37,730,000원
대구지방법원 2025타경10937. 구미시 형곡동 ‘진덕디오스빌11차’ 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 77,000,000원이고 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 37,730,000원입니다. 소유자는 주식회사동행으로, 2019.10.17. 임의경매 매각을 원인으로 2019.10.21. 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 핵심은 단순히 ‘감정가의 절반 이하’라는 가격표가 아닙니다. 말소기준은 2023.02.14. 구미세무서장 처분의 압류이고, 그보다 앞선 2020.06.23. 주민등록과 2020.06.09. 확정일자를 가진 한국토지주택공사 임차권은 원래 대항력·우선변제권을 갖는 구조입니다. 보증금 85,000,000원이 현재 매각가를 웃돌아 계산상 미배당액이 크게 남지만, 이후 제출된 확약이 이 위험의 성격을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10937 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 304-8 1층101호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡서로1길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 101호 |
| 소유자 | 주식회사동행 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 88,202,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 85,000,000원 임차권보다 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2023.02.14. 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 자체는 2023.10.13. 접수됐지만, 등기내용상 임대차계약은 2020.06.05., 확정일자는 2020.06.09., 주민등록일자는 2020.06.23., 점유개시는 2020.06.26.으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 85,000,000원이며 배당요구도 한 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산 금지
한국토지주택공사는 이동희 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재돼 있어 별도의 실제 임차인으로 세지 않고 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 이동희·지주택 2명으로 봅니다.
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동희 | 101호 · 2024-03-08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 전유부분 1층 101호 전부 · 주민등록 2020-06-23 · 점유개시 2020-06-26 | 85,000,000원 | 대항력 포기(확약) | 우선변제 주장 | 대위·승계 |
| 지주택 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이동희는 자료상 전입일이 2024.03.08.로 말소기준일 2023.02.14.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 지주택은 전입일·보증금·확정일자를 판단할 정보가 없어 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건을 ‘확약 있으니 완전 무인수’로 단순화하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 결론낼 자료는 없다
감정가 77,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가는 37,730,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 확인 가능한 동일 조건의 실거래 비교값이 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 1. 한국토지주택공사 대위·승계 보증금 | 85,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 88,202,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금은 48,349,140원이 미배당되어 원래라면 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2025.8.11. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약정으로 해당 부족분의 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 확약 밖 임차인·점유자 위험은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 통칭 ‘진덕디오스빌 11차’ 1층 101호입니다.
- 입지. 형곡중학교 동측 인근으로, 부근은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 서측 폭 약 10미터, 남측 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고, 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 312.4㎡, 공시지가 531,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성 확인. 진덕디오스빌11차는 8세대, 2000.09.22. 준공입니다. 실거래 기준 가격 검증 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.8.11.자 확약의 당사자·대상 보증금·대항력 포기·임차권등기 말소 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 지주택 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 이동희와 LH 승계관계 확인. 한국토지주택공사는 이동희 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재돼 있으므로 85,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최저가 37,730,000원은 감정가의 49%지만 동일 조건 실거래가 확인 전에는 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 압류·경매권리 확인. 2023.02.14. 압류가 말소기준이며 이후 2025.04.04. 경매개시결정과 2025.09.18. 구미시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현장·명도 확인. 다세대 1층 물건이고 복수 점유관계가 조사돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 확약 밖 미상임차인은 별개다”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 77,000,000원에서 두 번 유찰돼 37,730,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 또 배당표만 보면 보증금 85,000,000원의 한국토지주택공사 쪽에서 48,349,140원이 부족해 낙찰자가 떠안을 것처럼 보입니다.
하지만 2025.8.11. 확약서가 결정적입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 했으므로 그 부족분은 실질 인수 0원*입니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 LH 보증금 때문에 실질취득액이 85,000,000원으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형으로 보아서는 안 됩니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖의 실제 임차인 가운데 지주택은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또한 실거래 시세 기준점이 없어 현재 최저가가 실제로 싼지도 검증되지 않았습니다. 결론은 주된 85,000,000원 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 미상임차인 확인 전까지는 권리 확정 보류. 가격 역시 감정가 49%라는 할인율만 보고 가점을 줄 단계는 아닙니다.
* 실질 인수 0원은 2025.8.11.자 확약서가 한국토지주택공사 관련 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 약정을 그대로 이행한다는 전제입니다. 확약 대상 밖 임차인·점유자의 권리는 별도 판단입니다.
