대구지방법원 2025타경443. 경주시 외동읍 입실리 1344-76의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 주차장 및 계단실, 2층은 근린생활시설인 PC방, 3층은 근린생활시설 공실, 4층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 465.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 김영희이고, 말소기준권리는 2024.11.05 설정된 경주농업협동조합 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 임의경매개시결정과 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유관계가 핵심입니다. 오분이는 목록 1, 2번 4층에 2024.07.01 전입해 말소기준보다 먼저 점유한 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 인수액을 계산해 넣을 수 없고, 최저가 228,822,000원만 보고 실질취득가를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경443 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1344-76 · 경상북도 경주시 산업로 2214 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 이용상태 | 1층 주차장 및 계단실 · 2층 근린생활시설(PC방) · 3층 근린생활시설(공실) · 4층 주택 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2008.11.19 |
| 토지 | 465.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김영희 |
| 감정가 / 최저가 | 953,026,800원 / 228,822,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 729,246,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2024.11.05 경주농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 우리금융캐피탈 주식회사 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 외동농업협동조합, 울산중앙신용협동조합, 동울산새마을금고, 권중한, 농소농업협동조합 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 1건을 따로 본다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오분이 | 목록 1, 2번 4층 | 2024.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황수영 | 목록 1, 2번 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 자연가 | 목록 1, 2번 3층 | 2025.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤인태 | 목록 1, 2번 1층 | 2025.04.16 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황수영, 주식회사 자연가, 윤인태는 모두 말소기준일 이후 전입으로 조사돼 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 반면 오분이는 전입일이 말소기준보다 앞서므로 다른 점유자와 동일하게 처리할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰을 ‘싼 가격’으로 오해하면 안 된다
감정가는 953,026,800원, 현재 최저매각가격은 228,822,000원입니다. 4회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 160,175,400원, 그다음은 112,122,780원으로 내려갑니다.
그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 오분이의 선순위 가능 점유에 대한 보증금이 미상이라, 실제 매수인이 부담할 총취득비용은 현재 최저가보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,508원 |
| 2. 근저당 · 경주농업협동조합 | 840,000,000원 | 224,818,492원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 32,789,092원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 872,789,092원, 채권자 예상배당은 224,818,492원, 미배당은 647,970,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 오분이의 보증금·확정일자가 미상인 이상 이를 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 입실1리마을회관 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 다가구주택 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 1층 주차장·계단실, 2층 PC방, 3층 근린생활시설 공실, 4층 주택의 복합 이용 형태입니다.
- 토지. 465.0㎡ 대지, 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로구역에 접하고 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 482,500원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2008.11.19이고 위생 및 급배수시설과 난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오분이 보증금 확인. 2024.07.01 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 선순위 점유자의 보증금이 확인되면 최저가에 실제 인수액을 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 특별매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유 명도. 오분이, 황수영, 주식회사 자연가, 윤인태의 층별 점유상태와 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 선순위 점유
이 물건은 감정가 953,026,800원에서 4회 유찰돼 228,822,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 오분이의 2024.07.01 전입이 말소기준인 2024.11.05보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원은 실제 권리인수 확정값으로 사용할 수 없습니다.
또한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 4회 유찰, 근린생활시설·주택 복합 이용, 복수 점유, 특별매각조건까지 함께 고려하면 이 사건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것이 아니라 선순위 가능 점유자의 보증금과 권리관계를 먼저 확정하는 것입니다. 권리 확인 전에는 실질취득가도, 안전한 입찰상한도 확정되지 않습니다.
