서울남부지방법원 2025타경799. 금천롯데캐슬골드파크3차 제310동 제2층 제279호로, 공부상 판매시설이며 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사디엠자산관리이고, 2024.08.01. 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행 채권최고액 241,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.07.28. 롯데캐슬 골드파크3차 상가관리단의 13,338,820원 가압류, 2025.12.12. 강제경매개시결정, 2026.06.01. 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 이 권리들은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 별도로 매각물건명세서에 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 이 한 가지가 권리분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경799 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1155 금천롯데캐슬골드파크3차 제310동 제2층 제279호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상3층 건물 내 제310동 제2층 제279호 · 사용승인일 2018.10.30. |
| 소유자 | 주식회사디엠자산관리 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 13,338,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 지상권은 인수
2018.12.27. 설정됐던 서울동부새마을금고 근저당권 200,400,000원, 2021.12.15. 남동효의 상가건물임차권 임차보증금 50,000,000원, 2024.03.11. 오지현 근저당권 84,000,000원은 과거 권리로서 이미 말소됐습니다. 특히 남동효 임차권 역시 2024.08.09. 말소돼 현재 매수인 인수 임차권으로 볼 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 297,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 297,000,000원을 기준으로 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 241,200,000원 | 241,200,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐슬 골드파크3차 상가관리단 | 13,338,820원 | 13,338,820원 |
| 4. 경매개시결정 · 롯데캐슬 골드파크3차 상가관리단 | 13,338,820원 | 13,338,820원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 13,338,820원 | 13,338,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,825,540원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 281,216,460원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 10,825,540원입니다. 금전상 매수인 인수액은 0원이지만, 별도로 말소되지 않는 지상권은 매수인이 인수합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 281,216,460원 | 0원 | 10,825,540원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 47,742,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 94,597,580원 | 0원 |
유찰되더라도 제시된 시나리오상 금전 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 이것은 지상권의 소멸 여부와 별개입니다. 매각물건명세서상 지상권은 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 내려가도 그 권리 위험은 그대로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금천구청역(1호선) 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 금천구청역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 판매시설이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.10.30., 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 광대로, 남서측 및 남동측 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·금천구심 지구단위계획구역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 2018.12.05. 제235831호 지상권설정등기의 대상·범위·존속기간·지료 및 권리자를 반드시 확인해야 합니다.
- ‘금전 인수 0원’과 ‘권리 인수 없음’을 혼동하지 않기. 배당상 인수금은 0원이지만 지상권은 매수인에게 남습니다.
- 시세 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 297,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 상가 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 판매시설이 실제로 비어 있는지, 내부 상태와 영업 가능 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 관리비 확인. 신청채권자가 롯데캐슬 골드파크3차 상가관리단이고 13,338,820원의 가압류가 존재하므로 관리비 관련 내역을 관리단에 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 감정요항표에 기재된 토지이용계획·제한사항과 건축선 등 이용 제한을 실제 영업계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”만 보면 안 되는 물건
이 사건의 근저당·가압류·경매개시결정만 보면 구조는 단순합니다. 2024.08.01. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인도 확인되지 않았습니다. 그러나 매각물건명세서에는 말소되지 않는 지상권을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이것이 결론을 바꿉니다.
또한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 297,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 확인 전 가격 판단 보류”가 맞습니다. 지상권의 실체와 판매시설 이용에 미치는 영향이 해소되지 않는 한, 단순히 유찰돼 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
