대구지방법원 2025타경10924. 구미시 봉곡동 406-8 물건으로, 감정평가상 1층은 소매점 및 계단실, 2~4층은 다가구주택 5가구로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이고 사용승인일은 2016.09.06입니다. 토지는 370.1㎡, 지목은 대, 근린상업지역입니다. 감정가 1,530,496,500원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 749,942,000원입니다.
권리의 기준점은 2016.10.13 설정된 인동새마을금고 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 설정된 강인화 전세권 40,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 1층 점포 전부를 점유하는 박배준의 전입일은 2016.09.08로 말소기준권리보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10924 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 406-8 · 경상북도 구미시 봉곡남로16길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 소매점 및 계단실 · 2~4층 다가구주택(5가구) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2016.09.06 |
| 토지 | 370.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 민송순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,530,496,500원 / 749,942,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 568,935,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 점유가 핵심
말소기준은 2016.10.13 인동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 허승조 명의 소유권보존이 이뤄졌고, 2017.07.18 민송순에게 소유권이 이전됐습니다. 근저당의 채무자도 2017.07.19 민송순으로 변경됐습니다. 2022.02.23 김덕진 전세권 60,000,000원이 설정됐으나 2024.02.08 해지로 이미 말소됐고, 2022.10.20 설정된 강인화 전세권 40,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 1명, 미상 점유도 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박배준 | 1층 점포 전부 | 2016.09.08 | 2,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 신동구 | 201호 | 2022.08.29 | 2,000원 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정은 | 205호 | 2016.12.23 | 6,500원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오진호 | 206호 | 2023.02.16 | 1,500원 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최효민 | 302호 | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현숙 | 306호 | 2023.03.22 | 1,700원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강인화 | 203호로 전입 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배윤옥 | 301호로 전입 | 2019.10.08 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미영 | 305호로 전입 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조범래 | 503호 | 2022.08.16 | 미상 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기용 | 505호 | 2021.10.21 | 6,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재천 | 506호 | 2017.03.02 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장광식 | 501호로 전입 | 2024.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 있고, 특히 지주택은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,530,496,500원, 현재 최저가는 749,942,000원으로 현재 회차 표기상 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
또한 현재 최저가를 그대로 매각가로 가정하면 박배준의 매수인 인수액 2,000원이 더해져 실질취득은 749,944,000원입니다. 이 사건은 대항력 임차보증금이 매각가를 초과해 실질취득액이 보증금에 고정되는 유형은 아니지만, 최저가와 실제 부담액을 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 749,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,899,420원 |
| 인수 · 임차인 박배준 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인동새마을금고 | 780,000,000원 | 740,042,580원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 강인화 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 9,899,420원을 제외한 740,042,580원이 근저당권에 배당되고, 채권자 전체 미배당은 79,957,420원입니다. 박배준 보증금 2,000원은 배당액 0원으로 계산돼 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 749,942,000원 | 740,042,580원 | 79,957,420원 | 2,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 524,959,399원 | 517,309,805원 | 302,690,195원 | 2,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 367,471,579원 | 361,526,977원 | 458,473,023원 | 2,000원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구미시 봉곡동 선주초등학교 남동측 인근으로, 음식점·소매점·모텔 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경 및 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근 도로여건 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 소매점 및 계단실, 2~4층은 다가구주택 5가구로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일 2016.09.06. 위생·급배수시설, 난방설비, 도시가스 보일러가 설치돼 있습니다.
- 토지. 370.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 803,500원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박배준 보증금 확인. 2016.09.08 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 배당표상 2,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 명세서 문구 원본 대조. 인수권리 “해당사항없음” 기재와 박배준 잔액 인수 비고가 함께 존재하므로 해당 문구와 임대차 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 지주택 점유 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유원인과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유 확인. 최효민·강인화·배윤옥·이미영·조범래·장광식은 보증금이 확인되지 않습니다.
- 강인화 전세권. 을구 3번 전세금 40,000,000원은 말소기준권리 이후 설정돼 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 배당 시나리오에서는 배당액 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 시장가격은 별개입니다. 별도의 실거래·임대수익·상가 및 다가구 거래가 검증이 필요합니다.
- 점유·명도. 점포와 다가구주택에 여러 점유자가 확인되는 만큼 호실별 실제 점유와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계
이 사건은 감정가 1,530,496,500원에서 2회 유찰돼 최저가가 749,942,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 시세 비교자료가 없어 이 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 현재 회차 기준으로는 박배준의 인수액 2,000원을 더한 실질취득 749,944,000원을 기준으로 봐야 합니다.
더 중요한 것은 권리 확인입니다. 박배준은 말소기준보다 앞선 2016.09.08 전입의 대항력 있는 상가임차인이고, 매각물건명세서 비고 역시 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 또 지주택은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 물건은 할인율보다 선순위 임차와 미상 점유의 원본 확인이 우선인 사건입니다.
