서울북부지방법원 2025타경6110. 노원구 하계동 학여울청구아파트 108동 4층 402호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 대상 면적은 113.51㎡이고, 방4·주방및식당1·거실1·욕실겸화장실2 구조입니다. 등기상 현재 소유자는 권영봉이며, 2005.10.21 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.

등기 권리만 보면 현재 경매의 말소기준은 2024.08.19 주식회사하나은행 근저당권 885,600,000원입니다. 이후 중소기업은행의 가압류와 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 밖 점유관계에서는 이야기가 달라집니다. 김지영의 전입일 2019.12.16이 말소기준보다 먼저이므로, 보증금·확정일자·점유관계가 확인되기 전에는 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인

현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 22번 하나은행 근저당권입니다. 갑구 23번·25번 중소기업은행 가압류, 갑구 24번·26번 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·근저당권들도 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심

보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다. 특히 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있으므로 단순히 유찰 가격만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균의 99.3%

학여울청구 동일 면적 113.51㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 930,250,000원, 최신 거래는 2026.05 990,000,000원입니다. 현재 최저가 924,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.3%로, 시세보다 크게 할인된 가격은 아닙니다.

표본 최저는 830,000,000원, 최고는 993,000,000원으로 거래 폭이 큽니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균보다 약간 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다. 무엇보다 이 사건은 임차보증금이 미상이라 924,000,000원이 최종 실질취득가라고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 924,000,000원 가정)

채권 총액은 1,421,888,412원, 채권자 예상배당은 912,360,000원, 미배당은 509,528,412원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수가 0원으로 표시되지만, 김지영의 보증금·확정일자와 실제 배당관계가 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수까지 0원이라고 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 먼저 임차보증금 확인

유찰되면 명목상 입찰가격은 739,200,000원, 591,360,000원으로 낮아집니다. 그러나 김지영의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액만 보고 실질취득가가 싸진다고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 이를 인수할 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중평중학교 남서측 인근에 위치하며 아파트단지·학교·근린생활시설·공원이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 지하철 1호선 월계역, 7호선 하계역 및 버스승강장이 있어 대중교통사정이 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 1999.4.24입니다.
• 단지. 학여울청구는 1,476세대이며 동일 면적 113.51㎡의 최근 거래 자료가 확인됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 하천구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김지영 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 원문과 점유관계를 대조해 실제 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
• 가격 판단 순서. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.3%로 큰 할인폭이 없습니다. 임차인 인수액이 확인되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 시에도 동일. 739,200,000원 또는 591,360,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수가 존재하면 실질취득가는 달라집니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 등기상 후순위 권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2024.08.19 하나은행 근저당권이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2019.12.16 전입한 김지영이라는 말소기준 전 점유자가 존재하고, 보증금과 확정일자가 미상입니다.

현재 최저가 924,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 930,250,000원의 99.3%라 가격 자체도 큰 할인 구간이 아닙니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기는 단순하지만, 인수액은 미확정”입니다. 임차보증금과 배당관계를 확인해 실질취득가를 계산하기 전에는 신건이든 유찰 후든 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.