1일 종전 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 명의로 채권최고액 241,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 롯데캐슬 골드파크3차 상가관리단이 가압류 및 강제경매를 진행했습니다.

현재 강제경매 사건 외에도 신한은행이 신청한 별도의 임의경매개시결정이 존재합니다. 신한은행 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 명세서에서 별도로 매수인 인수를 명시한 지상권은 예외입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 인수 지상권을 분리해야 한다

말소기준권리는 2024.08.01. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 241,200,000원이며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 이후 설정된 상가관리단 가압류와 강제경매개시결정, 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

종전 소유자 강도인 명의의 소유권과 과거 근저당권·임차권은 2024년 경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 과거 등기된 상가건물임차권에는 보증금 50,000,000원, 임차권자 남동효가 기재되어 있었으나, 해당 임차권은 2024.08.09. 말소된 상태입니다. 이를 현재 유효한 임차보증금이나 매수인 인수액으로 다시 합산하지 않습니다.

② 점유·임차관계 — 공실이나 임대관계 확인은 필요

감정평가상 현재 이용상태는 공실입니다. 현재 별도로 확인된 임차인은 없으며, 과거 남동효 명의의 상가건물임차권은 이미 말소됐습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 공실이라는 현황만으로 모든 점유·임대차 관계가 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저가는 다르다

감정가 297,000,000원인 근린 판매시설이 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 237,600,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준이지만, 이 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다.

특히 아파트가 아닌 상업용 판매시설인 만큼 실제 거래 사례, 상가 분양·매매 수준, 임대수익, 공실 지속 가능성 등을 함께 검토해야 합니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.

후속 회차 가격은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각기일과 변경 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 신한은행 근저당권에 배당하며, 후순위 채권과 소유자 잔여금은 없는 것으로 계산되어 있습니다.

* 경매개시결정별 청구액은 배당 추정표에 기재된 값입니다. 상가관리단의 가압류와 경매신청은 동일 청구금액이 반복 표시되어 있으며, 신한은행 경매개시결정에도 같은 금액이 기재되어 있습니다. 이를 모두 독립된 실채권으로 확정하거나 실제 배당채권액으로 단정해서는 안 됩니다. 신한은행 배당액 역시 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다.

위 추정에서는 매각대금 237,600,000원 전액이 집행비용 및 신한은행 근저당권 배당에 사용됩니다. 상가관리단은 가압류 및 경매신청에 관한 추정 배당액이 0원으로 표시됩니다.

제시된 배당계산상 총 미배당액은 47,742,860원입니다. 다만 청구금액의 반복 기재와 실제 채권잔액 변동 가능성이 있으므로 확정적인 실채권 부족액으로 해석하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 가격이 내려갈수록 미배당은 커진다

모든 회차에서 신청채권자 배당은 0원으로 추정됩니다. 배당계산상 매수인 금전 인수액도 0원으로 표시되지만, 이는 인수 지상권을 금전으로 환산한 값이 아닙니다.

따라서 입찰가격이 하락하더라도 실제 취득의 경제성은 지상권의 존부·효력과 판매시설의 거래가치를 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 금천구청역(1호선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 금천구청역이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2018.10.30입니다.
• 이용상태. 공부상 판매시설이며 현황은 공실입니다. 상업시설의 수익가치는 실제 임대 가능성과 임대료, 공실 기간에 영향을 받으므로 아파트 실거래 방식만으로 가격을 평가하기 어렵습니다.
• 도로. 북동측으로 광대로, 남서측 및 남동측으로 중로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·금천구심 지구단위계획구역에 속합니다. 상대보호구역 등 각종 제한사항이 기재되어 있어 실제 영업 용도에 따라 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 인수 지상권의 문제가 해소됐다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 현재 공실인 판매시설입니다. 확인된 실거래 비교가격이 없어 매도 가능 가격이나 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 상가 수요, 임대 가능성, 지상권으로 인한 이용 제한을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수 지상권 원본 대조. 매각물건명세서상 2018.12.05. 제235831호 지상권설정등기의 실제 존재 여부와 말소 여부를 확인해야 합니다. 명세서의 을구 1번과 확인된 등기사항 을구 1번이 서로 다르므로 단순 오기로 간주해서는 안 됩니다.
• 지상권 범위·효력. 권리자, 존속기간, 목적, 토지 범위, 건물 이용에 미치는 영향과 매수인 인수의 법적 근거를 확인해야 합니다. 이 문제가 해소되지 않으면 취득비용과 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서뿐 아니라 매각조건 변경 및 매각기일 진행 여부를 확인해야 합니다. 인수권리 기재의 불일치는 매각 전 반드시 대조할 사항입니다.
• 실거래 시세 확보. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 유사 판매시설의 실제 매매가격과 임대조건을 확인해야 합니다.
• 공실·점유 상태. 현황 공실과 별개로 임대차 존재 여부, 실제 점유자와 명도 필요성을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 신청채권자가 상가관리단이고 청구금액이 13,338,820원이므로 관리비 관련 채권의 구성과 공용부분 관리비의 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당채권 정합성. 상가관리단의 청구금액이 가압류와 경매신청에 중복 표시되어 있습니다. 신한은행 경매개시결정에도 같은 금액이 기재된 점을 포함하여, 실제 채권액·배당요구 및 배당순위를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 별도 임의경매. 신한은행이 신청한 2026타경174 임의경매개시결정이 존재하므로 두 사건의 진행 관계와 매각절차상 변경 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “80% 유찰 할인보다 인수 지상권 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 297,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 237,600,000원으로 내려온 근린 판매시설입니다. 현황은 공실이고, 배당 추정상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.

그러나 매각물건명세서에 지상권 인수가 명시되어 있으며, 그 권리의 등기 내용이 확인된 등기사항과 불일치합니다. 권리의 실제 존부와 범위, 효력부터 확정해야 합니다.

또한 동일·유사 판매시설의 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 공실에 따른 수익성 불확실성도 남아 있습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 유보입니다. 인수 지상권의 실체와 경제적 영향을 확인하고, 실제 상가 거래가격 및 임대수익을 검증한 뒤에야 입찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰로 최저가가 하락하더라도 이러한 권리·환금성 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다.